Могу ли я вычесть из налогов взносы HOA? Практическое руководство для владельцев домов

Если вы спрашиваете «могу ли я вычесть взносы HOA» в своей налоговой декларации, вы не одиноки. Краткий ответ полностью зависит от того, как вы используете свою собственность. Для большинства владельцев жилья, проживающих в основном месте жительства, взносы HOA остаются личными расходами, которые IRS не разрешает вам вычесть. Но определённые ситуации — например, владение арендной недвижимостью или ведение бизнеса из дома — могут открыть реальные налоговые льготы. Вот что нужно знать о вычитаемости взносов HOA в 2025 году.

Понимание взносов HOA сначала

Прежде чем углубляться в вопрос о вычитаемости, давайте уточним, о чем идет речь. Ассоциации домовладельцев (HOA) собирают ежемесячные или ежегодные взносы с жителей сообщества для покрытия:

• Обслуживания и ремонта общих территорий
• Ландшафтных услуг
• Страхования недвижимости для общих помещений
• Систем безопасности и охраны сообщества
• Планируемых удобств и мероприятий сообщества

Это не необязательные сборы — это обязательные взносы, которые финансируют работу и содержание вашего жилого комплекса.

Налоговая реальность: когда я могу вычесть взносы HOA?

Ответ зависит от статуса дохода вашей собственности. Согласно мнению налоговых экспертов, «подпадает ли взнос HOA под налоговый вычет, зависит от того, является ли использование собственности личным или бизнесом», объясняет Карен Уоллес, доцент в школе бизнеса Уилламстад при Университете Адельфи.

Сценарий 1: Вы владеете арендной недвижимостью

Здесь появляется значительный потенциал налоговой экономии. Если вы сдаете недвижимость в аренду, ситуация с взносами HOA делится на два варианта.

Полное использование для аренды: Когда недвижимость полностью сдается в аренду по рыночной цене, вы обычно можете вычесть всю сумму взносов HOA как операционные расходы бизнеса. Сертифицированный финансовый консультант Тру Тамплин отмечает, что «эти взносы считаются необходимыми для обслуживания и содержания недвижимости, которая генерирует доход». Эти вычеты вы укажете в Расписании E (Дополнительный доход и убытки) при подаче формы 1040.

Частичное использование для аренды: Расчет становится более сложным, если вы занимаетесь собственным проживанием части года, а в другие периоды сдаете недвижимость в аренду. IRS применяет конкретные пороги: считается, что вы используете недвижимость как место жительства, если занимаетесь ею для личных целей более 14 дней в налоговом году ИЛИ более 10% дней, когда сдаете ее по рыночной цене.

Вот практический пример: у вас есть квартира с ежегодными взносами HOA в размере 1200 долларов. Вы сдавали ее в аренду шесть месяцев и жили там остальные шесть месяцев. Ваш вычитаемый размер составит 50% от взносов ($600), что соответствует только периоду аренды. Документальное подтверждение с использованием руководства публикации 527 обязательно для соблюдения требований.

Сценарий 2: Вы ведете квалифицированный домашний офис

Если вы работаете на себя или владеете малым бизнесом и выделяете специально отведенное пространство исключительно для деловых целей, часть ваших взносов HOA может подойти для вычета. Важное требование: это пространство должно быть основным местом, где вы ведете административные задачи и управляете бизнесом.

Работники W-2, работающие удаленно, не имеют права на эту льготу — только владельцы бизнеса и самозанятые могут претендовать на вычеты за домашний офис.

Расчет вычета за домашний офис: Процент вычета соответствует доле использования дома для бизнеса. Если ваш домашний офис занимает 20% общей площади дома, и вы платили 1200 долларов в год за взносы HOA, вы можете вычесть 20% от этих затрат ($240). Этот размер вы укажете в форме 8829 (Расходы на использование дома для бизнеса) и приложите к налоговой декларации.

Публикация IRS 587 содержит подробные рекомендации по квалифицированным помещениям, включая выделенные офисы и зоны, где вы храните запасы для бизнеса.

Разделение по типу собственности: могу ли я вычесть взносы HOA?

*Особые оценки, используемые для ремонта/обслуживания арендной недвижимости, могут подойти; проконсультируйтесь с налоговым специалистом для проверки.

Ситуации, когда взносы HOA не подлежат вычету

Ваши взносы HOA не подлежат вычету, если:

• Вы владеете основным жильем и не сдаете его в аренду или не используете его для бизнеса
• У вас есть дача, предназначенная только для личных поездок
• Вы платите за особые оценки для однократных улучшений (например, новую кровлю или капитальный ремонт)
• Вы — работник W-2, работающий удаленно из дома

IRS рассматривает эти ситуации как личные расходы, а не как бизнес или инвестиционные затраты.

