## ホームエクイティ契約とは何か、そしてそれがどのように異なるのか？ホームエクイティ共有契約は、従来のホームエクイティオプションと根本的に異なる、ますます人気の高まる資金調達手段を表しています。現在のエクイティを活用するホームエクイティローンやHELOCとは異なり、ホームエクイティ共有契約は、将来の住宅エクイティの可能性に基づいて資金にアクセスすることを可能にします。この違いは重要であり、収入、信用、キャッシュフローの制約により従来の融資商品に適格とならない借り手にとって扉を開きます。仕組みは簡単です：投資会社が一括支払いを提供します—これをエクイティ前払いと呼びます。その見返りに、彼らはあなたの住宅の将来価値のあらかじめ定められた割合を請求する契約上の権利を得ます。この仕組みの魅力は、その柔軟性にあります—月々の支払いも利息の蓄積もなく、いつでも退出できることです。## ホームエクイティ共有プロセスの実際の仕組みホームエクイティ契約に入ると、投資会社は独立した鑑定士に依頼してあなたの物件の現在の価値を査定させます。いくつかの会社はこの査定額を調整して、「開始値」を設定し、これが借入能力の基準となります。この開始値は、住宅の価値下落のリスクから投資家を保護しつつ、あなたの物件が価値上昇した場合には利益の一部を享受できるようにします。契約に署名すると、投資家はあなたの物件に留置権を設定します。住宅ローンを抱えている場合、投資家はあなたの貸し手の後に第二順位を取ります。これにより、差し押さえが発生した場合、最初に住宅ローン会社に支払いが行われます。ただし、あなたは完全な所有権を保持し、契約期間終了前にいつでも売却可能です。あなたが共有するエクイティの割合は、契約時に固定され、以下の要素によって決まります：あなたの住宅の査定額、現在のエクイティ状況、地理的な場所、信用プロフィール。ほとんどの契約は10年から30年の範囲で運用されますが、期間は提供者によって異なります。## 退出戦略と返済の仕組み契約を終了する場合—売却、リファイナンス、または期間満了時—あなたは投資会社にエクイティシェアの支払いを行います。支払い義務は以下の3つのシナリオに依存します：住宅が価値上昇した場合、あなたは最終的な価値の一定割合または価値上昇分のいずれかを支払います。住宅の価値が横ばいの場合、通常は最終的な価値の一定割合を支払うか、最初に受け取った現金前払いを返済します。市場が下落した場合、最終的な価値の一定割合、最初の前払いの一部、または何も支払わない場合もあります—これは契約条件によります。会社のエクイティシェアの計算には、売却価格または新たに行われた査定額が使用され、これが最終的な評価額となります。この最終評価額が、最終的にあなたが支払う金額に直接影響します。## 実際のコストの理解ホームエクイティ共有契約には無料のものはありません。プロセス全体で複数の手数料が発生します：**前払費用**には、エクイティ前払いの3-5%のオリジネーション料(、査定料)$200-$1,250(、住宅検査費用)$650-$1,050(、タイトルサービス)$200-$900(、エスクローサービス)$250-$500(が含まれます。**退出コスト**はかなり高額になることがあります。契約終了時には、再査定、検査、タイトル検索、エスクローサービスの費用がかかることが多いです。物件を売却する場合は、不動産仲介手数料も必要です。予期しなかった費用に直面する借り手もいます。複数の提供者から見積もりを取り、従来のホームエクイティローンやクレジットラインと比較して、さまざまな期間にわたる総借入コストを理解することが重要です。## ホームエクイティ共有商品にアクセスする場所従来の住宅ローン貸し手、銀行、信用組合はこれらの契約を提供しません。代わりに、専門の投資会社を通じて提供され、多くはベンチャーキャピタルの資金援助を受けています。2024年初時点では、提供地域は限定的です。**地域ごとの提供範囲は大きく異なります：**Aspireはカリフォルニア州、コロラド州、フロリダ州、マサチューセッツ州、ワシントン州で運営しています。HomePaceはアリゾナ州、コロラド州、イリノイ州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オハイオ州、テネシー州、ユタ州、ワシントン州をカバー。HomeTapはアリゾナ、カリフォルニア、フロリダ、ミシガン、ミネソタ、ネバダ、ニュージャージー、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、ユタ、バージニア、ワシントンの16州に展開。Pointのネットワークは26州とワシントンD.C.