Зосереджуючись на потребах, створюємо нову модель розвитку нерухомості

Питає AI · Як зміни у співвідношенні попиту та пропозиції на ринку нерухомості породжують нові моделі розвитку?

Нинішній ринок нерухомості в Китаї перейшов від етапу масштабної інтенсивної екстенсивної експансії до етапу, де головним є підвищення якості та ефективності обсягів, що вже є в наявності. Як нерухомості забезпечити високоякісний розвиток? «План п’ятнадцятої п’ятирічки» (纲要) у розділі «Сприяння високоякісному розвитку нерухомості» пропонує в цій главі прискорити формування нової моделі розвитку нерухомості, удосконалити житлову систему з багатосуб’єктним забезпеченням пропозиції, багатоканальними гарантіями та поєднанням оренди й купівлі, щоб досягти більш високого рівня забезпечення «житлом для всіх, хто має в цьому потребу». Прискорення формування нової моделі розвитку нерухомості є базовим засобом (根本之策), який має сприяти стабільному й здоровому розвитку ринку нерухомості.

Формуючи нову модель розвитку нерухомості, слід виходити з узгодження попиту й пропозиції.

Протягом багатьох років розвитку ринок нерухомості Китаю зазнав значних змін у співвідношенні попиту та пропозиції: він уже перейшов від ситуації, коли пропозиція не встигає за попитом, до стану, коли попит і пропозиція загалом збалансовані, а на окремих ділянках з’являється надлишкова пропозиція. У цьогорічному «Звіті про роботу уряду» запропоновано стримувати зростання обсягів, зменшувати складські запаси та нарощувати якісну пропозицію, а також досліджувати багатоканальні шляхи для введення в обіг (盘活) наявних запасів товарних квартир, що саме й відображає прагнення сприяти збалансованості ринку за попитом і пропозицією. Місцеві органи влади мають, спираючись на складання та впровадження планів розвитку житла й річних планів, створити механізм взаємодії ключових елементів «люди, будинки, земля, гроші»: відповідно до змін у чисельності населення обґрунтовано визначати потребу в житлі, науково планувати постачання землі, спрямовувати й оптимізувати розміщення фінансових ресурсів, реалізувати підхід «за людьми визначати квартири, за квартирами визначати землю, за квартирами визначати гроші», щоб сприяти збалансованості попиту та пропозиції на ринку нерухомості та її раціональній структурі.

Забезпечуване житло також має формуватися за принципом «будувати/закуповувати відповідно до потреби». Місцеві органи повинні виходити з реальних обставин, дотримуватися підходів «робити якнайбільше, але з урахуванням можливостей» і «діяти в межах фінансових сил». Удосконалити багаторівневу систему житлового забезпечення, що базується на орендному соціальному житлі (公租房), забезпечуваному орендному житлі для орендарів (保障性租赁住房) та житлі гарантійного розподілу для продажу (配售型保障性住房). Раніше житлові гарантії зосереджувалися на заповненні «коротких дошок», а нині рухаються до більш точної та системної реалізації. Категорії осіб, на яких поширюються гарантії, розширилися: від «сімей із житловими труднощами» до молодих сімей на етапі першого шлюбу та першої дитини, сімей із багатьма дітьми, міських працівників із стабільним доходом (城镇工薪群体) тощо.

Будівництво «хороших домів» також є виявом того, що необхідно точно відповідати підвищуваним зростаючим потребам людей у житлі високої якості. У майбутньому Китай побудує більше безпечних, комфортних, зелених і «розумних» «хороших домів», водночас перетворюючи старі будинки на «хороші доми», і в межах усього ланцюга робіт підвищить рівень стандартів житла, проєктування, матеріалів, будівництва та експлуатаційного обслуговування.

Формуючи нову модель розвитку нерухомості, слід удосконалити базові інститути щодо розробки товарних квартир, фінансування, продажу тощо.

