Cách một REIT xây dựng sự nghiệp của mình thông qua 133 lần tăng cổ tức liên tiếp

Sức mạnh của sự tăng trưởng cổ tức bền vững

Realty Income (NYSE: O) nổi bật trong lĩnh vực quỹ đầu tư bất động sản vì một thành tựu đặc biệt: đã tăng cổ tức hàng tháng 133 lần kể từ khi niêm yết vào năm 1994. Đây không chỉ là một con số—nó phản ánh hơn ba thập kỷ cam kết không ngừng với lợi nhuận dành cho cổ đông. Công ty đã thực hiện 666 khoản trả cổ tức hàng tháng liên tiếp, một mức độ nhất quán mà ít công ty giao dịch công khai nào có thể sánh bằng.

Chiến lược này đơn giản nhưng hiệu quả. Trong khi hầu hết các công ty trả cổ tức công bố tăng trưởng hàng năm, Realty Income đã biến việc tăng cổ tức hàng quý thành thói quen, mang lại tăng trưởng cổ tức liên tiếp trong 113 quý. Cách tiếp cận này đã biến REIT thành một phương tiện thu nhập ưu tiên cho các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm dòng tiền dự đoán được, tăng trưởng đều đặn.

Các con số đằng sau chiến lược

Mức tăng cổ tức mới nhất đã đưa khoản trả cổ tức hàng tháng lên $0.27 mỗi cổ phiếu, tương đương với cổ tức hàng năm là $3.24. Điều gì làm cho điều này bền vững? Các con số kể câu chuyện.

Lợi nhuận từ hoạt động đã điều chỉnh (FFO) của Realty Income dự kiến sẽ nằm trong khoảng từ $4.25 đến $4.27 mỗi cổ phiếu trong năm nay. Tỷ lệ chi trả cổ tức trên lợi nhuận đã điều chỉnh khoảng 76%—một mức dự phòng lành mạnh cho một REIT. Quan trọng hơn, công ty đang theo đuổi mục tiêu đạt $843.5 triệu dòng tiền tự do đã điều chỉnh sau cổ tức, cung cấp vốn để tiếp tục các thương vụ mua bán.

Cơ cấu danh mục đầu tư của REIT này củng cố cho sự ổn định tài chính đó. Với hơn 15.500 bất động sản tại 9 quốc gia, Realty Income đã xây dựng một danh mục đa dạng gồm bán lẻ, công nghiệp, giải trí và các lĩnh vực khác. Khách thuê của công ty bao gồm các doanh nghiệp trong các ngành đã chứng minh khả năng chống chịu trong thời kỳ suy thoái kinh tế—như các nhà bán lẻ tạp hóa, nhà kho, trung tâm dữ liệu—các lĩnh vực phần lớn miễn nhiễm với gián đoạn từ thương mại điện tử.

Bảng cân đối kế toán được xây dựng để tồn tại

Realty Income nằm trong số chỉ 10 REIT toàn cầu có xếp hạng trái phiếu A3/A- hoặc cao hơn. Vị thế tín dụng ưu tú này mang lại khả năng thanh khoản và vay mượn đáng kể, rất cần thiết cho một công ty đang tích cực phân bổ vốn.

Công ty dự kiến sẽ đầu tư $6 tỷ đô la vào các bất động sản mới trong năm nay, thể hiện rõ niềm tin vào câu chuyện tăng trưởng của mình. Chiến lược phân bổ vốn này đã nâng Realty Income lên vị trí thứ sáu trên thế giới về quy mô REIT.

Mở rộng ra các lĩnh vực mới

Ngoài các bất động sản cho thuê theo hợp đồng dài hạn truyền thống, Realty Income đã mở rộng chiến lược đầu tư của mình. Năm 2023, công ty đã bắt đầu bước chân vào thị trường game của Mỹ, trị giá khoảng $400 tỷ đô la. REIT cũng đã bắt đầu thâm nhập vào các công cụ tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản và các vị trí cổ phần ưu đãi.

Một ví dụ điển hình: khoản đầu tư cổ phần ưu đãi gần $800 triệu đô la vào CityCenter Las Vegas, chủ sở hữu của ARIA Resort & Casino và Vdara Hotel & Spa. Khoản đầu tư này bao gồm quyền ưu tiên đề nghị mua bất động sản trong tương lai, củng cố vai trò ngày càng mở rộng của Realty Income ngoài vai trò chủ nhà truyền thống.

Cơ hội vẫn còn rộng lớn. Công ty ước tính thị trường tổng thể có thể đạt $14 triệu tỷ đô la cho bất động sản cho thuê theo hợp đồng dài hạn tại Mỹ và châu Âu. Trong quý ba, Realty Income đã tìm kiếm các cơ hội trị giá $97 tỷ đô la trong các giao dịch tiềm năng, trong khi chỉ ký kết các thương vụ trị giá 3.9 tỷ đô la—một cách tiếp cận chọn lọc, ưu tiên chất lượng giao dịch hơn số lượng. Các cơ hội tại châu Âu mang lại lợi suất cao hơn, đạt 8% so với 7% của các khoản đầu tư tại Mỹ trong quý.

Tại sao câu chuyện tăng trưởng vẫn chưa kết thúc

Sự kết hợp giữa khả năng tài chính linh hoạt, cơ hội thị trường chưa được khai thác hết và thành tích đã được chứng minh cho thấy đà tăng trưởng cổ tức của Realty Income sẽ tiếp tục. Cách tiếp cận đầu tư chọn lọc của công ty—phân tích kỹ lưỡng các cơ hội trong khi duy trì bảng cân đối mạnh mẽ như pháo đài—đặt nó vào vị thế để vượt qua các chu kỳ thị trường và tiếp tục thực hiện lời hứa cốt lõi của mình: tăng cổ tức hàng tháng.

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, câu chuyện này là sự kết hợp hiếm có giữa lợi suất hiện tại và tăng trưởng đáng tin cậy, được thực hiện qua một cơ chế đơn giản, đã được kiểm chứng qua thời gian hơn 30 năm.