全賃貸詐欺や「空殻全賃」問題の市民社会対策委員会は、28日にソウル鍾路区の参加連帯で座談会を開催し、23日に国会を通過した「全賃貸詐欺被害者支援及び住居安定特別法」修正案の意義と限界について議論した。今回の修正案の内容には、オークションまたは公開入札終了後に国が資金支援を行い、返還される金額が保証金の少なくとも三分の一に達することを保証することが含まれる。これまでのオークションや公開入札の過程で、多くの被害者が保証金をほとんど回収できなかったことを考慮し、評価は最低限の回復メカニズムを制度化することに意義があるとした。

しかしながら、参加者は、この修正案は被害者が長らく求めてきた「先救済、後追償」と呼ばれる方式からは大きく乖離していると指摘した。つまり、その構造は、政府が先に十分な補償を行い、その後責任主体に対して追償費用を求めるのではなく、オークションや公開入札後に一定水準を補充する方式にとどまっているということだ。さらに、保証金の保障水準も被害者の要求を下回っており、実際の生活再建において制約がある可能性が指摘された。これは、法律修正により被害救済の枠組みは拡大されたものの、実質的な回復をもたらすことができるかどうかは別の問題であることを示している。

座談会では、全賃貸詐欺は個別の犯罪範疇を超えて制度の脆弱性に起因していると繰り返し強調された。参加者の分析によると、低利の全賃貸ローンや全賃担保制度の長期的な拡大により、借り手が自己資本ではなく金融に依存して高額な保証金を負担する固定化された構造が形成され、その結果、家賃と全賃保証金の比率を示す「全賃料率」が過高になっているとした。彼らは、これが、家賃のわずかな変動でも保証金を全額返還しにくくする「空殻全賃」の環境を生み出しやすくし、全賃貸詐欺のリスクもこの隙に拡大していると説明した。同時に、参加者は、現行制度下で十分に保護されていない盲点（例：外国人借り手や連棟住宅の共同保証住宅）を補完する必要性も提起した。

世宗大学不動産学科の林在満教授は、保証金未返還問題の根本原因は「空殻全賃」にあると指摘し、全賃料率を一定水準以下に抑える監督の必要性を主張した。例えば、全賃料率が高すぎる場合には、全賃貸ローンの上限を制限するなどの方法で、事前にリスクを低減すべきだとした。これは、「損害が発生した後に支援を提供する事後対策の限界は明らかである」という問題意識とも一致している。結局のところ、今回の法律修正は被害救済範囲を拡大する進展とみなせるが、同時に、全賃市場の高リスク構造に対する後続の制度的改善を行わなければ、類似の問題が再発する可能性も示唆している。

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