У сфері девелопменту нерухомості потрібно «закріпити» модель компанії проєкту. У минулому інвестування, фінансування та надходження коштів централізовано координувалися штаб-квартирою підприємства. У новій моделі кожна компанія проєкту повинна законно та самостійно здійснювати права юридичної особи, а кошти — від отримання землі, фінансування, девелопменту до продажу у повному циклі — можуть надходити лише на рахунок компанії проєкту. Штаб-квартирі підприємства належить виконувати відповідальність інвестора; суворо заборонено штаб-квартирі підприємства до здачі об’єкта в експлуатацію порушувати закон і вилучати або перекидати кошти компанії проєкту, вилучати внесені кошти чи достроково здійснювати розподіл прибутку (дивіденди), щоб гарантувати замкнений контроль за проєктними коштами та цільове використання коштів.

У сфері фінансування нерухомості — запровадити систему «банку-організатора» (主办银行). Для одного проєкту визначається один банк або банківський синдикат, що є «банком-організатором»: кошти, необхідні для девелопменту, будівництва, продажу тощо, зберігаються в банку-організаторі; банк-організатор гарантує компанії проєкту розумні потреби у фінансуванні та надає фінансову підтримку й забезпечення для завершення будівництва та здачі об’єкта.

У сфері продажу товарних квартир — просувати систему продажу за наявності (現房销售), щоб реалізувати принцип «що бачиш — те й отримуєш». Система продажу за наявності сприяє тому, щоб товарні квартири більше не стикалися з «незавершенням будівництва» (проваленими проєктами), і з кореня запобігає ризикам передачі/здачі об’єктів, ефективно захищаючи права споживачів. Нині продаж за наявності в девелоперських проєктах займає невелику частку; прогнозується, що в майбутньому продаж за наявності буде поширюватися у більш масштабному форматі. Якщо й далі здійснюватиметься попередній продаж (预售), слід упорядкувати нагляд за коштами, отриманими в межах попереднього продажу, і надійно забезпечити реальне дотримання законних прав покупців.

Формуючи нову модель розвитку нерухомості, слід створити інститути гарантування якості та безпеки протягом усього життєвого циклу будинків.

Щодо гарантування якості: буде реалізовано проєкт підвищення якості житлових будинків і кампанію з підвищення якості послуг керування житловим фондом/нерухомістю (物业服务). Окрім будівництва та реконструкції «хороших домів», слід одночасно просувати будівництво «хорошого дому, хорошого двору/мікрорайону, хорошої громади, хорошого міста» («чотири хороші», 四好) — прикладно: варто вкладати максимум зусиль у вирішення таких проблем, як встановлення ліфтів (加装电梯), паркування, заряджання тощо. Підприємства, що надають послуги керування майном/територіями, мають вирішувати «ключові дрібниці», які мешканці відчувають щодня, підвищуючи якість проживання.

Для створення системи управління безпекою протягом усього життєвого циклу будинків слід виходити з реальних умов: в країні значні масштаби наявного (у запасі) житла та тривалий строк введених в експлуатацію об’єктів. Потрібно прискорити створення системи технічного обстеження безпеки будинків, фондів для управління безпекою будинків і систем страхування безпеки якості житла, посилити гарантування безпеки будинків, щоб мешканці жили безпечно й спокійно. Система технічного обстеження безпеки будинків має на меті своєчасно виявляти ризики й приховані небезпеки. Система фондів для управління безпекою будинків має на меті вирішувати питання фінансування ремонту та підсилення/реконструкції, причому кошти складаються з особистих рахунків і публічних (спільних) рахунків. Система страхування безпеки якості будинків спрямована на підвищення спроможності гарантування безпеки в ринковий спосіб.

Прискорення формування нової моделі розвитку нерухомості сприятиме суттєвому підвищенню якості житла в Китаї, ефективному запобіганню ризикам та усуненню прихованих проблем, а також очевидним результатам трансформації компаній; сприятиме тому, щоб система постачання нерухомості була більш досконалою, розміщення факторів — раціональнішим, правила нагляду — нормативнішими, а діяльність галузі — стабільнішою й стійкішою. Китай і надалі просуватиме високоякісний розвиток нерухомості шляхом забезпечення високоякісної пропозиції, високоефективних гарантій і високорівневої роботи системи. (Ця стаття: «Економічний щоденник»; автор: 亢 舒)