Sejak tahun 2024, RWA (Real-World Assets, Aset Dunia Nyata) telah menjadi topik hangat di bidang digitalisasi Web3 dan keuangan tradisional. Dari Token properti, surat berharga, keuangan rantai pasokan, hingga tokenisasi obligasi dan saham dana, semakin banyak proyek dan modal yang mulai mencari saluran yang sesuai secara global.
Waktu telah tiba pada 17 Maret 2025, Otoritas Pengelolaan Layanan Keuangan Dubai (DFSA) mengeluarkan "Panduan Sandbox Regulasi Tokenisasi", yang untuk pertama kalinya secara jelas memasukkan tokenisasi dalam fokus regulasi, dan memperkenalkan mekanisme izin pengujian inovatif (ITL), melepaskan jalur kepatuhan yang nyata, jelas, dan dapat dioperasikan secara praktis.
Saat ini, jendela aplikasi yang diinginkan telah dibuka, hanya untuk periode 17 Maret 2025 hingga 24 April 2025. Oleh karena itu, bagi pihak proyek RWA yang berencana untuk berlayar ke luar negeri, jalur ini adalah opsi penting yang patut diperhatikan dan dikuasai pada tahap ini.
Apa sinyal yang dilepaskan oleh kotak pasir tokenisasi DFSA?
Panduan ini secara jelas menyatakan bahwa DFSA akan memasukkan Investasi Ter-tokenisasi ke dalam sistem regulasi, dan akan membedakan token menjadi:
Security Token (token sekuritas)
Token Derivatif
Dengan demikian, aset yang ter-tokenisasi tidak lagi berada di zona abu-abu regulasi, proyek RWA di pasar Dubai, terutama tokenisasi aset tradisional seperti real estat, keuangan rantai pasokan, surat berharga, dan obligasi, juga akan memiliki dasar kepatuhan dan pedoman regulasi yang lebih jelas.
Sementara itu, pengaturan objek aplikasi sandbox oleh DFSA memberikan ruang operasional yang nyata bagi berbagai jenis proyek RWA. Berdasarkan panduan DFSA, saat ini perusahaan yang dapat mengajukan permohonan untuk berpartisipasi dalam sandbox termasuk:
Perusahaan yang menerbitkan, memperdagangkan, memiliki, atau menyelesaikan investasi yang tertokenisasi (seperti saham, obligasi, sukuk, dan unit dana investasi kolektif);
Lembaga keuangan yang telah memegang lisensi DFSA dan berencana untuk memperluas bisnis tokenisasi;
Tim perusahaan yang memiliki pemahaman mendalam tentang hukum yang berlaku dan kerangka regulasi.
Dengan kata lain, baik lembaga keuangan tradisional yang memiliki latar belakang keuangan tertentu dan ingin memperluas bisnis tokenisasi, maupun proyek startup yang berada dalam tahap eksplorasi model dan fokus pada digitalisasi aset RWA, dapat memanfaatkan mekanisme sandbox DFSA untuk mengajukan permohonan masuk, mendapatkan kesempatan untuk mencoba kepatuhan dengan ambang yang rendah.
Khususnya untuk tim startup RWA kecil dan menengah, pengecualian regulasi bertahap dan kebijakan pendukung yang diberikan di dalam sandbox dapat membantu tim memvalidasi model bisnis dengan biaya rendah di tahap awal, sekaligus menjelaskan jalur perizinan kepatuhan di masa depan.
Hal yang lebih menarik adalah bahwa DFSA telah meluncurkan mekanisme izin uji coba inovatif yang disebut ITL Tokenisation Cohort, yang memungkinkan pihak proyek RWA untuk memasuki pasar lebih awal tanpa memenuhi semua persyaratan modal dan kewajiban manajemen risiko, sehingga mereka dapat menguji produk dan model di lingkungan nyata dengan batasan rendah sebelum beralih ke tahap berlisensi.
Proses keseluruhan dibagi menjadi tiga tahap:
Tahap Ekspresi Niat
Pihak proyek perlu menyerahkan formulir niat yang menyatakan rencana untuk menjalankan bisnis Tokenisasi di DIFC (Dubai International Financial Centre). DFSA akan melakukan evaluasi awal berdasarkan latar belakang, tata kelola, dan solusi teknis.
