Số dư vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng lớn đã giảm hơn 700B đồng trong năm ngoái! Lãi suất đang ở mức thấp, trả trước khoản vay mua nhà có lợi không?

Việc trả trước khoản vay mua nhà có còn “làn sóng” nữa không?

Từ nửa cuối năm 2022, người vay các khoản vay thế chấp nhà ở cá nhân tại nước ta đã tăng tốc trả nợ trước hạn, và dần hình thành một “làn sóng trả trước” trong một khoảng thời gian.

Nhưng nay, cảnh tượng giành vé vào lúc nửa đêm hay phải xếp hàng nhiều tháng đã không còn thường thấy. “Làn gió” trả trước khoản vay mua nhà liệu có còn tiếp diễn không? Phóng viên của 《Tin tức Kinh tế hằng ngày》 đã tổng hợp dữ liệu và phát hiện: tổng dư nợ các khoản vay mua nhà cá nhân hiện hữu của 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn vào khoảng 24,48 nghìn tỷ NDT, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ NDT so với năm trước.

“Việc trả trước khoản vay mua nhà vẫn chắc chắn có, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ được nữa.” Nhà phân tích trưởng của Công ty tư vấn Bonton, ông Vương Bồng Bồng cho biết, việc dư nợ vay thế chấp giảm là do hai yếu tố: người dân trả trước khoản vay trước hạn kết hợp với ý nguyện mua nhà của năm ngoái không cao.

Đáng chú ý là năm nay, trong quý 1 thị trường bất động sản xuất hiện “mùa xuân nhỏ”. Chuyên gia chính sách tài chính kỳ cựu Châu Di Tân cho rằng, lần này không phải phản hồi bật lại giảm sâu trong ngắn hạn, mà là khi lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và các chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin của thị trường đang được khôi phục ổn định, và xu hướng này có hy vọng tiếp tục trong quý 2.

Dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm trong năm 2025

Phóng viên tổng hợp dữ liệu cho thấy, dư nợ các khoản vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng vẫn đang giảm.

Năm 2024, với tư cách là lực lượng chính trong việc giải ngân vay mua nhà, 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn đã giảm 0,62 nghìn tỷ NDT các khoản vay mua nhà cá nhân; trong khi cả năm 2025 giảm ròng 0,71 nghìn tỷ NDT, mức giảm so với năm 2024 đã mở rộng hơn.

Đáng chú ý là, trong nửa đầu năm 2025, tổng mức giảm của 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn là 1078 tỷ NDT, giảm rõ rệt so với 3255 tỷ NDT của nửa đầu năm 2024; nhưng đến nửa cuối năm 2025 thì mức giảm mạnh khoảng 6022 tỷ NDT, khiến mức thu hẹp tổng thể dư nợ vay mua nhà cá nhân trong năm ngoái so với năm 2024 tiếp tục mở rộng thêm.

Khi dư nợ vay mua nhà cá nhân liên tục bị thu hẹp, hiện nay 6 ngân hàng thương mại nhà nước lớn đều đã nói lời tạm biệt với thời đại “6 nghìn tỷ NDT”.

Nhìn từ “bức tranh lớn” trên toàn quốc, dư nợ vay mua nhà cá nhân cũng đi xuống. Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC), đến cuối năm 2025, dư nợ vay mua nhà cá nhân trên toàn quốc là 37,01 nghìn tỷ NDT, giảm 1,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy một phần dư nợ vay mua nhà cá nhân của một số ngân hàng thậm chí có tăng, tức là các khoản vay mua nhà cá nhân đang bước vào giai đoạn cạnh tranh tinh vi và tỉ mỉ hơn.

Theo quan điểm trong ngành, việc dư nợ các khoản vay mua nhà hiện hữu giảm thực chất là sự giằng co của hai lực: một là phần “bị rút ra” do người dân trả trước khoản vay; hai là phần “bù vào” do các khoản vay mua nhà mới được giải ngân.

“Hiện nay việc trả trước khoản vay mua nhà chắc chắn vẫn còn, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Ông Vương Bồng Bồng cho biết, việc trả trước khoản vay mua nhà kết hợp với ý nguyện mua nhà của người dân trong năm ngoái không cao, hai yếu tố cùng tác động khiến dư nợ vay mua nhà cá nhân của ngân hàng giảm.

Ông Dương Hải Bình, nghiên cứu viên đặc biệt của Hiệp hội ngành quản lý tài sản Bắc Kinh, cho biết, bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh. Hiện có nhiều nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự, nhưng cũng có rất nhiều nhóm khách hàng đứng chờ; nhìn chung, tăng trưởng của các khoản vay thế chấp đang thiếu lực.

   **Thị trường bất động sản bước vào “mùa xuân nhỏ” ở quý 1**               

Trong quý 1 năm nay, giao dịch nhà ở cũ tại nội địa đón “mùa xuân nhỏ”. Báo cáo của CRRC cho thấy, diện tích giao dịch nhà ở cũ của 20 thành phố trọng điểm trong tháng 3 khoảng 1797 triệu mét vuông, tăng 117% theo tháng và cũng tăng 6% theo năm; tổng diện tích giao dịch trong quý 1 khoảng 4108 triệu mét vuông, tăng 4% so với cùng kỳ.

