Bạn nên thêm REIT nào vào danh mục đầu tư của mình? Ba khoản đầu tư bất động sản sinh lợi tức cổ tức đáng xem xét

Khi nói đến xây dựng sự giàu có lâu dài, ít chiến lược nào vượt qua việc thu nhập đều đặn từ cổ phiếu liên tục tăng cổ tức. Các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã chứng minh đặc biệt thành công trong lĩnh vực này, và ba cái tên nổi bật là: Realty Income, Mid-America Apartment Communities, và Rexford Industrial Realty.

Lý do để đầu tư tập trung vào thu nhập

Trong quá khứ, các cổ phiếu trả cổ tức đã vượt trội hơn các đối thủ không trả cổ tức về tổng lợi nhuận. Nhưng bí quyết nằm ở chỗ: những công ty thường xuyên tăng cổ tức còn làm tốt hơn nữa. REITs chiếm vị trí đặc biệt trong lĩnh vực này vì nhiều công ty đã thiết kế mô hình kinh doanh đặc biệt nhằm mở rộng cổ tức hàng năm.

Ba công ty này đã thể hiện rõ điều đó, khiến chúng trở thành các ứng cử viên hấp dẫn cho các nhà đầu tư săn tìm dòng thu nhập ổn định.

Realty Income: Máy tạo thu nhập dự đoán được

Với 133 lần tăng cổ tức hàng tháng liên tiếp kể từ khi niêm yết công khai vào năm 1994, Realty Income hoạt động như đồng hồ. Đó là 113 quý liên tiếp tăng cổ tức—một thành tích mà ít công ty nào trên thế giới có thể sánh bằng.

Các con số kể câu chuyện. Cổ tức của họ đã tăng đều đặn trung bình 4,2% mỗi năm, tương đương với lợi suất hiện tại khoảng 5,7%. Trong hơn ba thập kỷ, điều này đã tạo ra lợi nhuận tổng hàng năm trung bình 13,7%.

Điều gì giúp duy trì sự nhất quán này? Một bảng cân đối kế toán vững chắc kết hợp với tỷ lệ chi trả 75% của lợi nhuận điều chỉnh từ hoạt động. Điều này còn dư nhiều nguồn lực để tái đầu tư trong khi vẫn đảm bảo an toàn cho cổ tức. REIT này có một trong những vị thế tài chính mạnh nhất trong ngành, nằm trong top 10 bảng cân đối kế toán tốt nhất.

Câu chuyện đa dạng hóa cũng quan trọng không kém. Realty Income phân bổ rủi ro qua các lĩnh vực bán lẻ, công nghiệp, giải trí và các loại bất động sản khác trên toàn nước Mỹ và châu Âu, tất cả đều trong các hợp đồng thuê dài hạn. Dự án tiềm năng? Rất lớn. Công ty đã xem xét các giao dịch trị giá $97 tỷ đô la trong quý 3, chuyển đổi chỉ 4% thành các hợp đồng đã ký—một phương pháp tiếp cận có kỷ luật đã mang lại thành công. Với khoảng $14 nghìn tỷ đô la thị trường bất động sản cho thuê dài hạn có thể khai thác, khả năng tăng trưởng còn rất dài.

Mid-America Apartment Communities: Nhà xây dựng ổn định

Sau 16 năm liên tiếp mở rộng cổ tức, Mid-America Apartment Communities đã xây dựng được thành tích đáng kính trọng. Quỹ REIT tập trung vào căn hộ này chưa từng cắt giảm cổ tức trong hơn 30 năm hoạt động công khai.

Cổ tức đã tăng trưởng trung bình 7% mỗi năm trong thập kỷ qua—cao hơn mức trung bình—hiện mang lại lợi suất 4,5%. Sự nhất quán này đã hỗ trợ lợi nhuận tổng trung bình 9,6% mỗi năm trong 20 năm.

REIT này duy trì nhiều khả năng linh hoạt cho các lần tăng trưởng trong tương lai. Tỷ lệ chi trả cổ tức bảo thủ và các chỉ số tín dụng hàng đầu có nghĩa là vốn vẫn sẵn sàng cho sự phát triển. Các dự án phát triển còn lớn: bảy bất động sản đang xây dựng với tổng vốn đầu tư khoảng $800 triệu đô la sẽ đi vào hoạt động trong vài năm tới, cùng với các khoản mua đất lớn tại Kansas City và Arizona dành cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Rexford Industrial Realty: Câu chuyện tăng trưởng tích hợp

Rexford Industrial Realty tập trung vào miền Nam California đã đưa tăng trưởng cổ tức lên một cấp độ khác, ghi nhận mức tăng trung bình 15% mỗi năm trong 5 năm qua. Với lợi suất 4,2%, quỹ này đang giao dịch ở mức định giá hấp dẫn.

Câu chuyện tăng trưởng này rất sâu sắc. Các hợp đồng đã ký sẵn đã bao gồm các điều khoản tự động tăng giá thuê trung bình 3,7% mỗi năm, dự kiến sẽ tạo ra $105 triệu đô la thu nhập ròng bổ sung trong những năm tới. Thêm vào đó là các dự án tái định vị và phát triển hiện đang diễn ra—dự kiến sẽ đóng góp thêm $70 triệu đô la sau khi ổn định—cùng với việc thu phí thuê cao hơn khi gia hạn hợp đồng (, trị giá thêm $20 triệu đô la nữa), và bạn sẽ có thêm $195 triệu đô la NOI từ các tài sản hiện có. Điều này tương đương với mức tăng 28% trước khi thực hiện bất kỳ thương vụ mua mới nào.

Sự mở rộng tích hợp này gần như đảm bảo rằng tăng trưởng cổ tức sẽ tiếp tục, miễn là điều kiện thị trường vẫn hợp lý.

Kết luận

Cổ phiếu trả cổ tức là nền tảng của việc xây dựng sự giàu có kiên nhẫn. Khi các công ty này liên tục tăng cổ tức, lợi nhuận sẽ tăng tốc theo thời gian dài hạn. Sự nhất quán cơ học của Realty Income, sự mở rộng ổn định của Mid-America, và tăng trưởng nội tại của Rexford đều mang lại những lợi ích riêng biệt—làm cho cả ba trở thành những khoản đầu tư đáng giá cho danh mục hướng tới thu nhập và dài hạn.