Tahap Uji ITL
Setelah evaluasi awal, proyek dapat menikmati sebagian pembebasan modal, kewajiban kehati-hatian, dan persyaratan pelaporan dalam jangka waktu 6-12 bulan, serta akses biaya rendah ke lingkungan pasar nyata untuk menguji model bisnis. Namun, DFSA juga menegaskan bahwa partisipasi dalam proyek tetap harus mematuhi pengawasan yang berkelanjutan, dan pihak proyek harus memastikan bahwa pengungkapan informasi, keamanan sistem DLT, pengaturan kustodian, dan titik risiko kunci lainnya memenuhi persyaratan regulasi.
Tahap Pengalihan Lisensi Menjadi Resmi
Setelah periode pengujian berakhir, proyek harus memilih untuk mengajukan lisensi DFSA lengkap, atau menutup bisnis sesuai dengan mekanisme keluar. DFSA akan secara ketat menerapkan pengeluaran pasar terhadap proyek yang "lulus" tetapi tidak memenuhi standar.
Perlu dicatat bahwa kotak pasir ini hanya melayani tokenisasi aset keuangan tradisional dan aset dunia nyata, sehingga proyek kripto murni lainnya (Token Kripto) dan token kripto fiat tidak berlaku.
Saat ini, di seluruh dunia, kerangka regulasi yang jelas untuk RWA atau aset yang ter-tokenisasi terutama terfokus pada dua pasar, yaitu Dubai dan Hong Kong. Keduanya meskipun sama-sama aktif mendorong klarifikasi regulasi RWA, namun terdapat perbedaan yang signifikan dalam pelaksanaannya.
Dapat dilihat bahwa DFSA Dubai dan HKMA Hong Kong sama-sama aktif mendorong kejelasan regulasi tokenisasi, namun mekanisme di kedua tempat menunjukkan perbedaan yang signifikan dalam hal ambang partisipasi dan subjek yang berlaku.
Bagi pengusaha RWA, mekanisme sandbox ITL yang diluncurkan oleh DFSA kali ini memiliki beberapa keuntungan nyata yang patut diperhatikan:
Cocok untuk tim startup dan UKM, permohonan independen yang fleksibel
Hong Kong Ensemble Sandbox, desain keseluruhannya lebih condong pada partisipasi sistem keuangan tradisional, dengan lembaga berlisensi seperti bank dan perusahaan sekuritas yang mendominasi, seringkali proyek rintisan perlu bergantung pada mitra untuk berpartisipasi, dan rantai aplikasi relatif kompleks.
Sebagai perbandingan, mekanisme ITL DFSA memungkinkan pihak proyek untuk mengajukan permohonan secara langsung sebagai entitas independen, tanpa perlu bergantung pada latar belakang lembaga keuangan yang ada. Ini memberikan tingkat otonomi dan fleksibilitas operasional yang lebih tinggi bagi proyek RWA yang memiliki sumber daya terbatas dan sedang dalam tahap eksplorasi model.
Penghapusan sementara pada fase pengujian, mengurangi biaya kepatuhan untuk percobaan.
DFSA secara jelas menyediakan jendela pengujian selama 6-12 bulan, di mana persyaratan modal dan kewajiban risiko yang hati-hati diberlakukan secara bertahap, terutama mengizinkan proyek untuk dengan cepat memvalidasi model bisnis di lingkungan pasar yang nyata, sambil secara signifikan mengurangi biaya percobaan awal dan beban operasional. Oleh karena itu, mekanisme ITL DFSA dapat dianggap sebagai salah satu dari sedikit contoh kasus praktik yang menyediakan saluran aplikasi independen, pengecualian tahap, dan jalur penuh untuk kelulusan dan penyesuaian untuk proyek startup RWA di bawah sistem regulasi global yang beragam saat ini.
Namun, ambang kepatuhan keseluruhan jalur Hong Kong cukup tinggi, terutama sistem lisensi SFC yang memiliki persyaratan ketat untuk modal, struktur tata kelola, dan lain-lain, yang menjadi tantangan tidak kecil bagi tim startup dalam jangka pendek.
Kerangka regulasi yang jelas, aset RWA resmi di bawah pengawasan
DFSA kali ini memasukkan Security Token dan Derivative Token ke dalam sistem regulasi keuangan yang berlaku, menghilangkan kekosongan kebijakan dan risiko hukum yang sebelumnya dihadapi oleh aset tokenisasi. Pihak proyek hanya perlu mengikuti kerangka regulasi produk keuangan yang ada dari DFSA untuk dapat secara sah dan patuh mengembangkan bisnis penerbitan, perdagangan, dan lain-lain, dengan prediktabilitas kebijakan yang tinggi.
