賃貸物件を評価する際、多くの新しい投資家は重要なミスを犯します：彼らは総賃料収入のみに注目し、空室率や隠れた収益源を見落としています。ここで効果的総収入 (EGI)が、より賢い投資判断を下すための最良のツールとなります。## なぜEGIがあなたが思うよりも重要なのか現実はこうです：年間賃料収入が$144,000と記載されている物件でも、空室や未払い家賃を考慮すると実際の収入ははるかに少なくなることがあります。これがまさに効果的総収入が測るもの—空室調整後の実際に物件に流入する金額（運営コスト前）—です。賢い投資家がEGIを優先する3つの理由：**現実的な収益予測。** 総潜在収入（GPI）は、すべてのユニットが満室で空室ゼロの場合の最大年間収入を示しますが、これはあくまで上限です。EGIは、実際に経験する空室率を考慮に入れています。紙上では利益が出ているように見える物件でも、空室の5-10%を無視するとキャッシュフローが悪化する可能性があります。**正確な物件評価。** 銀行や融資機関、洗練された投資家は、EGIを使って物件の実際の価値を判断します。EGIが高い物件はより良い評価を受け、融資の選択肢も増えます。これは交渉の場で重要な数字です。**キャッシュフローの明確化。** 実際のEGIを知ることで、運営費用が収入をすべて吸収してしまうのか、それとも借入金返済や利益のためのプラスのキャッシュフローを残すのかを素早く判断できます。これにより、勝者と資金の穴にはまる物件を見分けることができます。## EGIの計算式とステップバイステップの計算方法効果的総収入を理解するには、次の3つの構成要素を把握する必要があります：**総潜在収入（GPI）**は、すべてのユニットが満室で、空室ゼロの場合の最大年間賃料収入です。これは天井値であり、実態ではありません。**空室・信用損失**は、実際の収入の侵食を表します。これには、空室期間、遅延支払いのテナント、未収賃料などが含まれます。**追加収益源**は、駐車料金、ランドリー設備、倉庫、販売機など、基本賃料以外の収入を示します。計算の枠組みは次の通りです：**EGI = GPI – 空室損失 + 追加収入**実例を見てみましょう：あなたが10ユニットのアパートメント複合施設を評価しているとします。各ユニットの月額賃料は$1,200です。**ステップ1：GPIを計算**10ユニット × $1,200/月 × 12ヶ月 = $144,000（年間GPI）**ステップ2：空室・信用損失を考慮**安定した市場の業界標準として空室率を5%と仮定：$144,000 × 5% = $7,200の損失**ステップ3：副収入を特定**駐車許可証から$3,000、ランドリーサービスから$1,500の年間収入。追加収入合計 = $4,500**ステップ4：計算式に当てはめる**EGI = $144,000 – $7,200 + $4,500 = **$141,300**この物件の実際の収益潜在能力は年間$141,300であり、$144,000の総額ではありません。## EGIを超えて：運営費用の現実チェック強いEGIは必ずしも収益性を保証しません。純運営収入（NOI）を算出するには、運営費用を差し引く必要があります。これは、実際に借入金の返済や配当可能な利益に回せる金額です。収益を減らす一般的な費用：**固定資産税**は場所によって大きく異なり、高税率の地域ではEGIの10-15%を占めることもあります。**維持管理・修繕費**は、通常年間EGIの5-10%を占め、日常のメンテナンスや造園、予期せぬ修理に充てられます。**管理費** (通常収入の5-12%)は、テナント対応、リース管理、メンテナンス調整に使われ、パッシブ投資家にとっては価値のあるコストです。**保険料**は、責任保険、火災・洪水保険など、場所や融資条件により異なります。**公共料金・サービス**は、共用エリアの電気、水道、ごみ処理、敷地管理などで、テナントに負担させない場合はすぐに積み重なります。**借入金の返済**は、レバレッジをかけた物件の最大の支出であり、キャッシュフローの実現性に直接影響します。**プロのヒント：** 多くの経験豊富な投資家は、運営費用がEGIの40-50%を超えない物件をターゲットにし、すべてのコストを差し引いた後も十分なキャッシュフローを確保しています。## 投資比較におけるEGIの活用複数の物件を比較検討する際、EGIは比較のための共通基準となります。例として、2つの物件を考えます：- **物件A：** 12ユニット、月額$1,100、空室率6%、追加収入$2,500- **物件B：** 15ユニット、月額$950、空室率4%、追加収入$1,200両者のEGIを計算します：- 物件A：(12 × $1,100 × 12) – [(12 × $1,100 × 12) × 6%] + $2,500 = $155,940- 物件B：(15 × $950 × 12) – [(15 × $950 × 12) × 4%] + $1,200 = $169,380この結果から、物件Bの方がEGIが高く、収益性が優れていることがわかります。感情に左右されず、財務の基本に集中できる体系的なアプローチです。## EGIのまとめ効果的総収入は、不動産投資をギャンブルから切り離す重要な指標です。EGIを計算することで、表面的な賃料数字を超え、実際に物件がどれだけの収益を生み出すのかを理解できます。運営費用や融資コストの詳細な分析と組み合わせることで、収益性の高いポートフォリオを構築するための堅実なデータ基盤となります。この指標をマスターし、取引評価に一貫して活用する投資家は、直感や不完全な財務スナップショットに頼る投資家よりも一貫して優れた成果を上げています。
