今年もアメリカ銀行協会コミュニティバンカーズ会議に参加できることを光栄に思います。かつてコミュニティバンカーとして働いていた経験から、皆さまの経験から学び、それを連邦準備制度の仕事に活かすことを常に楽しみにしています。本日は、私たちの金融システムにおいて懸念される傾向についてお話ししたいと思います。これは銀行業界、住宅ローン市場の安定性、そして消費者にとって重要な意味を持ちます。規制環境への意識的な対応やその他の要因によるものかもしれませんが、住宅ローンの新規発行やサービスの移行が銀行部門から大きく流出しています。データは明確なストーリーを示しています。2008年には、銀行は住宅ローンの約60％を発行し、約95％の住宅ローン残高のサービス権を保有していました。それ以来、その縮小は著しいものです。2023年時点で、銀行は住宅ローンの35％しか発行せず、約45％の住宅ローン残高のサービスを行っています。この変化の規模を理解するために一歩引いて考えると、規制当局として私たちには、このシフトが規制の影響によるものかどうかを判断する責任があります。また、これらの規制が住宅ローンの発行とサービスが銀行システムに与えるリスクに適切に調整されているかどうかも検討すべきです。この住宅ローンの移出は、銀行、消費者、そして全体の住宅ローンシステムにとってコストがかかっています。これは部分的には、これらの活動に対する資本規制の過剰な調整によるものであり、リスクに比して過剰な要件を課し、銀行にとって住宅ローン活動を行うコストを高めているためです。私は、銀行の住宅市場への再参加と安全で健全な銀行システムの両立を図る道筋を模索しています。**なぜこの移行が重要なのか**銀行にとって：住宅ローンはビジネスモデルの重要な要素です。これは収益の観点だけでなく、銀行が根本的に関係性を重視するビジネスだからです。住宅の購入は人生の大きな節目であり、銀行はこのサービスを顧客に提供すべきです。さらに、多くの銀行は、良好な顧客体験を確保するために、住宅ローンサービスを社内で維持することを好みます。サービスは適切に行えば顧客忠誠心を生み出しますが、適切でない場合は大きなフラストレーションを引き起こすこともあります。住宅ローン事業が提供する関係性のメリットは非常に大きいです。強固な銀行とのつながりを持つ顧客は、当座預金や投資サービスなど他の金融ニーズでもその銀行を自然に選びます。これにより、良い顧客サービスが良好な関係を築き、銀行の財務的な回復力を高める好循環が生まれます。住宅ローンサービスはまた、明確な財務的メリットももたらします。住宅ローンのサービスから得られる手数料収入は、貸出収入への過度な依存を分散させ、金利環境に左右されにくい安定した収入源となります。また、銀行はサービス提供において構造的な優位性も持っています。住宅ローンを通じて築かれる顧客関係は、非銀行よりも価値が高い場合があります。なぜなら、より多くの商品やサービスをクロスセルできるからです。エスクロー残高は保険付き口座に保管され、銀行にとっては融資活動を支える資金源となります。多くのサービス契約では、遅延した借り手のために元本や利息、その他の支払いを前払いする義務があります。銀行は、安定した低コストの資金源にアクセスできるため、これらの要件を非銀行よりも容易に満たすことができます。消費者にとって：次に消費者の視点から見ると、住宅ローンの新規発行やサービスに関与する銀行の数が減少したことで、選択肢と競争が減少し、コストが下がる圧力が弱まっています。さらに、金融困難に直面した借り手は、非銀行のサービス提供者よりも銀行の方が経済的な逆風に対してより悪い結果になる傾向があります。COVID-19の期間中、銀行のサービス提供者を利用していた借り手は、非銀行のサービス提供者を利用していた借り手よりも、支払い猶予を受ける可能性が高かったことがわかっています。金融の安定性にとって：非銀行のサービス提供者は、最近の金融安定監督委員会（FSOC）が発表した報告書でも指摘されているように、他の脆弱性も抱えています。彼らがもたらす最大のリスクは、これらの住宅ローン会社の規制や解決の枠組みが、その成長に追いついていないことです。大手銀行のサービス提供者が失敗した場合、規制当局はコアのサービス機能を維持するための手段を持っています。たとえば、借り手の住宅ローン支払いが正しく記録されることや、経済的に困窮している借り手に適切な修正を行うことです。