REITは、過去5年間で投資先として最も退屈な資産クラスの一つでした。配当を超えるような値上がりは、ほとんどありませんでした。市場で最大級の幅広い指数型REITの1つで、資産が$33 billion超のVanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQは、過去5年で5.5%下落しています。ただし、その大半は直近1か月で起きており（8%下落）、それ以前の状況も含めると話は別です。イラン戦争が勃発するまで、REIT投資家はかろうじて水面上にいる程度で、リターンの主な形は配当でした。
しかし、2026年に向けてREITに強気になれる理由はいくつかあります。これらのファンドの多くが、極端に「売られ過ぎ（Oversold）」の水準に達しており、テクニカルトレーダーはリバウンドを狙うでしょう。そして、金利環境は現在「高止まり（higher for longer）」の方向に傾いているにもかかわらず、2026年は当該資産クラスにとって良い年になると見込まれています。
JPMorgan Researchは、今年の業界における重要指標である Funds From Operations（FFO）で、全体の成長が6%になると予測しています。FFOは、償却（減価償却）と償却費を純利益に加え、さらに非経常的な不動産売却による利益を差し引くことで算出されます。この指標は、純利益だけで見るよりもキャッシュフローをより正確に示し、配当の持続可能性を測るのに役立ちます。REITは保守的な投資セクターになりやすいため、株価リターンよりも、持続可能な配当成長のほうが重要になることがよくあります。
この3つのREITは強いファンダメンタルズと点滅する「売られ過ぎ」シグナルを持つ
売られ過ぎの株を探す際には、シグナルを裏付けるためにいくつかのテクニカル指標を使うことが重要です。Relative Strength Index（RSI）は、シンプルな経験則と信頼性があるため人気の選択肢ですが、単独で使うべきではありません。これら3銘柄では、RSIに加えて、Moving Average Convergence Divergence（MACD）などの他のツールも併用します。
サイモン・プロパティ・グループ：裕福な顧客基盤によって安定化
かつて「モールのREIT」として知られていた Simon Property Group Inc. NYSE: SPG は、高所得層の顧客に向けた「目的地（destination）」型の運営へと再配置しました。多くの従来型モールが衰えていく一方で、SPGはハイエンドのモールに注力し、高級ブランド向けに一等地の小売用不動産を取得しました。この戦略が功を奏しています。2025年Q4において、経営陣は、過去最高となる年間FFOとして$4.8 billion（1株当たり$12.73）を報告し、2026年のFFOは$13から$13.25の範囲になる見通しを示しました。同社はさらに、株式の買い戻しとして$2 billionを発表しました。これは時価総額のほぼ3%に相当し、ポートフォリオの稼働率は96%+で、賃貸借パイプラインにおける前年同期比（YOY）の増加率は15%です。
売られ過ぎたREIT3銘柄と堅実なファンダメンタルズ
市場で最大の懸念が商業用不動産（CRE）だった時期がありました。特に、いまほとんどの従業員が在宅勤務しているオフィスや職場を所有する企業にとってはなおさらです。もう、CREの懸念が金融の見出しにつながっているのを見ることはないかもしれませんが、それは必ずしも状況が改善したからではありません（いろいろなことが起きています！）。REITはこの1か月の間、相場全体とともに引きずられて下落しており、商業用資産は引き続き投資家の関心事です。とはいえ、いくつかのREITは特定のテクニカル指標で「売られ過ぎ（Oversold）」状態に陥って悲鳴を上げているようで、さらに私たちは、そのうち3つがファンダメンタルズ面でも追い風を持っていることを確認しました。
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なぜREITは2026年に向けて強い成長の素地があるのか
REITは、過去5年間で投資先として最も退屈な資産クラスの一つでした。配当を超えるような値上がりは、ほとんどありませんでした。市場で最大級の幅広い指数型REITの1つで、資産が$33 billion超のVanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQは、過去5年で5.5%下落しています。ただし、その大半は直近1か月で起きており（8%下落）、それ以前の状況も含めると話は別です。イラン戦争が勃発するまで、REIT投資家はかろうじて水面上にいる程度で、リターンの主な形は配当でした。
しかし、2026年に向けてREITに強気になれる理由はいくつかあります。これらのファンドの多くが、極端に「売られ過ぎ（Oversold）」の水準に達しており、テクニカルトレーダーはリバウンドを狙うでしょう。そして、金利環境は現在「高止まり（higher for longer）」の方向に傾いているにもかかわらず、2026年は当該資産クラスにとって良い年になると見込まれています。
JPMorgan Researchは、今年の業界における重要指標である Funds From Operations（FFO）で、全体の成長が6%になると予測しています。FFOは、償却（減価償却）と償却費を純利益に加え、さらに非経常的な不動産売却による利益を差し引くことで算出されます。この指標は、純利益だけで見るよりもキャッシュフローをより正確に示し、配当の持続可能性を測るのに役立ちます。REITは保守的な投資セクターになりやすいため、株価リターンよりも、持続可能な配当成長のほうが重要になることがよくあります。
