2026年2月23日現在のARM住宅ローン金利レポート

住宅購入者の大半は固定金利の住宅ローンを選びますが、場合によっては変動金利型住宅ローン（ARM）を検討した方が良いこともあります。例えば、ARMは賃貸や転売を目的とした物件購入や、数年以内に引っ越す予定の方にとって賢い選択肢となることがあります。つまり、ARMの最初の固定金利期間が終了し調整が始まる前に引っ越すことができるのです。

こちらを読み進めると、ARMの仕組み、固定金利ローンよりARMを検討すべきタイミング、そして主要な金融機関の最新のARM金利について解説します。

前営業日のARM金利レポートもこちらでご覧いただけます。

平均ARM住宅ローン金利

フォーチュンは2024年2月20日時点の最新データをレビューしました。これらは金融機関が提供するサンプル金利です。各金利は架空の借り手の信用状況や所在地に関する特定の前提に基づいています。見積もりには住宅ローン割引ポイントの想定も含まれる場合があります。申し込みを行う場合、実際に受け取る金利はここに示されたサンプル金利と異なることがあります。

7/6 ARMは、最初の7年間は固定金利、その後6ヶ月ごとに調整されるタイプです。

固定金利と変動金利の住宅ローン

住宅ローン全体の約92％は固定金利型です。ARMは、最初の固定期間終了後に金利が変動する点で異なりますが、固定金利の住宅ローンはローン期間中ずっと金利が一定です。そのため、多くの人にとってこちらの方が選ばれやすいのです。

しかし、特定の状況ではARMも合理的な選択肢となり得ます。つまり、約8％の住宅ローン保有者は、このタイプのローンがチャンスを提供すると判断しているのです。

ARMを検討すべきタイミング

以下の3つのカテゴリーの住宅購入者にとって、ARMは役立つことがあります。

• 一時的または「スターター」住宅の購入者。 もし長く住む予定があまりなく、固定期間中の低金利を利用して、調整期間前に売却できるなら、ARMは戦略的な選択肢となるでしょう。

• 投資家。 多くの不動産投資家は、同じ理由でARMを好みます。最初に低金利を確保し、3年、5年、7年後の調整期に家賃を見直したり、物件を転売して次の物件を購入したりします。

• 高金利時期の購入者。 最後に、多くの購入者は高金利時にARMを選びます。これは、最初の金利が低く抑えられる可能性が高く、固定期間終了後に金利が下がる見込みがあるためです。

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ARMの仕組み

ARMは通常、3年、5年、7年、10年などの一定期間、低く固定された金利で始まり、その「固定期間」が終了すると「調整期間」が始まります。

ここからが本番です。調整期間中は、ARMの金利は以下の要素に基づいて変動します。

• ベンチマーク金利。 ARMの基準金利は、一般的に「Secured Overnight Financing Rate（SOFR）」というベンチマークから取得されます。米国財務省は毎朝新しいSOFRを公表し、「今日の借入コストはこれです」と銀行や貸し手に伝えます。これにより、自動車ローンや住宅ローンなどの金利設定に役立てられます。

• マージン。 マージンは、インデックスに加算される固定の割合で、ARMの金利を決定します。例えば、SOFRが5％でマージンが2％の場合、ARM金利は7％となります。マージンは通常2％から3.5％の範囲で、貸し手やローン、信用状況によって異なります。マージンはローン契約の一部として固定されているため、より競争力のあるマージンを提供する貸し手を比較検討することが重要です。

• 金利上限。 最後に、金利上限はローン期間中に金利がどれだけ上昇できるかを制限します。「初期」調整上限は最初の調整時の上昇幅を、「次回」調整上限はその後の上昇幅を、「生涯」調整上限は一生涯にわたる最大上昇幅を制御します。

最も一般的なARMの期間は5/1で、最初の5年間は固定金利、その後25年間は毎年金利が変動します（ほとんどのARMは30年の期間設定です）。

もう一つの一般的な期間は10/6で、最初の10年間は固定、その後6ヶ月ごとに金利が変動します。3/1、7/1、10/1のARMもあります。

詳しくはこちら： Secured Overnight Financing Rateが住宅ローンに与える影響について。

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ARMから固定金利ローンへの借り換え

場合によっては、ARMを利用して購入した方でも、将来的には固定金利の方が良いと気付くことがあります。例えば、最初は短期的なメリットを重視していたが、長期的に見て固定金利の方が安心だと判断した場合です。2024年の調査では、多くのミレニアル世代やZ世代の住宅所有者がアップグレードできず、スターター住宅のままでいるケースも多いことがわかっています。

どの理由であれ、ARMから固定金利への借り換えは可能です。実際、これはかなり一般的な借り換え理由です。

ARMから固定金利への借り換えは複雑ではなく、固定金利から固定金利への借り換えとほぼ同じです。複数の貸し手に申し込み、最良の金利を探し、必要書類を提出し、新しいローンを締結し、古いローンを完済します。

ARMの長所と短所

他の住宅ローンと同様に、ARMもメリットとデメリットがあります。最終的にどのタイプが適しているかは貸し手次第ですが、基本を知っておくことで予算立てや初期段階の手続きがスムーズになります。

メリット

• 初期の金利が低く抑えられる可能性。 初期（固定）期間中は、固定金利の住宅ローンよりも低金利を提供されることが多いです。
• 借り手の条件が緩和される場合がある。 月々の支払いが低いため、固定金利よりも条件が緩い場合があります（例：DTI比率50％まで受け入れるケースも）。
• 月々の支払いが減少する可能性。 今後金利が下がると、固定期間終了後により低い支払いになることもあります。

デメリット

• 月々の支払いが上昇する可能性。 固定金利期間終了後、金利上限まで上昇することがあります（しばしば開始時の金利より5％ポイント高くなることも）。例として、$400,000の元本の金利が7％から12％に一晩で上昇した場合、月々の支払いは約2,661ドルから約4,114ドルに増加し、約1,453ドルの増加となります（54.6％増）。
• 金利比較が難しい。 割引ポイントを除外すると、固定金利のローンは比較しやすいですが、ARMは多くの変動要素があり、最適な条件を見つけるのが難しいです。
• 長期的な安心感が少ない。 税金や保険料の上昇に伴い、固定金利の借り手は支払いが変わらない安心感を持てますが、ARMは低金利を享受できる反面、長期的な安定性は保証されません。

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