EGIの理解：不動産投資で重要な実数
賃貸物件を評価する際、多くの新しい投資家は重要なミスを犯します：彼らは総賃料収入のみに注目し、空室率や隠れた収益源を見落としています。ここで効果的総収入 (EGI)が、より賢い投資判断を下すための最良のツールとなります。
なぜEGIがあなたが思うよりも重要なのか
現実はこうです：年間賃料収入が$144,000と記載されている物件でも、空室や未払い家賃を考慮すると実際の収入ははるかに少なくなることがあります。これがまさに効果的総収入が測るもの—空室調整後の実際に物件に流入する金額（運営コスト前）—です。
賢い投資家がEGIを優先する3つの理由：
現実的な収益予測。 総潜在収入（GPI）は、すべてのユニットが満室で空室ゼロの場合の最大年間収入を示しますが、これはあくまで上限です。EGIは、実際に経験する空室率を考慮に入れています。紙上では利益が出ているように見える物件でも、空室の5-10%を無視するとキャッシュフローが悪化する可能性があります。
正確な物件評価。 銀行や融資機関、洗練された投資家は、EGIを使って物件の実際の価値を判断します。EGIが高い物件はより良い評価を受け、融資の選択肢も増えます。これは交渉の場で重要な数字です。
キャッシュフローの明確化。 実際のEGIを知ることで、運営費用が収入をすべて吸収してしまうのか、それとも借入金返済や利益のためのプラスのキャッシュフローを残すのかを素早く判断できます。これにより、勝者と資金の穴にはまる物件を見分けることができます。
EGIの計算式とステップバイステップの計算方法
効果的総収入を理解するには、次の3つの構成要素を把握する必要があります：
**総潜在収入（GPI）**は、すべてのユニットが満室で、空室ゼロの場合の最大年間賃料収入です。これは天井値であり、実態ではありません。
空室・信用損失は、実際の収入の侵食を表します。これには、空室期間、遅延支払いのテナント、未収賃料などが含まれます。
追加収益源は、駐車料金、ランドリー設備、倉庫、販売機など、基本賃料以外の収入を示します。
計算の枠組みは次の通りです：
EGI = GPI – 空室損失 + 追加収入
実例を見てみましょう：
あなたが10ユニットのアパートメント複合施設を評価しているとします。各ユニットの月額賃料は$1,200です。
ステップ1：GPIを計算 10ユニット × $1,200/月 × 12ヶ月 = $144,000（年間GPI）
ステップ2：空室・信用損失を考慮 安定した市場の業界標準として空室率を5%と仮定： $144,000 × 5% = $7,200の損失
ステップ3：副収入を特定 駐車許可証から$3,000、ランドリーサービスから$1,500の年間収入。 追加収入合計 = $4,500
ステップ4：計算式に当てはめる EGI = $144,000 – $7,200 + $4,500 = $141,300
この物件の実際の収益潜在能力は年間$141,300であり、$144,000の総額ではありません。
EGIを超えて：運営費用の現実チェック
強いEGIは必ずしも収益性を保証しません。純運営収入（NOI）を算出するには、運営費用を差し引く必要があります。これは、実際に借入金の返済や配当可能な利益に回せる金額です。
収益を減らす一般的な費用：
固定資産税は場所によって大きく異なり、高税率の地域ではEGIの10-15%を占めることもあります。
維持管理・修繕費は、通常年間EGIの5-10%を占め、日常のメンテナンスや造園、予期せぬ修理に充てられます。
管理費 (通常収入の5-12%)は、テナント対応、リース管理、メンテナンス調整に使われ、パッシブ投資家にとっては価値のあるコストです。
保険料は、責任保険、火災・洪水保険など、場所や融資条件により異なります。
公共料金・サービスは、共用エリアの電気、水道、ごみ処理、敷地管理などで、テナントに負担させない場合はすぐに積み重なります。
借入金の返済は、レバレッジをかけた物件の最大の支出であり、キャッシュフローの実現性に直接影響します。
プロのヒント： 多くの経験豊富な投資家は、運営費用がEGIの40-50%を超えない物件をターゲットにし、すべてのコストを差し引いた後も十分なキャッシュフローを確保しています。
投資比較におけるEGIの活用
複数の物件を比較検討する際、EGIは比較のための共通基準となります。
例として、2つの物件を考えます：
両者のEGIを計算します：
この結果から、物件Bの方がEGIが高く、収益性が優れていることがわかります。感情に左右されず、財務の基本に集中できる体系的なアプローチです。
EGIのまとめ
効果的総収入は、不動産投資をギャンブルから切り離す重要な指標です。EGIを計算することで、表面的な賃料数字を超え、実際に物件がどれだけの収益を生み出すのかを理解できます。運営費用や融資コストの詳細な分析と組み合わせることで、収益性の高いポートフォリオを構築するための堅実なデータ基盤となります。
この指標をマスターし、取引評価に一貫して活用する投資家は、直感や不完全な財務スナップショットに頼る投資家よりも一貫して優れた成果を上げています。