一方、非銀行のサービス提供者にはこれらの保護措置がはるかに少ないです。**資本規制の課題**学術研究や業界からのフィードバックから明らかなように、2013年の住宅ローンサービス権の資本規制の変更は、銀行の住宅ローン市場からの撤退の一因でした。金融機関が住宅ローンを証券化し、証券化信託に売却すると、その取引の副産物として「住宅ローン・サービス権」（MSR）を受け取ります。このMSRは、住宅ローンの期間中に受け取ると予想される純サービス収入の現在価値を表します。これには、予想されるサービス料から経費を差し引いた額が含まれます。このMSRの資本規制の変更は二つの側面から行われました。まず、多くの銀行は、MSRの資本リスク重みが、MSRをどのようにバランスシートに計上するかによって、わずかまたは中程度の増加を経験しました。次に、多額のMSRを保有する銀行は、より厳しい資本規制に直面しました。特定の割合（「控除閾値」）を超えるMSRには、より高いリスク重みが課されました。**バランスの見直し**当時、規制当局は合理的な理由からMSRの資本規制を厳格化しました。MSRの評価は、市場の取引価格に基づいていないため、計算が難しい場合があります。むしろ、住宅ローンの前払い確率やデフォルトの可能性に関する主観的な仮定に依存したモデルから導き出されます。これにより、評価は変動しやすくなり、金利の変動時にはストレスや市場の停止を引き起こすこともあります。これらは正当な懸念事項であり、MSRを保有することがすべての銀行にとって適切な選択ではないことも明らかです。金利変動に伴うMSRの評価変動をうまく管理するには、高度なヘッジ能力や、リファイナンス時の借り手維持戦略が必要です。サービス業務はまた、運用リスクやコンプライアンス責任も伴います。住宅ローンサービスに従事する銀行は、これらのリスクと責任を安全に管理できる十分な専門知識とリソースを持つ必要があります。しかしながら、2013年の規制以降、規制当局はMSRについてより詳しくなり、その資本規制が銀行の住宅ローン新規発行やサービスに与える影響について多くを学びました。まず、住宅ローンの新規発行に関して、銀行が証券化後に受け取るMSRの価値を考慮します。資本規制は、そのMSRの価値を低下させることになります。銀行が住宅ローンの約75％を低・中所得層（LMI）借り手向けに証券化していることを考えると、資本規制はこれらの借り手の住宅ローンの利用可能性や手頃さに特に影響を与える可能性があります。次に、サービスに関しては、控除閾値が銀行の収益性の高いサービス事業の構築を妨げる可能性があることがわかっています。この影響は、小規模な銀行にとってより重要かもしれません。住宅ローンサービスには、多大な人員と技術への固定投資が必要であり、大量の取引を行うことでコスト効率が高まります。しかし、小規模な銀行は、その規模のサービスポートフォリオを構築することが、控除閾値を超えるMSRを作り出すことなく難しい場合があります。また、銀行のポートフォリオに保有される住宅ローンのリスク重みも、銀行の市場参入や価格設定の判断に影響します。これらのリスク重みは、基礎的なリスクに適切に調整されているのでしょうか。例えば、ローン・トゥ・バリュー比率（LTV）を考えてみましょう。資本規則はLTVに関係なく同じリスク重みを課していますが、デフォルト確率や損失の深刻さはLTVによって大きく異なります。低LTVの住宅ローンは、予想される損失が低く、借り手は自己資本を守る強いインセンティブを持ち、担保価値は銀行の信用リスクを大きく上回ります。さらに、ローンの返済が進むにつれて、LTVは低下し、デフォルトリスクも減少します。この資本要件と実際のリスクの不整合は重要な結果をもたらします。銀行は、低LTVの住宅ローンを多く保有していますが、過剰な資本を要求されることで、地域のニーズを支援するための資本運用能力が制約されます。これらの点を踏まえ、MSRや住宅ローンの資本規制が適切に調整されているかどうか、リスクに見合ったものであるかどうかを再検討する用意があります。**今後の道筋**銀行の住宅ローン新規発行とサービスを規制する多くのルールがありますが、私の今日の議論は、あくまで銀行の規制資本規制に焦点を当てたものであり、住宅ローン市場の課題の一部に過ぎません。