あなたが減価償却してきた賃貸物件や商業ビルを売却すると、予期しない税金の請求に直面することがあります。ここで重要なのが、セクション1250と未回収のセクション1250ゲインの概念です。これは、不動産投資家が物件売却を計画する際に理解しておくべき重要なポイントです。## セクション1250と減価償却の基本内国歳入法典のセクション1250は、事業用または投資用不動産の売却時に得られる利益に何が起こるかを具体的に規定しています。政府は、賃貸収入を相殺し、摩耗や損耗を考慮するために、物件所有者が毎年減価償却を控除できるようにしています。しかし、最終的にその物件を売却すると、IRSはその税制上の恩恵の一部を取り戻そうとします。重要なポイントは、加速減価償却です。1986年以前は、投資家はより早く減価償却を行う方法を使って課税所得をより早く減らすことができました。税法は、これらの余分な控除を売却時に取り戻すためにセクション1250を作成しました。現在、1986年以降に使用開始された不動産は、より遅いストレートライン法による減価償却を適用しなければなりませんが、それでもセクション1250は適用され、未回収のセクション1250ゲインは最大25%の税率で課税されます。## どの物件が対象？セクション1250は以下に適用されます：- 商業用オフィスビルや小売スペース- 住宅賃貸物件やアパートメントコンプレックス- 倉庫や工業用構造物- 事業または投資に使用される減価償却可能な不動産土地自体は減価償却の対象外であり、セクション1250の取り戻しも発生しません。対象となるのは、その土地上の建物や構造物のみです。## 実例：税金の計算の裏側具体的なシナリオを見てみましょう。投資家が15年前に商業ビルを50万ドルで購入しました。その間に、彼女は税務申告で15万ドルの減価償却控除を申請しました。その後、そのビルを70万ドルで売却します。税金の内訳は次の通りです：**総利益：** 70万ドルの売却価格から50万ドルの取得原価を差し引き、減価償却を考慮する前の利益は(200,000ドル)**減価償却控除額：** 15万ドル(これが利益に加算される)**課税対象の総利益：** 200,000ドル + 150,000ドル = 350,000ドルしかし、これらすべてが同じ方法で課税されるわけではありません：- 15万ドルの減価償却取り戻し部分は25%の税率で課税される—これが未回収のセクション1250ゲインに該当- 残りの200,000ドルは長期キャピタルゲインとして15%または20%の税率で課税される（所得レベルによる）この差は大きく、25%の税率を15%の税率で払うよりも、追加で1,500ドルの税金がかかることになります。## セクション1250の影響を軽減する戦略### 1031交換を利用する1031交換は、物件の売却益を他の同種の物件に再投資し、すべてのキャピタルゲイン税やセクション1250の取り戻しを繰り延べることができます。これには厳格なIRSのタイムラインに従う必要があります：代替物件を45日以内に特定し、180日以内に取引を完了させること。この方法で、未回収のセクション1250ゲインに対する即時の税負担を避けながら資産を増やすことが可能です。### 分割販売で利益を分散させる一度に全額を受け取るのではなく、買い手に数年にわたって支払わせる形で売却を構築できます。これにより、課税所得とセクション1250の取り戻しを複数の税年度にわたって分散させ、毎年の税率を低く抑え、全体の税負担を軽減できます。### コストセグリゲーションを活用するコストセグリゲーション調査は、特定の物件の構成要素（(備品、土地改良、設備)）を建物の構造から分離して再分類することを可能にします。これにより、早期の減価償却控除を促進します。後にセクション1250の取り戻しを完全に防ぐことはできませんが、所有期間中に他の所得を相殺する大きな前倒し控除を生み出します。## これがあなたのポートフォリオにとって重要な理由セクション1250と未回収のセクション1250ゲインを理解することは、投資用不動産を売却する前に不可欠です。準備ができているか、驚くかの違いは、予期しない税金として数万ドルの差になる可能性があります。物件を売りに出す前に、不動産取引を理解している税務の専門家に相談しましょう。彼らはさまざまなシナリオをモデル化し、実際の税負担を見積もり、あなたの財務状況に合わせた戦略を提案してくれます。専門家の助言のコストは、通常、支払う税金を最小限に抑えることで回収できることが多いです。事前の計画により、この税負担を驚きの出費から管理可能な投資戦略の一部へと変えることができます。