Và trong giai đoạn “mùa xuân nhỏ” này, các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải đóng vai trò “đầu tàu”.

“‘Mùa xuân nhỏ’ của thị trường bất động sản quý 1 năm 2026 được thúc đẩy chủ yếu bởi sự phục hồi của thị trường nhà ở cũ ở các thành phố hạng nhất; hiện tại vẫn đang ở giai đoạn phục hồi ôn hòa. Tình hình ấm lên có thể có tính kế thừa nhất định.” Ông Châu Di Tân nói với phóng viên, rằng khi “mùa xuân nhỏ” đến, tác động tích cực tới dư nợ vay mua nhà cá nhân của ngân hàng thương mại sẽ dần được thể hiện.

“Dù chưa đạt được sự đảo chiều toàn diện, nhưng tôi cho rằng đây không phải phản hồi bật lại do giảm sâu ngắn hạn, mà là khi lãi suất thị trường từng bước giảm và chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin thị trường đang được khôi phục một cách vững chắc. Tôi cho rằng có hy vọng duy trì trong quý 2.” Ông Châu Di Tân nhấn mạnh, giao dịch nhà ở cũ sôi động sẽ trực tiếp thúc đẩy số lượng hồ sơ xin vay mua nhà tăng lên, từ từ làm chậm lại mức độ giảm của dư nợ. Về sau, có thể tạo ra sự hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà; nhìn chung, thị trường bất động sản đang tiến theo hướng “lượng tăng giá ổn định”.

Ông Nghiêm Dương Tiến, phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Ejo tại Thượng Hải, cho biết với phóng viên rằng “mùa xuân nhỏ” chủ yếu tập trung vào giao dịch nhà ở cũ ở các thành phố trọng điểm, và hiện vẫn đang ở giai đoạn ban đầu của quá trình phục hồi thị trường bất động sản trên toàn quốc. Trong quý 2, giao dịch thị trường tiếp tục khởi sắc sẽ có tác động hỗ trợ tích cực đối với thị trường cho vay. “Nhưng một số khách hàng là vay bằng quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), sẽ không được thống kê vào dữ liệu vay của ngân hàng thương mại, và cũng sẽ ảnh hưởng tới dư nợ cho vay thương mại.”

Có ngân hàng cho biết đã xuất hiện tình hình lượng hồ sơ vay thế chấp tăng rõ rệt

Đối với tình hình vay mua nhà cá nhân năm nay, phóng viên nhận thấy ban lãnh đạo của nhiều ngân hàng cũng đã đưa ra các phát biểu tại buổi công bố kết quả kinh doanh. Trong đó, đánh giá của Ngân hàng Giao thông về nghiệp vụ vay mua nhà cá nhân khá lạc quan.

Tại buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025, ông Châu Vạn Phú, phó tổng giám đốc Ngân hàng Giao thông, cho biết: từ khi bước vào tháng 3/2026, lượng hồ sơ khoản vay thế chấp của ngân hàng này đã tăng rõ rệt. “Đây hẳn là một tín hiệu về việc thị trường bất động sản đang dần ổn định.” Ông Châu Vạn Phú cho biết, nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, đến năm 2026 nghiệp vụ vay mua nhà sẽ dần đạt tăng trưởng dương, đồng thời kéo theo việc Ngân hàng Giao thông đạt mục tiêu tăng trưởng kỳ vọng đối với toàn bộ khoản vay bán lẻ.

Ông Vương Cảnh Vũ, phó tổng giám đốc Ngân hàng Công Thương, đã phản hồi về tỷ lệ nợ xấu của khoản vay cá nhân (đối với KHCN). Ông Vương Cảnh Vũ nói rằng chất lượng tài sản của khoản cho vay cá nhân nhìn chung luôn duy trì ở mức xuất sắc trong thời gian dài; trong gần hai năm gần đây, do các yếu tố như chuyển đổi kinh tế, điều chỉnh thị trường bất động sản, mất cân đối cung-cầu theo từng giai đoạn, nên tỷ lệ nợ xấu trong ngắn hạn có xu hướng tăng. Mức tăng này phù hợp với xu hướng chung của toàn ngành.

“Cơ sở kinh tế của nền kinh tế Trung Quốc vững chắc, khả năng chống chịu mạnh mẽ, tiềm năng lớn; các điều kiện hỗ trợ và xu hướng cơ bản hướng về dài hạn tích cực đều không thay đổi. Rủi ro của khoản vay cá nhân trong tương lai có thể kiểm soát được.” Ông Vương Cảnh Vũ nhận định rằng, khi một loạt chính sách được đẩy nhanh triển khai và các lợi ích từ chính sách tiếp tục được giải phóng, nền tảng của thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần được cải thiện, và chất lượng tài sản của khoản vay cá nhân cũng sẽ quay về mức hợp lý.