住宅ローン市場の課題に包括的に対処するには、消費者金融保護局（CFPB）の規則や立法上の要件も見直す必要があります。ここでは、バーゼル枠組みの中で、いくつかの課題に効果的に対処できる可能性のある提案を紹介します。間もなく導入される二つの規制提案は、規制資本枠組みの広範な変更の一環として、銀行の住宅ローン新規発行とサービスへの関与を促進するものです。第一に、これらの提案は、住宅ローン・サービス資産（MSA）を規制資本から控除する要件を撤廃しつつ、これらの資産に対して付与される250％のリスク重みを維持します。これらの資産の適切なリスク重みについて意見を求めます。この変更は、経済サイクル全体を通じてこれらの資産の価値に不確実性を認めつつ、銀行の住宅ローンサービス事業への参加を促進します。第二に、これらの提案は、銀行の住宅ローンに対する資本要件のリスク感度を高めることも検討しています。一つの方法は、住宅ローンの担保価値比率（LTV）を用いて、適用されるリスク重みを決定することです。これにより、LTVに関係なく一律のリスク重みを適用するのではなく、実際のリスクにより適合した資本規制が可能となります。この変更は、銀行のバランスシート内融資を支援し、過去15年間にわたる住宅ローン活動の非銀行への移行を逆転させる可能性もあります。これらの潜在的な変更は、住宅ローン市場の構造に関する正当な懸念に対処しつつ、適切な prudential safeguards を維持します。業界やその他の関係者からの意見を今後も受け取りながら、これらの修正を検討していきたいと考えています。**締めくくりの考え**多様な金融機関の積極的な参加を含むレジリエントな住宅ローン市場を構築することで、経済状況に関係なく、借り手に手頃な信用と高品質なサービスを提供できるようになります。銀行の参加を強化することは、銀行システムの安全性や健全性を脅かすものではありません。これらの目標は整合しています。今後も規制当局と協力し、銀行を伝統的かつコアな事業分野に回帰させるための道筋を模索していきたいと思います。本日はご招待いただき、誠にありがとうございました。皆さまとの議論を楽しみにしています。
監督副委員長ボウマンによる銀行の住宅ローン貸出再活性化に関する演説
今年もアメリカ銀行協会コミュニティバンカーズ会議に参加できることを光栄に思います。かつてコミュニティバンカーとして働いていた経験から、皆さまの経験から学び、それを連邦準備制度の仕事に活かすことを常に楽しみにしています。
本日は、私たちの金融システムにおいて懸念される傾向についてお話ししたいと思います。これは銀行業界、住宅ローン市場の安定性、そして消費者にとって重要な意味を持ちます。規制環境への意識的な対応やその他の要因によるものかもしれませんが、住宅ローンの新規発行やサービスの移行が銀行部門から大きく流出しています。データは明確なストーリーを示しています。2008年には、銀行は住宅ローンの約60％を発行し、約95％の住宅ローン残高のサービス権を保有していました。それ以来、その縮小は著しいものです。2023年時点で、銀行は住宅ローンの35％しか発行せず、約45％の住宅ローン残高のサービスを行っています。
この変化の規模を理解するために一歩引いて考えると、規制当局として私たちには、このシフトが規制の影響によるものかどうかを判断する責任があります。また、これらの規制が住宅ローンの発行とサービスが銀行システムに与えるリスクに適切に調整されているかどうかも検討すべきです。この住宅ローンの移出は、銀行、消費者、そして全体の住宅ローンシステムにとってコストがかかっています。これは部分的には、これらの活動に対する資本規制の過剰な調整によるものであり、リスクに比して過剰な要件を課し、銀行にとって住宅ローン活動を行うコストを高めているためです。私は、銀行の住宅市場への再参加と安全で健全な銀行システムの両立を図る道筋を模索しています。
なぜこの移行が重要なのか
銀行にとって：住宅ローンはビジネスモデルの重要な要素です。これは収益の観点だけでなく、銀行が根本的に関係性を重視するビジネスだからです。住宅の購入は人生の大きな節目であり、銀行はこのサービスを顧客に提供すべきです。さらに、多くの銀行は、良好な顧客体験を確保するために、住宅ローンサービスを社内で維持することを好みます。サービスは適切に行えば顧客忠誠心を生み出しますが、適切でない場合は大きなフラストレーションを引き起こすこともあります。