Dibandingkan, Hong Kong Ensemble Sandbox saat ini masih berada pada tahap percobaan kolaborasi antara bank dan lembaga keuangan, dengan ruang lingkup yang lebih cenderung pada lapisan infrastruktur keuangan, saluran pengawasan langsung yang berlaku untuk pihak proyek Web3, terutama untuk pihak proyek startup masih perlu diperbaiki.
Dapat dilihat bahwa peluncuran sandbox DFSA kali ini bukan hanya sekadar inovasi kepatuhan, tetapi juga mencerminkan niat kebijakan Dubai sebagai pusat fintech kawasan Timur Tengah untuk meraih keunggulan awal di jalur RWA.
Pengacara Mankun menyarankan
Baik memilih Hong Kong atau Dubai, kunci dari proyek RWA selalu terletak pada bagaimana menemukan jalur kepatuhan yang paling sesuai dengan tahap, sumber daya, dan perencanaan strategis proyek saat ini.
Regulatory sandbox tokenisasi yang diluncurkan oleh DFSA ini memberikan kesempatan nyata yang memiliki ambang batas yang sesuai, kerangka regulasi yang jelas, dan biaya yang terkendali bagi proyek RWA yang berada dalam fase eksplorasi dan ingin memvalidasi model dengan cepat.
Namun perlu dicatat bahwa jendela ini tidak terbuka dalam jangka panjang, pihak proyek tidak hanya harus memanfaatkan waktu, tetapi juga perlu menyelesaikan persiapan kepatuhan terlebih dahulu agar benar-benar dapat dilaksanakan lebih awal.
Terkait hal ini, Pengacara Mankun menyarankan untuk fokus pada poin-poin berikut:
Selesaikan pendaftaran DIFC dan desain struktur hukum secepatnya. Hanya dengan mendirikan entitas terdaftar di DIFC, Anda dapat memasuki sistem regulasi DFSA. Disarankan untuk merencanakan struktur kepemilikan dan pengaturan pajak sebelumnya, untuk menghindari kehilangan jendela aplikasi karena persiapan kepatuhan yang tidak memadai.
Siapkan rencana teknis dan materi manajemen risiko sebelumnya. DFSA memiliki persyaratan rinci untuk desain sistem DLT, mekanisme kustodian, dan proses kepatuhan, disarankan untuk mempekerjakan tim kepatuhan untuk membantu menyiapkan materi terkait, memastikan bahwa pada tahap aplikasi ITL dapat dilalui dengan sukses.
Rencanakan jalur lisensi setelah lulus ITL. Masa sandbox hanya merupakan kemudahan sementara, tujuan akhirnya haruslah untuk mendapatkan lisensi resmi DFSA secara lengkap. Disarankan untuk mempersiapkan secara bersamaan rencana jangka panjang seperti penambahan modal dan perbaikan dokumen tata kelola, untuk menghindari gangguan operasi setelah masa sandbox berakhir.
Dapat dipastikan, sandbox DFSA akan menarik banyak proyek dari seluruh dunia, namun yang benar-benar bisa segera diluncurkan dan lulus untuk mendapatkan status resmi adalah tim-tim yang telah mempersiapkan tata kelola, manajemen risiko, dan kepatuhan lebih awal.
Jendela regulasi telah dibuka, waktu yang diberikan pasar kepada para pelaku seringkali tidak banyak.
Konten ini hanya untuk referensi, bukan ajakan atau tawaran. Tidak ada nasihat investasi, pajak, atau hukum yang diberikan. Lihat Penafian untuk pengungkapan risiko lebih lanjut.
Penjelasan tentang Panduan Sandbox Regulasi RWA yang Diterbitkan oleh DFSA Dubai
Ditulis oleh: Iris, Liu Honglin
Sejak tahun 2024, RWA (Real-World Assets, Aset Dunia Nyata) telah menjadi topik hangat di bidang digitalisasi Web3 dan keuangan tradisional. Dari Token properti, surat berharga, keuangan rantai pasokan, hingga tokenisasi obligasi dan saham dana, semakin banyak proyek dan modal yang mulai mencari saluran yang sesuai secara global.
