第1250節：不動産投資家のための税務上の影響

米国内国歳入法第1250条は、すべての不動産投資家が理解すべき重要な規則です。これは、減価償却資産を売却した際の課税方法を決定し、最終的な収益に大きな影響を与える可能性があります。

第1250条と減価償却の再取得の理解

収益を生む不動産を購入する際、IRSは毎年の減価償却を控除することを許可しています。これは、資産の摩耗や劣化を反映した帳簿上の損失です。建物や構造物はこれらの控除の対象となりますが、土地自体は非減価償却資産とされるため対象外です。

しかし、最終的にその資産を売却するとき、第1250条が適用されます。申告した減価償却額は「再取得」され、通常の長期キャピタルゲインの15%または20%より高い最大25%の税率で課税されます。これは、政府が減価償却控除による税制上の利益の一部を取り戻すための措置です。

加速償却と定額償却の役割

従来、投資家は資産の価値を早期に償却するために加速償却法を用いていました。これにより、課税所得を迅速に減少させることができました。第1250条は、この戦略による過度な税回避を防ぐために設計されています。1986年以降に取得された不動産については、定額償却のみが許可されており、積極的な再取得は少なくなっています。それでも、減価償却による利益に対しては、引き続き高い25%の税率が適用されます。

実践例：第1250条の再取得の仕組み

例を挙げましょう。あなたは15年前に商業ビルを50万ドルで購入しました。その間、定額償却を用いて15万ドルを控除しました。現在、その資産を70万ドルで売却します。

課税対象の利益は、70万ドルの売却価格から50万ドルの購入価格と、控除した15万ドルを差し引いた額に等しくなります。

• 再取得された減価償却分： 15万ドルは第1250条の25%の税率で課税され、税金は37,500ドル
• 残りの利益： 20万ドルの差額は長期キャピタルゲインとして扱われ、税率は15%または20%（あなたの税 bracket による）で、税金は3万〜4万ドル

戦略的な計画なしでは、この取引の実効税率は30%以上になる可能性があります。

第1250条の税負担を軽減する賢い戦略

投資家が減価償却再取得税を最小限に抑えるための主な方法は次の通りです。

1031交換戦略

1031交換は、売却資産の収益を同種の資産に再投資することで、キャピタルゲインと減価償却再取得税を無期限に繰り延べることができます。ただし、厳格なIRSの期限が適用されます。交換対象の資産は45日以内に特定し、180日以内に完了させる必要があります。この方法は、長期的なポートフォリオの成長を計画している投資家に最適です。

分割売却（インストールメントセール）

すべての収益を一度に受け取るのではなく、数年にわたって分割して受け取ることで、課税対象の利益（第1250条の再取得も含む）を複数の税年度に分散させることができます。これにより、税率を低く抑え、総税負担を軽減できる可能性があります。

コストセグリゲーション（費用分離）調査

この戦略は、建物の構成要素（機械設備、備品など）を個別に分類し、早期に償却を加速させるものです。これにより、初期の減価償却控除を増やし、所有期間中の他の所得と相殺することが可能です。第1250条の再取得を完全に防ぐことはできませんが、早期の控除によって税負担を軽減できます。

不動産売却者への重要なポイント

第1250条の再取得は、不動産投資において避けられないコストですが、適切な計画によって回避可能です。減価償却資産を売却する前に、1031交換、分割売却、コストセグリゲーションのいずれがあなたの財務目標に合致するかを評価しましょう。税務の専門家と相談しながら、取引を構築して利益を最大化し、税負担を抑えることが重要です。