セクション1250の理解：投資用不動産売却時の税金罠
あなたが減価償却してきた賃貸物件や商業ビルを売却すると、予期しない税金の請求に直面することがあります。ここで重要なのが、セクション1250と未回収のセクション1250ゲインの概念です。これは、不動産投資家が物件売却を計画する際に理解しておくべき重要なポイントです。
セクション1250と減価償却の基本
内国歳入法典のセクション1250は、事業用または投資用不動産の売却時に得られる利益に何が起こるかを具体的に規定しています。政府は、賃貸収入を相殺し、摩耗や損耗を考慮するために、物件所有者が毎年減価償却を控除できるようにしています。しかし、最終的にその物件を売却すると、IRSはその税制上の恩恵の一部を取り戻そうとします。
重要なポイントは、加速減価償却です。1986年以前は、投資家はより早く減価償却を行う方法を使って課税所得をより早く減らすことができました。税法は、これらの余分な控除を売却時に取り戻すためにセクション1250を作成しました。現在、1986年以降に使用開始された不動産は、より遅いストレートライン法による減価償却を適用しなければなりませんが、それでもセクション1250は適用され、未回収のセクション1250ゲインは最大25%の税率で課税されます。
どの物件が対象？
セクション1250は以下に適用されます：
土地自体は減価償却の対象外であり、セクション1250の取り戻しも発生しません。対象となるのは、その土地上の建物や構造物のみです。
実例：税金の計算の裏側
具体的なシナリオを見てみましょう。投資家が15年前に商業ビルを50万ドルで購入しました。その間に、彼女は税務申告で15万ドルの減価償却控除を申請しました。その後、そのビルを70万ドルで売却します。
税金の内訳は次の通りです：
総利益： 70万ドルの売却価格から50万ドルの取得原価を差し引き、減価償却を考慮する前の利益は(200,000ドル)
減価償却控除額： 15万ドル(これが利益に加算される)
課税対象の総利益： 200,000ドル + 150,000ドル = 350,000ドル
しかし、これらすべてが同じ方法で課税されるわけではありません：
この差は大きく、25%の税率を15%の税率で払うよりも、追加で1,500ドルの税金がかかることになります。
セクション1250の影響を軽減する戦略
1031交換を利用する
1031交換は、物件の売却益を他の同種の物件に再投資し、すべてのキャピタルゲイン税やセクション1250の取り戻しを繰り延べることができます。これには厳格なIRSのタイムラインに従う必要があります：代替物件を45日以内に特定し、180日以内に取引を完了させること。この方法で、未回収のセクション1250ゲインに対する即時の税負担を避けながら資産を増やすことが可能です。
分割販売で利益を分散させる
一度に全額を受け取るのではなく、買い手に数年にわたって支払わせる形で売却を構築できます。これにより、課税所得とセクション1250の取り戻しを複数の税年度にわたって分散させ、毎年の税率を低く抑え、全体の税負担を軽減できます。
コストセグリゲーションを活用する
コストセグリゲーション調査は、特定の物件の構成要素（(備品、土地改良、設備)）を建物の構造から分離して再分類することを可能にします。これにより、早期の減価償却控除を促進します。後にセクション1250の取り戻しを完全に防ぐことはできませんが、所有期間中に他の所得を相殺する大きな前倒し控除を生み出します。
これがあなたのポートフォリオにとって重要な理由
セクション1250と未回収のセクション1250ゲインを理解することは、投資用不動産を売却する前に不可欠です。準備ができているか、驚くかの違いは、予期しない税金として数万ドルの差になる可能性があります。
物件を売りに出す前に、不動産取引を理解している税務の専門家に相談しましょう。彼らはさまざまなシナリオをモデル化し、実際の税負担を見積もり、あなたの財務状況に合わせた戦略を提案してくれます。専門家の助言のコストは、通常、支払う税金を最小限に抑えることで回収できることが多いです。
事前の計画により、この税負担を驚きの出費から管理可能な投資戦略の一部へと変えることができます。