Эволюционная стратегия Realty Income, стоящая за оценкой с дивидендной доходностью 5,6%

Мощь дивидендов в переходном периоде

Realty Income, торгующаяся под тикером NYSE: O, стала синонимом стабильных выплат. Этот инвестиционный траст в сфере недвижимости скоро отметит 666 последовательных ежемесячных дивидендных выплат — достижение, подчеркивающее ее надежность. С 1994 года эта компания превратилась из оператора одного объекта Taco Bell в гиганта с выручкой в 5,27 миллиарда долларов, что соответствует росту на 10 657%. За три десятилетия акционеры получили среднегодовую доходность в 13,7%, что в общей сложности составляет примерно 5 235% прибыли.

Особенно примечательна дивидендная политика Realty Income — ее ритм. Хотя отдельные повышения часто скромны — иногда всего доли цента, — компания увеличивает выплаты несколько раз в год, позволяя накопительным приростам значительно расти. Такой подход поддерживал доверие инвесторов на протяжении различных рыночных циклов.

Однако инвестиционный ландшафт изменился. Текующая доходность по дивидендам в 5,6% отражает не только щедрость выплат компании, но и застой в цене акций. За последние 12 месяцев акции Realty Income принесли всего 4,7% дохода, значительно уступая 12,8% доходности индекса S&P 500.

Европейская ставка: риск против возможностей

За недавним недоисполнением стоит осознанный стратегический разворот. Руководство Realty Income вложило значительный капитал в европейский рынок недвижимости, который теперь составляет 72% от объема инвестиций. Это кардинальный сдвиг для компании, которая до 2019 года была почти полностью ориентирована на внутренний рынок.

Цифры показывают, почему эта географическая диверсификация так привлекательна. Только за прошлый квартал компания вложила $1 миллиардов в европейскую недвижимость — по сравнению с $889 миллионами и $893 миллионами в предыдущие два квартала. Что же стимулирует этот рост? Европейские приобретения дают начальную взвешенную среднюю доходность в 8%, превосходя 7% от новых объектов в США.

Как заявил CEO Сумит Рой во время отчета за третий квартал, инвестиционная возможность в Европе демонстрирует более высокую риск-скорректированную доходность по сравнению с внутренними альтернативами. Однако такое расширение требует аккуратного распределения капитала. Компания придерживается избирательного подхода, с коэффициентом селективности 4,4% — то есть из $31 миллиардов проверенных объектов Realty Income инвестировала всего 1,4 миллиарда долларов.

Рынки Великобритании и более широкая Европа сейчас составляют 17,7% договорных арендных объектов, что значительно больше по сравнению с начальным европейским присутствием компании в 2019 году, когда она приобрела 12 объектов в Великобритании с арендой Sainsbury’s.

Освобождение капитала: инициатива частного фонда

Вторая крупная инициатива меняет операционную модель Realty Income. В конце прошлого года компания запустила фонд Realty Income U.S. Core Fund — открытый частный капитал, предназначенный для участия в партнерствах с институциональными инвесторами.

Этот шаг напрямую решает проблему капитальных ограничений, с которыми столкнулась компания в третьем квартале. Руководство сообщило, что Realty Income не смогла вложить $2 миллиардов в выгодные инвестиции из-за высоких затрат на капитал. Новый частный фонд нацелен устранить этот узкий горлышко, путем:

• Начального финансирования фонда $1,4 миллиардами промышленных и торговых объектов, переданных с баланса компании
• Партнерства с институциональными инвесторами для приобретения и управления инвестициями в американскую аренду с нулевым доходом
• Постоянного получения доходов при поддержке будущей ликвидности и инициатив роста

Эта способность вложить $2 миллиардов представляет собой значительный запас потенциального роста — будущие возможности, ранее ограниченные стоимостью капитала компании.

Оценка устойчивости и роста дивидендов

Доходность в 5,6% вызывает у некоторых инвесторов вопрос: не является ли это ловушкой стоимости — ситуацией, когда высокая доходность маскирует ухудшающиеся фундаментальные показатели? Данные свидетельствуют об обратном.

Коэффициент цена/прибыль Realty Income равен 55, что указывает на премиальную оценку, обычно отражающую силу, а не кризис. Компания увеличила прибыль на 17,2% и выручку на 10,3%, одновременно инвестируя в стратегические рынки на границе. Эти показатели не описывают убывающий бизнес.

Недавнее снижение ставки Федеральной резервной системы — на 25 базисных пунктов — создает дополнительные преимущества. Realty Income сможет рефинансировать кредит в 1,1 миллиарда долларов с мультивалютным заемом по более выгодным ставкам, снижая издержки на финансирование. По мере снижения доходности казначейских облигаций, дивидендная доходность в 5,6% становится все более привлекательной по сравнению с альтернативными фиксированными доходами.

Стратегический вопрос

Realty Income стоит на переломном этапе. Успешно ли компания переосмысливает свою стратегию, чтобы захватить новые возможности в европейской недвижимости и одновременно высвободить капитал через инновационные структуры фондов? Или это чрезмерное расширение, отход от проверенной внутренней стратегии?

Ответ все больше склоняется к первому. Комбинация более доходных европейских активов, $2 миллиардов в капитальных вложениях через новый частный фонд и умеренное снижение ставок создают убедительные основания для продолжения роста дивидендов. Для инвесторов, ориентированных на доход, текущая дивидендная доходность в 5,6%, подкрепленная этими стратегическими инициативами и ростом прибыли, представляет собой привлекательную возможность получить растущий поток доходов в портфеле недвижимости.