Розуміння договорів спільного володіння капіталом житла: повний посібник з цієї альтернативної фінансової опції

Що таке угода про домашній капітал і чим вона відрізняється?

Угода про спільне використання домашнього капіталу представляє все більш популярний механізм фінансування, який принципово відрізняється від традиційних варіантів домашнього капіталу. На відміну від кредитів під домашній капітал або HELOC, що використовують ваш поточний капітал, угода про спільне використання домашнього капіталу дозволяє вам отримати кошти, базуючись на потенціалі майбутньої вартості вашого будинку. Це значуща різниця, оскільки вона відкриває двері для позичальників, які можуть не відповідати вимогам традиційного кредитування через обмеження доходу, кредитної історії або грошового потоку.

Механізм досить простий: інвестиційна компанія надає вам одноразовий платіж — фактично аванс під капітал. У відповідь вони отримують контрактне право претендувати на визначений відсоток майбутньої вартості вашого будинку. Красота цієї угоди полягає у її гнучкості — відсутність щомісячних платежів, відсутність нарахованих відсотків і можливість вийти з угоди у будь-який час.

Як насправді працює процес спільного використання домашнього капіталу

Коли ви укладаєте угоду про домашній капітал, інвестиційна компанія замовляє незалежну оцінку для визначення поточної вартості вашої нерухомості. Деякі компанії потім коригують цю оцінку, щоб встановити ваш «початковий вартісний показник», який стає базою для обчислення вашої кредитоспроможності. Цей початковий показник захищає інвесторів від потенційного знецінення будинку і одночасно дає їм участь у зростанні вартості, якщо ваша нерухомість зростає.

Після підписання угоди інвестор накладає на вашу нерухомість обтяження. Якщо у вас є іпотека, інвестор займає другий позицію після вашого кредитора. Це означає, що у разі foreclosure, першим отримує платіж іпотечна компанія. Однак ви зберігаєте повне право власності і можете продати свій будинок у будь-який час до закінчення терміну угоди.

Відсоток капіталу, яким ви ділитиметеся, зафіксований у вашому контракті наперед і визначається кількома факторами: оцінкою вартості вашого будинку, поточною позицією капіталу, географічним розташуванням і кредитним профілем. Більшість угод тривають від 10 до 30 років, хоча тривалість може варіюватися залежно від провайдера.

Стратегія виходу та механізми погашення

Коли ви вирішите вийти з угоди — через продаж, рефінансування або досягнення кінця терміну — ви зобов’язані повернути інвестиційній компанії їхню частку капіталу. Ваша зобов’язання щодо платежу залежить від трьох сценаріїв:

Якщо вартість вашого будинку зросла, ви платите компанії або відсоток від кінцевої вартості вашого будинку, або відсоток від приросту вартості. Якщо вартість залишилася стабільною, ви зазвичай повертаєте або відсоток від кінцевої вартості, або повертаєте початковий аванс. У випадку з падінням ринку, ви можете заплатити відсоток від кінцевої вартості, частину початкового авансу або нічого — залежно від умов вашого контракту.

Обчислення частки капіталу компанії базується на ціні продажу або новій оцінці, проведеній після завершення угоди. Це остаточне оцінювання безпосередньо впливає на суму, яку ви повинні повернути.

Розуміння реальних витрат

Угоди про спільне використання домашнього капіталу не безкоштовні. Ви зіткнетеся з кількома зборами протягом усього процесу:

Початкові витрати включають початкові збори (зазвичай 3-5% від вашого авансу), оцінювальні збори ($200-$1,250), витрати на інспекцію будинку ($650-$1,050), послуги з титулу ($200-$900) та ескроу-сервіси ($250-$500).

Витрати на вихід можуть бути значними. При завершенні угоди вам, ймовірно, доведеться оплатити повторну оцінку, інспекцію, пошук титулу та ескроу-послуги. Якщо ви продаєте нерухомість, застосовуються також комісії з нерухомості. Деякі позичальники стикаються з несподіваними витратами, яких вони спочатку не передбачали.

Обов’язково порівнюйте пропозиції кількох провайдерів. Отримайте котирування від кількох компаній, що пропонують угоди про домашній капітал, і порівнюйте їх із традиційними кредитами під домашній капітал, щоб зрозуміти загальні витрати позики за різними термінами.

Де можна отримати продукти спільного використання домашнього капіталу

Традиційні іпотечні кредитори, банки та кредитні спілки не пропонують ці угоди. Замість цього їх можна знайти через спеціалізовані інвестиційні компанії, багато з яких підтримуються венчурним капіталом. На початок 2024 року доступність залишається обмеженою географічно.

Географічна доступність значною мірою залежить від провайдера:

Aspire працює у Каліфорнії, Колорадо, Флориді, Массачусетсі та Вашингтоні. HomePace охоплює Арізону, Колорадо, Іллінойс, Міннесоту, Північну Кароліну, Огайо, Теннессі, Юту та Вашингтон. HomeTap обслуговує мешканців у 16 штатах, включаючи Арізону, Каліфорнію, Флориду, Мічиган, Міннесоту, Неваду, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Південну Кароліну, Юту, Вірджинію та Вашингтон.

Мережа Point охоплює 26 штатів і Вашингтон, округ Колумбію, включаючи Арізону, Каліфорнію, Колорадо, Коннектикут, Флориду, Джорджію, Гаваї, Іллінойс, Індіану, Меріленд, Массачусетс, Мічиган, Міннесоту, Міссурі, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Род-Айленд, Південну Кароліну, Теннессі, Юту, Вірджинію, Вашингтон і Вісконсін.

Splitero наразі обслуговує частини Каліфорнії, Колорадо, Орегону, Юти та Вашингтона. Unison має найширший охоплення, працюючи у 29 штатах і Вашингтоні, округ Колумбію: Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Делавер, Флорида, Іллінойс, Індіана, Канзас, Кентуккі, Массачусетс, Мічиган, Міннесота, Міссурі, Небраска, Невада, Нью-Джерсі, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Північна Кароліна, Огайо, Орегон, Пенсильванія, Род-Айленд, Південна Кароліна, Теннессі, Юта, Вірджинія, Вашингтон і Вісконсін.

Unlock обслуговує 14 штатів: Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Флорида, Мічиган, Нью-Джерсі, Північна Кароліна, Орегон, Пенсильванія, Південна Кароліна, Теннессі, Юта, Вірджинія і Вашингтон.

Важливі моменти перед укладанням угоди

Угоди про спільне використання домашнього капіталу найкраще підходять для позичальників, які не мають традиційних варіантів фінансування. Однак кілька недоліків вимагають серйозного розгляду. Обов’язкова умова продажу — якщо ви не зможете повернути частку капіталу, інвестор може примусово ліквідувати нерухомість — створює значний ризик. Крім того, ви назавжди ділитеся майбутнім зростанням вартості з зовнішньою стороною, що може означати втрату значних прибутків у разі стрімкого зростання цін на нерухомість.

Обмеження типів нерухомості також важливі; більшість компаній приймають лише основні житлові будинки, хоча деякі допускають вілли або інвестиційну нерухомість. Постійне обтяження впливає на вашу можливість рефінансування і ускладнює майбутні операції.

Ці продукти підходять для конкретних ситуацій — особливо для тих, у кого сильний капітал, але проблеми з кредитним профілем або обмежена документація доходів. Для інших традиційні кредити під домашній капітал або лінії кредиту можуть бути більш економічними та гнучкими.