19日、不動産ビッグデータ企業のAsilによると、前日を基準に、ソウルのアパート全賃物件は合計1万5427件となっています。これは2年前の2024年4月18日の3万750件と比べて49.9%減少しています。ソウルの25区すべてで全賃物件の減少が見られ、減少幅は順に鷺梁津区88.5%、中浪区88.0%、江北区83.5%、城北区83.4%、衿川区77.1%です。衿川区の全賃物件はわずか54件、中浪区51件、江北区50件であり、さらに大規模なコミュニティである鷺梁津区月溪洞の月溪現代など1281戸規模のエリアでも、全賃物件はわずか2～3件にとどまっています。

この変化の背景には、売買と賃貸を結びつけた市場構造の変化があります。昨年10月15日に発表された対策により、ソウル全域が土地取引許可区域に指定され、購入後2年以上実際に居住する義務が確立され、いわゆる「差額投資」と呼ばれる全賃権付きの取引は事実上阻止されました。以前は差額投資が全賃物件供給を増やす一つの手段でしたが、このルートが狭まったことで、市場の解釈としては流入する全賃物件自体も減少していると見られています。現場の仲介業者も、大規模なコミュニティでさえほとんど全賃物件が見られないと述べています。

供給減少に伴う全賃市場では、価格の上昇が特に顕著です。韓国不動産院の住宅価格動向調査によると、先月のソウルのアパートの平均全賃価格は6億149万ウォンで、2022年10月の6億1694万ウォン以来、3年5か月ぶりに6億ウォンを再突破しました。新築の団地を中心とした上昇傾向はさらに急峻です。江北区弥阿洞の韓華Forêna弥阿専用面積84.8655㎡のアパートは今月4日に7億7500万ウォンで全賃契約が成立し、昨年12月22日に同面積の6億8000万ウォンで契約したのと比べて、わずか4か月で約1億ウォン上昇しています。全賃価格と売買価格の比率である全賃価格比率も先月52.1%に達し、前月の52.0%を上回っています。ソウルのアパート価格が急速に上昇する中、昨年4月以降10か月連続で低下していた全賃価格比率は、11か月ぶりに再び上昇に転じました。

全賃価格の高騰と物件不足により、借り手は月額賃料へとより多くシフトしています。国土交通部の実取引価格公開システムの登録資料によると、今年に入って前日までに、ソウルのアパート賃貸契約は合計6万7506件あり、そのうち月額賃料契約は3万2608件で、全体の48.3%を占めています。実質的には、2件の賃貸契約のうち1件は月額賃料契約に相当します。ソウルのアパートの月額賃料比重は、2019年の28.2%から2020年の31.5%に上昇し、その後2022年から昨年まで40%以上を維持しています。ただし、月額賃料市場も余裕があるわけではありません。前日を基準に、ソウルのアパートの月額賃料物件は1万59件であり、1年前と比べて24.9%減少、2年前と比べて17.0%減少しています。韓国不動産院の市価を基準にすると、先月のソウルのアパートの平均月額賃料は152.8万ウォンで、月次の基準値としては過去最高を再び更新しました。

市場は、全賃物件の不足、全賃価格の上昇、全賃ローンの制限、税負担の懸念などが複合的に作用し、月額賃料への移行を加速させる可能性があると見ています。全賃と月額賃料は、実際の需要者、特に庶民層の居住コストに直接関係しているため、単なる取引形態の変化として片付けられません。この傾向は今後、ソウルの賃貸市場の負担をさらに増大させる可能性があり、政府が供給、金融、価格安定を考慮した補完策を打ち出すかどうかが注目されています。

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