住宅ローン事業が提供する関係性のメリットは非常に大きいです。強固な銀行とのつながりを持つ顧客は、当座預金や投資サービスなど他の金融ニーズでもその銀行を自然に選びます。これにより、良い顧客サービスが良好な関係を築き、銀行の財務的な回復力を高める好循環が生まれます。住宅ローンサービスはまた、明確な財務的メリットももたらします。住宅ローンのサービスから得られる手数料収入は、貸出収入への過度な依存を分散させ、金利環境に左右されにくい安定した収入源となります。
また、銀行はサービス提供において構造的な優位性も持っています。住宅ローンを通じて築かれる顧客関係は、非銀行よりも価値が高い場合があります。なぜなら、より多くの商品やサービスをクロスセルできるからです。エスクロー残高は保険付き口座に保管され、銀行にとっては融資活動を支える資金源となります。多くのサービス契約では、遅延した借り手のために元本や利息、その他の支払いを前払いする義務があります。銀行は、安定した低コストの資金源にアクセスできるため、これらの要件を非銀行よりも容易に満たすことができます。
消費者にとって：次に消費者の視点から見ると、住宅ローンの新規発行やサービスに関与する銀行の数が減少したことで、選択肢と競争が減少し、コストが下がる圧力が弱まっています。さらに、金融困難に直面した借り手は、非銀行のサービス提供者よりも銀行の方が経済的な逆風に対してより悪い結果になる傾向があります。COVID-19の期間中、銀行のサービス提供者を利用していた借り手は、非銀行のサービス提供者を利用していた借り手よりも、支払い猶予を受ける可能性が高かったことがわかっています。
金融の安定性にとって：非銀行のサービス提供者は、最近の金融安定監督委員会（FSOC）が発表した報告書でも指摘されているように、他の脆弱性も抱えています。彼らがもたらす最大のリスクは、これらの住宅ローン会社の規制や解決の枠組みが、その成長に追いついていないことです。大手銀行のサービス提供者が失敗した場合、規制当局はコアのサービス機能を維持するための手段を持っています。たとえば、借り手の住宅ローン支払いが正しく記録されることや、経済的に困窮している借り手に適切な修正を行うことです。一方、非銀行のサービス提供者にはこれらの保護措置がはるかに少ないです。
資本規制の課題
学術研究や業界からのフィードバックから明らかなように、2013年の住宅ローンサービス権の資本規制の変更は、銀行の住宅ローン市場からの撤退の一因でした。金融機関が住宅ローンを証券化し、証券化信託に売却すると、その取引の副産物として「住宅ローン・サービス権」（MSR）を受け取ります。このMSRは、住宅ローンの期間中に受け取ると予想される純サービス収入の現在価値を表します。これには、予想されるサービス料から経費を差し引いた額が含まれます。
このMSRの資本規制の変更は二つの側面から行われました。まず、多くの銀行は、MSRの資本リスク重みが、MSRをどのようにバランスシートに計上するかによって、わずかまたは中程度の増加を経験しました。次に、多額のMSRを保有する銀行は、より厳しい資本規制に直面しました。特定の割合（「控除閾値」）を超えるMSRには、より高いリスク重みが課されました。
バランスの見直し
当時、規制当局は合理的な理由からMSRの資本規制を厳格化しました。MSRの評価は、市場の取引価格に基づいていないため、計算が難しい場合があります。むしろ、住宅ローンの前払い確率やデフォルトの可能性に関する主観的な仮定に依存したモデルから導き出されます。これにより、評価は変動しやすくなり、金利の変動時にはストレスや市場の停止を引き起こすこともあります。
これらは正当な懸念事項であり、MSRを保有することがすべての銀行にとって適切な選択ではないことも明らかです。金利変動に伴うMSRの評価変動をうまく管理するには、高度なヘッジ能力や、リファイナンス時の借り手維持戦略が必要です。サービス業務はまた、運用リスクやコンプライアンス責任も伴います。住宅ローンサービスに従事する銀行は、これらのリスクと責任を安全に管理できる十分な専門知識とリソースを持つ必要があります。