に広がり、アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、コネチカット、フロリダ、ジョージア、ハワイ、イリノイ、インディアナ、メリーランド、マサチューセッツ、ミシガン、ミネソタ、ミズーリ、ニュージャージー、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン、ウィスコンシン。Spliteroは現在、カリフォルニア州、コロラド州、オレゴン州、ユタ州、ワシントン州の一部にサービスを提供しています。Unisonは最も広範な展開を持ち、29州とワシントンD.C.で運営しています：アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、デラウェア、フロリダ、イリノイ、インディアナ、カンザス、ケンタッキー、マサチューセッツ、ミシガン、ミネソタ、ミズーリ、ネブラスカ、ネバダ、ニュージャージー、ニューメキシコ、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、ロードアイランド、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン、ウィスコンシン。Unlockは14州にサービスを提供：アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、フロリダ、ミシガン、ニュージャージー、ノースカロライナ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン。## 契約前に考慮すべき重要なポイントホームエクイティ共有契約は、従来の融資手段が利用できない借り手にとって最適です。ただし、いくつかの欠点も真剣に検討すべきです。強制売却条項—返済できない場合、投資家が物件の清算を強制できる—は大きなリスクを伴います。また、将来の価値上昇を外部の第三者と永続的に分け合うことになり、不動産価値が急騰した場合には大きな利益を失う可能性もあります。対象となる物件タイプも限定的です。ほとんどの会社は一戸建ての主たる居住用物件のみを受け付けていますが、一部は別荘や投資用物件も受け入れています。留置権の位置はリファイナンスの柔軟性に影響し、将来の取引の複雑さも増します。これらの商品は、特にエクイティポジションが強いが信用プロフィールや収入証明に課題がある場合に適しています。その他の人にとっては、従来のホームエクイティローンやクレジットラインの方が経済的で柔軟性が高い場合もあります。
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ホームエクイティ契約とは何か、そしてそれがどのように異なるのか？
ホームエクイティ共有契約は、従来のホームエクイティオプションと根本的に異なる、ますます人気の高まる資金調達手段を表しています。現在のエクイティを活用するホームエクイティローンやHELOCとは異なり、ホームエクイティ共有契約は、将来の住宅エクイティの可能性に基づいて資金にアクセスすることを可能にします。この違いは重要であり、収入、信用、キャッシュフローの制約により従来の融資商品に適格とならない借り手にとって扉を開きます。
仕組みは簡単です：投資会社が一括支払いを提供します—これをエクイティ前払いと呼びます。その見返りに、彼らはあなたの住宅の将来価値のあらかじめ定められた割合を請求する契約上の権利を得ます。この仕組みの魅力は、その柔軟性にあります—月々の支払いも利息の蓄積もなく、いつでも退出できることです。
ホームエクイティ共有プロセスの実際の仕組み
ホームエクイティ契約に入ると、投資会社は独立した鑑定士に依頼してあなたの物件の現在の価値を査定させます。いくつかの会社はこの査定額を調整して、「開始値」を設定し、これが借入能力の基準となります。この開始値は、住宅の価値下落のリスクから投資家を保護しつつ、あなたの物件が価値上昇した場合には利益の一部を享受できるようにします。
契約に署名すると、投資家はあなたの物件に留置権を設定します。住宅ローンを抱えている場合、投資家はあなたの貸し手の後に第二順位を取ります。これにより、差し押さえが発生した場合、最初に住宅ローン会社に支払いが行われます。ただし、あなたは完全な所有権を保持し、契約期間終了前にいつでも売却可能です。
あなたが共有するエクイティの割合は、契約時に固定され、以下の要素によって決まります：あなたの住宅の査定額、現在のエクイティ状況、地理的な場所、信用プロフィール。ほとんどの契約は10年から30年の範囲で運用されますが、期間は提供者によって異なります。
退出戦略と返済の仕組み
契約を終了する場合—売却、リファイナンス、または期間満了時—あなたは投資会社にエクイティシェアの支払いを行います。支払い義務は以下の3つのシナリオに依存します：