Mặc dù Nhà nước cũng liên tục ban hành chính sách về bất động sản và thị trường cũng thể hiện dấu hiệu ấm lên, nhưng ông Dương Hải Bình nói với phóng viên rằng tỷ trọng của các khoản vay thế chấp trong phân bổ tài sản của ngân hàng có thể sẽ là xu hướng giảm.

Dựa trên dữ liệu hiện tại, phóng viên nhận thấy các khoản vay tiêu dùng cá nhân và vay phục vụ hoạt động kinh doanh cá nhân của các ngân hàng lớn đã đạt mức tăng mạnh. Trong đó, khoản vay tiêu dùng cá nhân của Ngân hàng Công Thương tăng 778,19 tỷ NDT, tăng 18,5%; khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh cá nhân tăng 2522,38 tỷ NDT, tăng 15,0%; khoản vay tiêu dùng cá nhân tại Ngân hàng Trung Quốc (China Bank) trong nội địa có mức tăng đến 28%.

Trả trước khoản vay mua nhà có đáng không?

Trước đó, “làn sóng trả trước khoản vay nhà ở” chủ yếu bắt nguồn từ người vay: một mặt do biến động kinh tế, mặt khác do biến động của thị trường tài chính tại nước ta gia tăng; giá của cổ phiếu, quỹ v.v. giảm mạnh, khiến lợi suất đầu tư của người dân phổ thông giảm rõ rệt, khẩu vị rủi ro chuyển sang thận trọng hơn. Ngoài ra, một phần lãi suất của các khoản vay mua nhà hiện hữu tương đối cao, một số người vay có lãi suất vay mua nhà hiện hữu trên 5%; với sự thúc đẩy của các yếu tố này, người vay đã chuyển một phần tiền trước đây dùng để đầu tư sang trả trước khoản vay.

Tuy nhiên, khi lãi suất của các khoản vay mua nhà hiện hữu được hạ xuống, chi phí lãi suất của khoản vay mua nhà cá nhân cũng đang dần giảm. Theo dữ liệu của PBoC, vào tháng 2 năm nay, lãi suất bình quân gia quyền của các khoản vay mua nhà mới là khoảng 3,1%, thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái, và lãi suất vay vẫn ở mức thấp.

Lãi suất ở mức thấp, trả trước khoản vay mua nhà cá nhân có còn đáng không?

“Có đáng hay không thì cần nhìn vào mức lợi nhuận đầu tư hoặc gửi tiết kiệm mà người tiêu dùng hiện có, và chênh lệch giữa lãi suất khoản vay sau khi được điều chỉnh giảm lớn đến mức nào.” Ông Vương Bồng Bồng nói. Nếu tỷ suất sinh lời đầu tư cao hơn lãi suất vay, thì có thể cân nhắc dùng nhiều tiền hơn cho đầu tư; ngược lại thì có thể cân nhắc trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, còn cần để dành đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hằng ngày và cho việc chăm sóc tuổi già, y tế trong tương lai.

Ngoài ra, xét theo phương thức trả nợ, nhìn chung phương thức trả nợ theo dư nợ gốc bằng nhau (trả dần vốn gốc cố định) thì ở giai đoạn đầu vốn gốc trả nhiều hơn và lãi ít hơn; so với đó, trả trước thường sẽ có lợi hơn một chút. Còn với phương thức trả nợ theo dư nợ gốc và lãi bằng nhau, ở giai đoạn đầu lãi phải trả nhiều hơn và vốn gốc ít hơn. Nếu việc trả nợ đã qua một nửa, thì cũng có thể không cần cân nhắc trả trước.

(Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung và dữ liệu trong bài viết này chỉ để tham khảo, không cấu thành lời khuyên đầu tư; trước khi sử dụng, vui lòng xác minh. Thực hiện theo đó là rủi ro thuộc về bạn.)

**** Phóng viên| Triệu Cảnh Chí ****

Biên tập****|****Đoạn Luyện Ngụy Quan Hồng Đỗ Hằng Phong

Hiệu đính|Ngụy Quan Hồng

Ảnh bìa：Tầm nhìn Trung Quốc (ảnh không liên quan đến nội dung văn bản)

****｜Tin tức Kinh tế hằng ngày nbdnews Bài viết gốc｜ ****

**** Nghiêm cấm sử dụng dưới mọi hình thức như sao chép, trích dẫn, chép lại và chụp lại/nhân bản dưới sự cho phép của bên liên quan. ****

Tin tức Kinh tế hằng ngày

(Ban biên tập: Đổng Ping Ping)

     【Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm】Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm của chính tác giả và không liên quan đến Hexun. Trang web Hexun duy trì thái độ trung lập đối với các phát biểu và phán đoán trong bài viết, không đưa ra bất kỳ cam kết rõ ràng hay ngụ ý nào về độ chính xác, độ tin cậy hoặc tính đầy đủ của nội dung được bao gồm. Vui lòng người đọc chỉ tham khảo và tự chịu mọi trách nhiệm. Email: news_center@staff.hexun.com

Báo cáo