Investigação: libertação da procura no mercado imobiliário de Shenzhen durante o feriado de Qingming — “abril de prata” torna-se o período-chave para observação

No passado mês de março, o mercado imobiliário nas principais cidades registou resultados bastante positivos. Como “SiN” de vendas, tido como a época tradicional de maior procura no sector imobiliário, é visto no meio como um “período-chave” para observar a orientação do mercado.

Durante as férias do Qingming, quando um repórter fez observação presencial no mercado de Shenzhen, vários gestores de vendas de imóveis novos e gestores de agências de imóveis em segunda mão afirmaram que, este ano, o panorama do mercado imobiliário durante as férias do Qingming está ligeiramente melhor do que no ano passado, e que a procura acumulada no mercado continua a ser libertada.

（Num espaço-modelo de um imóvel novo na zona do Projeto Guangya, no distrito de Longgang, Shenzhen, Wu Jiaming/Foto）

“Recentemente, o tempo em Shenzhen não tem sido muito bom, mas o projeto ainda assim alcançou bons resultados de vendas. No primeiro dia das férias do Qingming foram vendidas 3 unidades. A situação do mercado foi melhor do que no ano passado. A empresa também prepara-se para ir recuperando gradualmente os descontos.” Num projeto de imóvel novo perto de Guangya Garden, no distrito de Longgang, um gestor de marketing afirmou: “As férias do Dia do Trabalho ainda são uma janela ‘crucial’. Prevemos que, de forma geral, o mercado continue a recuperar nos próximos tempos.”

Quanto à recuperação dos descontos por parte do projeto, alguns compradores entrevistados consideraram que esta medida é, na maioria das vezes, um “discurso de marketing” do projeto. Um comprador afirmou: “Damos mais valor à qualidade do imóvel e à relação qualidade-preço. Há muitas opções de imóveis novos no mercado, e não vamos decidir com pressa apenas por causa deste desconto.”

Há intervenientes do sector que dizem que, desde o ano passado, a prática de “vender imóveis com descida de preços” no mercado de imóveis novos de Shenzhen já não é um fenómeno comum no mercado, estando concentrada apenas em alguns promotores com pressão na cadeia de financiamento. Além disso, a estratégia de alguns promotores de Shenzhen passou de “priorizar a quantidade e não o preço” para “priorizar a quantidade e também o preço”. Em geral, para que o preço dos imóveis novos apresente uma tendência de recuperação generalizada, é necessário que tal se manifeste após uma subida contínua do volume de transações durante meio ano; porém, o volume global de transações de imóveis novos em Shenzhen fica claramente aquém do dos imóveis em segunda mão.

Também existe um gestor de marketing de imóveis novos no distrito de Luohu que afirmou: “Coincidindo com as férias públicas em Hong Kong, recentemente alguns clientes de Hong Kong também apareceram no projeto para consultar e ver imóveis.”

De acordo com dados do Centro de Estudos de Le Jia, entre 1 e 3 de abril, as assinaturas em pré-venda e em venda à vista de habitação de primeira mão em Shenzhen totalizaram 361 unidades; as assinaturas de habitação em segunda mão totalizaram 685 unidades. No total, já ultrapassaram as 1000 unidades. Importa notar que as habitações em segunda mão de Shenzhen foram as primeiras a “desencadear” o andamento, tornando-se o motor central desta “pequena primavera”.

Um mediador imobiliário sénior de uma agência no distrito de Luohu, com experiência em imóveis na área escolar de Shenzhen Middle School, contou ao repórter: “Nos primeiros dias antes das férias do Qingming, alguns imóveis em Jinli Hao Yuan e no bairro Jiahu Xindu foram transacionados. O entusiasmo das transações aumentou, mas os preços, por enquanto, não mudaram de forma significativa, basicamente ao mesmo nível do final do ano passado.” O repórter também entrevistou gestores de agências imobiliárias em vários distritos, que consideraram em conjunto que, atualmente, o mercado de segunda mão ainda depende do suporte do preço, e que trocar preço por volume é a condição prévia para a retoma das transações. “Agora os compradores são muito racionais: só avançam quando os preços são adequados. Os proprietários também entendem esta lógica e muitos estão dispostos a reduzir os preços de forma moderada para viabilizar as transações”.

Segundo dados estatísticos da Associação de Mediação Imobiliária de Shenzhen, em março foram registadas 7225 unidades de imóveis em segunda mão, com um aumento de 151,2% mês a mês, atingindo o maior valor dos últimos 12 meses, mas com uma queda de 6,2% ano a ano. A Associação de Mediação Imobiliária de Shenzhen considera que o aumento acentuado do volume de segunda mão, mês a mês, se deve principalmente ao impulso decorrente da retoma das atividades do mercado após as férias e da libertação concentrada da procura. No entanto, a queda em termos homólogos ainda indica que a confiança do mercado, no geral, continua insuficiente e que há espaço para aumentar a intensidade da recuperação. Ao mesmo tempo, o mercado de habitação de segunda mão em Shenzhen apresenta três características centrais: primeiro, a procura é dominada por necessidades reais (destinadas à primeira casa), com imóveis de elevada relação qualidade-preço a liderarem as transações; segundo, vários distritos estão a contribuir, com necessidades de melhoria nas zonas centrais a serem libertadas de forma estável; terceiro, a dimensão do mercado é concentrada, com as transações a convergirem para comunidades de referência em zonas com infraestruturas mais maduras e elevada liquidez, refletindo que as decisões dos compradores atuais estão a tornar-se mais racionais e que o valor central dos ativos e a liquidez se tornaram fatores prioritários de decisão.

Num Fórum Anual de Perspetivas de 2026 realizado recentemente, o presidente da Associação da Indústria Imobiliária da província de Guangdong, Wang Shao, afirmou que, em 2026, as principais cidades já apresentaram uma tendência de “recuperação em pontos”, com o volume de visitas a imóveis novos e o volume de vendas por assinatura a recuperar gradualmente; a confiança dos compradores foi parcialmente restabelecida, e a relação entre oferta e procura do mercado está a avançar gradualmente na direção de um novo equilíbrio, com a tendência de ajustamento a abrandar. Quanto às cidades de terceira e quarta linhas, continuam a enfrentar grandes pressões para reduzir o inventário, baixa atividade do mercado e expectativas relativamente fracas, entre outros problemas; por isso, os governos locais precisam de continuar a aprofundar medidas de regulação precisas adaptadas a cada local. Além disso, ao concentrar-se na construção de “bons imóveis”, como novo ponto de apoio para o desenvolvimento imobiliário de alta qualidade, e ao ativar o impulso do consumo dos residentes e a vitalidade do investimento do mercado através de “bons imóveis + bons serviços + boa gestão/operacionalização”.

Revisão: Yang Shuxin