住宅が価値上昇した場合、あなたは最終的な価値の一定割合または価値上昇分のいずれかを支払います。住宅の価値が横ばいの場合、通常は最終的な価値の一定割合を支払うか、最初に受け取った現金前払いを返済します。市場が下落した場合、最終的な価値の一定割合、最初の前払いの一部、または何も支払わない場合もあります—これは契約条件によります。
会社のエクイティシェアの計算には、売却価格または新たに行われた査定額が使用され、これが最終的な評価額となります。この最終評価額が、最終的にあなたが支払う金額に直接影響します。
実際のコストの理解
ホームエクイティ共有契約には無料のものはありません。プロセス全体で複数の手数料が発生します：
前払費用には、エクイティ前払いの3-5%のオリジネーション料(、査定料)$200-$1,250(、住宅検査費用)$650-$1,050(、タイトルサービス)$200-$900(、エスクローサービス)$250-$500(が含まれます。
退出コストはかなり高額になることがあります。契約終了時には、再査定、検査、タイトル検索、エスクローサービスの費用がかかることが多いです。物件を売却する場合は、不動産仲介手数料も必要です。予期しなかった費用に直面する借り手もいます。
複数の提供者から見積もりを取り、従来のホームエクイティローンやクレジットラインと比較して、さまざまな期間にわたる総借入コストを理解することが重要です。
ホームエクイティ共有商品にアクセスする場所
従来の住宅ローン貸し手、銀行、信用組合はこれらの契約を提供しません。代わりに、専門の投資会社を通じて提供され、多くはベンチャーキャピタルの資金援助を受けています。2024年初時点では、提供地域は限定的です。
地域ごとの提供範囲は大きく異なります：
Aspireはカリフォルニア州、コロラド州、フロリダ州、マサチューセッツ州、ワシントン州で運営しています。HomePaceはアリゾナ州、コロラド州、イリノイ州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オハイオ州、テネシー州、ユタ州、ワシントン州をカバー。HomeTapはアリゾナ、カリフォルニア、フロリダ、ミシガン、ミネソタ、ネバダ、ニュージャージー、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、ユタ、バージニア、ワシントンの16州に展開。
Pointのネットワークは26州とワシントンD.C.に広がり、アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、コネチカット、フロリダ、ジョージア、ハワイ、イリノイ、インディアナ、メリーランド、マサチューセッツ、ミシガン、ミネソタ、ミズーリ、ニュージャージー、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン、ウィスコンシン。
Spliteroは現在、カリフォルニア州、コロラド州、オレゴン州、ユタ州、ワシントン州の一部にサービスを提供しています。Unisonは最も広範な展開を持ち、29州とワシントンD.C.で運営しています：アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、デラウェア、フロリダ、イリノイ、インディアナ、カンザス、ケンタッキー、マサチューセッツ、ミシガン、ミネソタ、ミズーリ、ネブラスカ、ネバダ、ニュージャージー、ニューメキシコ、ニューヨーク、ノースカロライナ、オハイオ、オレゴン、ペンシルバニア、ロードアイランド、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン、ウィスコンシン。
Unlockは14州にサービスを提供：アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、フロリダ、ミシガン、ニュージャージー、ノースカロライナ、オレゴン、ペンシルバニア、サウスカロライナ、テネシー、ユタ、バージニア、ワシントン。
契約前に考慮すべき重要なポイント
ホームエクイティ共有契約は、従来の融資手段が利用できない借り手にとって最適です。ただし、いくつかの欠点も真剣に検討すべきです。強制売却条項—返済できない場合、投資家が物件の清算を強制できる—は大きなリスクを伴います。また、将来の価値上昇を外部の第三者と永続的に分け合うことになり、不動産価値が急騰した場合には大きな利益を失う可能性もあります。
対象となる物件タイプも限定的です。ほとんどの会社は一戸建ての主たる居住用物件のみを受け付けていますが、一部は別荘や投資用物件も受け入れています。留置権の位置はリファイナンスの柔軟性に影響し、将来の取引の複雑さも増します。
これらの商品は、特にエクイティポジションが強いが信用プロフィールや収入証明に課題がある場合に適しています。その他の人にとっては、従来のホームエクイティローンやクレジットラインの方が経済的で柔軟性が高い場合もあります。