この3つのREITは強いファンダメンタルズと点滅する「売られ過ぎ」シグナルを持つ
売られ過ぎの株を探す際には、シグナルを裏付けるためにいくつかのテクニカル指標を使うことが重要です。Relative Strength Index（RSI）は、シンプルな経験則と信頼性があるため人気の選択肢ですが、単独で使うべきではありません。これら3銘柄では、RSIに加えて、Moving Average Convergence Divergence（MACD）などの他のツールも併用します。
サイモン・プロパティ・グループ：裕福な顧客基盤によって安定化
かつて「モールのREIT」として知られていた Simon Property Group Inc. NYSE: SPG は、高所得層の顧客に向けた「目的地（destination）」型の運営へと再配置しました。多くの従来型モールが衰えていく一方で、SPGはハイエンドのモールに注力し、高級ブランド向けに一等地の小売用不動産を取得しました。この戦略が功を奏しています。2025年Q4において、経営陣は、過去最高となる年間FFOとして$4.8 billion（1株当たり$12.73）を報告し、2026年のFFOは$13から$13.25の範囲になる見通しを示しました。同社はさらに、株式の買い戻しとして$2 billionを発表しました。これは時価総額のほぼ3%に相当し、ポートフォリオの稼働率は96%+で、賃貸借パイプラインにおける前年同期比（YOY）の増加率は15%です。
同社のファンダメンタルズには、深刻な事態の兆候がほとんど見られません。株の最近の弱さは、会社固有の問題というより、より広い市場の後退を反映している可能性が高いです。株価は、RSIがOversoldに到達したちょうどそのタイミングで、200日移動平均により下値支持が確認されました。株価が200日移動平均（MA）を上回って維持できるなら、魅力的なエントリーポイントになり得ます。
レックスフォード・インダストリアル・リアルティ：カリフォルニアの工業地帯にあるチャンス
サザンカリフォルニアには、最大のインフィル（既成市街地への補完）型工業用市場があり、1.8 billion平方フィート超を誇りますが、ゾーニングと規制によって供給が制限され、参入障壁が高くなることがよくあります。結果として、賃料相場は押し上げられ、レックスフォード・インダストリアル・リアルティ Inc. NYSE: REXRのような既存の保有者が恩恵を受けます。同社は、この市場で400以上の物件を所有しています。株は過去5年間、長期的に見て負け組でしたが、レックスフォードは現在、転換を迎えています。元COOのLaura Clarkが新しいCEOに任命され、同社は新たな株式買い戻しとして$500 millionを承認しました。
同社には、4月15日に迫った材料（カタリスト）があります。この日にQ1 2026の決算を報告する予定で、株価下落に歯止めをかけるうえで鍵になる可能性があります。株価はYTDでおよそ16%下落しており、直近1か月だけでも14%下げています。ですが今、株価は2025年4月の安値に接近しており、RSIとMACDは下方向へのモメンタムが鈍化していることを示しています。決算発表のタイミングが近づくにつれて、強気のMACDクロス（MACDがシグナルを上回る）を確認し、潜在的なモメンタム転換を示すサインに注目してください。
Vornado Realty Trust：ニューヨーク不動産への逆張り（コントラリアン）案件
Vornado Realty Trust NYSE: VNOへの投資は、気の弱い人向けではありません。そう、COVID-19パンデミックの間に見捨てられたニューヨークのCREの話です。そこは立て直しに苦しみ続けています。とはいえ、Vornadoの経営陣は2025年において、マンハッタンの賃貸で業界最高水準となる4.6 million square feetを報告しており、特にPENN 1とPENN 2の地区で強い勢いがあったとしました。さらに、2025年Q4の結果として、5th AvenueとEast 54th Streetでのハイエンド物件の取得も報告しています。同社は、2026年のFFOは2025年の数値に沿う形になると見通しを示しました。控えめな予想でありながら、上振れの余地は十分にあります。
VNOの株価はREXRと似たチャートを示しており、リバウンドが進行中の兆しが見られます。RSIは過去2か月の大半でOversold領域にとどまっており、2025年春の安値の近辺にあります。重要なのは、MACDがシグナルラインを上抜けてクロスしている点です。これは、売りのモメンタムが停滞しつつあること、そして買い手が戻ってくる可能性を示しています。
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MarketBeatは、ウォール街で高い評価を受け、最も成果を上げているリサーチアナリストと、彼らが毎日クライアントに推奨している銘柄を追跡しています。MarketBeatは、より広い市場が気づく前に、いま買うべきだとトップアナリストがクライアントにこっそりささやいている5銘柄を特定しました……そしてVornado Realty Trustはそのリストに入っていませんでした。
Vornado Realty Trustは現在、アナリスト間ではHold（保有）評価ですが、トップ評価のアナリストは、この5銘柄のほうがより良い買い物だと考えています。
5つの銘柄はこちらで見る
退職（リタイアメント）関連株の初心者向けガイド
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