しかしながら、2013年の規制以降、規制当局はMSRについてより詳しくなり、その資本規制が銀行の住宅ローン新規発行やサービスに与える影響について多くを学びました。まず、住宅ローンの新規発行に関して、銀行が証券化後に受け取るMSRの価値を考慮します。資本規制は、そのMSRの価値を低下させることになります。銀行が住宅ローンの約75％を低・中所得層（LMI）借り手向けに証券化していることを考えると、資本規制はこれらの借り手の住宅ローンの利用可能性や手頃さに特に影響を与える可能性があります。
次に、サービスに関しては、控除閾値が銀行の収益性の高いサービス事業の構築を妨げる可能性があることがわかっています。この影響は、小規模な銀行にとってより重要かもしれません。住宅ローンサービスには、多大な人員と技術への固定投資が必要であり、大量の取引を行うことでコスト効率が高まります。しかし、小規模な銀行は、その規模のサービスポートフォリオを構築することが、控除閾値を超えるMSRを作り出すことなく難しい場合があります。
また、銀行のポートフォリオに保有される住宅ローンのリスク重みも、銀行の市場参入や価格設定の判断に影響します。これらのリスク重みは、基礎的なリスクに適切に調整されているのでしょうか。例えば、ローン・トゥ・バリュー比率（LTV）を考えてみましょう。資本規則はLTVに関係なく同じリスク重みを課していますが、デフォルト確率や損失の深刻さはLTVによって大きく異なります。低LTVの住宅ローンは、予想される損失が低く、借り手は自己資本を守る強いインセンティブを持ち、担保価値は銀行の信用リスクを大きく上回ります。さらに、ローンの返済が進むにつれて、LTVは低下し、デフォルトリスクも減少します。
この資本要件と実際のリスクの不整合は重要な結果をもたらします。銀行は、低LTVの住宅ローンを多く保有していますが、過剰な資本を要求されることで、地域のニーズを支援するための資本運用能力が制約されます。これらの点を踏まえ、MSRや住宅ローンの資本規制が適切に調整されているかどうか、リスクに見合ったものであるかどうかを再検討する用意があります。
今後の道筋
銀行の住宅ローン新規発行とサービスを規制する多くのルールがありますが、私の今日の議論は、あくまで銀行の規制資本規制に焦点を当てたものであり、住宅ローン市場の課題の一部に過ぎません。住宅ローン市場の課題に包括的に対処するには、消費者金融保護局（CFPB）の規則や立法上の要件も見直す必要があります。ここでは、バーゼル枠組みの中で、いくつかの課題に効果的に対処できる可能性のある提案を紹介します。
間もなく導入される二つの規制提案は、規制資本枠組みの広範な変更の一環として、銀行の住宅ローン新規発行とサービスへの関与を促進するものです。第一に、これらの提案は、住宅ローン・サービス資産（MSA）を規制資本から控除する要件を撤廃しつつ、これらの資産に対して付与される250％のリスク重みを維持します。これらの資産の適切なリスク重みについて意見を求めます。この変更は、経済サイクル全体を通じてこれらの資産の価値に不確実性を認めつつ、銀行の住宅ローンサービス事業への参加を促進します。
第二に、これらの提案は、銀行の住宅ローンに対する資本要件のリスク感度を高めることも検討しています。一つの方法は、住宅ローンの担保価値比率（LTV）を用いて、適用されるリスク重みを決定することです。これにより、LTVに関係なく一律のリスク重みを適用するのではなく、実際のリスクにより適合した資本規制が可能となります。この変更は、銀行のバランスシート内融資を支援し、過去15年間にわたる住宅ローン活動の非銀行への移行を逆転させる可能性もあります。
これらの潜在的な変更は、住宅ローン市場の構造に関する正当な懸念に対処しつつ、適切な prudential safeguards を維持します。業界やその他の関係者からの意見を今後も受け取りながら、これらの修正を検討していきたいと考えています。
締めくくりの考え
多様な金融機関の積極的な参加を含むレジリエントな住宅ローン市場を構築することで、経済状況に関係なく、借り手に手頃な信用と高品質なサービスを提供できるようになります。銀行の参加を強化することは、銀行システムの安全性や健全性を脅かすものではありません。これらの目標は整合しています。
今後も規制当局と協力し、銀行を伝統的かつコアな事業分野に回帰させるための道筋を模索していきたいと思います。
本日はご招待いただき、誠にありがとうございました。皆さまとの議論を楽しみにしています。