Подача налоговой декларации с вычетами за взносы HOA: пошаговый подход

После того, как вы определили, что можете вычесть взносы HOA, правильная документация становится ключевой.

Для арендной недвижимости: заполните Расписание E и укажите взносы HOA как операционные расходы вместе с другими затратами на недвижимость (ремонт, коммунальные услуги, сборы управляющей компании). Храните копии всех счетов и годовых отчетов по взносам HOA.

Для вычетов за домашний офис: используйте форму 8829 для расчета допустимого вычета. Вам потребуется задокументировать площадь вашего офиса относительно общей площади дома.

Требования к документации: ведите подробные записи о:

• всех квитанциях и счетах за взносы HOA
• договорах аренды и документах по аренде
• записях о времени аренды и личного использования
• измерениях площади домашнего офиса и расчетах использования для бизнеса
• переписке с HOA по поводу особых оценок

Храните эти документы не менее трех лет на случай проверки IRS.

Стратегии максимизации налоговых выгод

Если у вас есть дополнительные объекты недвижимости или вы работаете из дома, рассмотрите следующие тактики:

Стратегия аренды: даже сдача второго дома в аренду на часть года может сделать взносы HOA вычитаемыми за этот период. Полученный доход оправдывает классификацию как бизнес-расход.

Оптимизация домашнего офиса: самозанятые должны убедиться, что их рабочее пространство соответствует требованиям IRS по исключительности и основному использованию для бизнеса. Правильное оформление документов укрепит ваше право на вычет.

Отличное ведение учета: храните организованные файлы с квитанциями, подтверждениями платежей и любой документацией, подтверждающей ваши расчеты. Это защитит вас при проверке.

Профессиональная налоговая консультация: поскольку вычеты за взносы HOA связаны с множеством переменных и меняющимися налоговыми правилами, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом. Как подчеркивает Тру Тамплин, «они — эксперты и помогут вам точно определить, что вы можете и не можете вычесть, особенно учитывая, что налоговые правила могут меняться».

FAQ: Могу ли я вычесть взносы HOA?

В: Влияют ли взносы HOA на налог на прирост капитала при продаже?
О: Обычные взносы HOA не влияют на расчет налога на прирост капитала, но особые оценки, использованные для улучшений недвижимости, могут увеличить вашу базу стоимости, что потенциально снизит облагаемый налогом прирост.

В: Что делать, если я живу в штате с другими налоговыми правилами?
О: Многие штаты следуют федеральным руководствам IRS, хотя есть отличия. Обратитесь в налоговое управление вашего штата или к местному налоговому специалисту для получения информации по вашей юрисдикции.

В: Можно ли вычесть особые оценки HOA?
О: Если особые оценки финансируют обслуживание или ремонт арендуемой недвижимости, они могут считаться вычитаемыми операционными расходами. Если они предназначены для постоянных улучшений, вычет маловероятен, хотя использование для бизнеса это меняет.

В: Я сдаю дом в аренду три месяца в году. Могу ли я все равно вычесть взносы HOA?
О: Да, но только за месяцы, когда он был сдан. Вы можете вычесть пропорциональную часть (3/12 от годовых взносов) в Расписании E.

В: Можно ли, будучи работником W-2, претендовать на вычеты за домашний офис?
О: Обычно нет. Только самозанятые и владельцы бизнеса имеют право на вычеты за домашний офис и взносы HOA.

Итог: понимание вариантов вычета взносов HOA

Вопрос «могу ли я вычесть взносы HOA» дает разные ответы в зависимости от вашей ситуации. Владельцы основного жилья не могут вычесть эти расходы, но владельцы арендной недвижимости и самозанятые, ведущие квалифицированный домашний офис, часто могут.

Перед подачей любого вычета ознакомьтесь с публикациями IRS 527 (о аренде недвижимости) и 587 (о правилах домашнего офиса). Консультация с налоговым специалистом обеспечит соблюдение требований и максимизацию налоговых сбережений, а также сохранит вашу документацию в случае проверок.

При правильном планировании и точной отчетности ваши взносы HOA могут превратиться в значительные налоговые вычеты, если вы соответствуете критериям IRS.

Информация актуальна по состоянию на 13 мая 2025 года.

Данный материал предоставлен в информационных целях и не является профессиональной налоговой консультацией. Всегда консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом по вашей конкретной ситуации.