Waktu telah tiba pada 17 Maret 2025, Otoritas Pengelolaan Layanan Keuangan Dubai (DFSA) mengeluarkan "Panduan Sandbox Regulasi Tokenisasi", yang untuk pertama kalinya secara jelas memasukkan tokenisasi dalam fokus regulasi, dan memperkenalkan mekanisme izin pengujian inovatif (ITL), melepaskan jalur kepatuhan yang nyata, jelas, dan dapat dioperasikan secara praktis.
Saat ini, jendela aplikasi yang diinginkan telah dibuka, hanya untuk periode 17 Maret 2025 hingga 24 April 2025. Oleh karena itu, bagi pihak proyek RWA yang berencana untuk berlayar ke luar negeri, jalur ini adalah opsi penting yang patut diperhatikan dan dikuasai pada tahap ini.
Apa sinyal yang dilepaskan oleh kotak pasir tokenisasi DFSA?
Panduan ini secara jelas menyatakan bahwa DFSA akan memasukkan Investasi Ter-tokenisasi ke dalam sistem regulasi, dan akan membedakan token menjadi:
Security Token (token sekuritas)
Token Derivatif
Dengan demikian, aset yang ter-tokenisasi tidak lagi berada di zona abu-abu regulasi, proyek RWA di pasar Dubai, terutama tokenisasi aset tradisional seperti real estat, keuangan rantai pasokan, surat berharga, dan obligasi, juga akan memiliki dasar kepatuhan dan pedoman regulasi yang lebih jelas.
Sementara itu, pengaturan objek aplikasi sandbox oleh DFSA memberikan ruang operasional yang nyata bagi berbagai jenis proyek RWA. Berdasarkan panduan DFSA, saat ini perusahaan yang dapat mengajukan permohonan untuk berpartisipasi dalam sandbox termasuk:
Perusahaan yang menerbitkan, memperdagangkan, memiliki, atau menyelesaikan investasi yang tertokenisasi (seperti saham, obligasi, sukuk, dan unit dana investasi kolektif);
Lembaga keuangan yang telah memegang lisensi DFSA dan berencana untuk memperluas bisnis tokenisasi;
Tim perusahaan yang memiliki pemahaman mendalam tentang hukum yang berlaku dan kerangka regulasi.
Dengan kata lain, baik lembaga keuangan tradisional yang memiliki latar belakang keuangan tertentu dan ingin memperluas bisnis tokenisasi, maupun proyek startup yang berada dalam tahap eksplorasi model dan fokus pada digitalisasi aset RWA, dapat memanfaatkan mekanisme sandbox DFSA untuk mengajukan permohonan masuk, mendapatkan kesempatan untuk mencoba kepatuhan dengan ambang yang rendah.
Khususnya untuk tim startup RWA kecil dan menengah, pengecualian regulasi bertahap dan kebijakan pendukung yang diberikan di dalam sandbox dapat membantu tim memvalidasi model bisnis dengan biaya rendah di tahap awal, sekaligus menjelaskan jalur perizinan kepatuhan di masa depan.
Hal yang lebih menarik adalah bahwa DFSA telah meluncurkan mekanisme izin uji coba inovatif yang disebut ITL Tokenisation Cohort, yang memungkinkan pihak proyek RWA untuk memasuki pasar lebih awal tanpa memenuhi semua persyaratan modal dan kewajiban manajemen risiko, sehingga mereka dapat menguji produk dan model di lingkungan nyata dengan batasan rendah sebelum beralih ke tahap berlisensi.
Proses keseluruhan dibagi menjadi tiga tahap:
Pihak proyek perlu menyerahkan formulir niat yang menyatakan rencana untuk menjalankan bisnis Tokenisasi di DIFC (Dubai International Financial Centre). DFSA akan melakukan evaluasi awal berdasarkan latar belakang, tata kelola, dan solusi teknis.
Setelah evaluasi awal, proyek dapat menikmati sebagian pembebasan modal, kewajiban kehati-hatian, dan persyaratan pelaporan dalam jangka waktu 6-12 bulan, serta akses biaya rendah ke lingkungan pasar nyata untuk menguji model bisnis. Namun, DFSA juga menegaskan bahwa partisipasi dalam proyek tetap harus mematuhi pengawasan yang berkelanjutan, dan pihak proyek harus memastikan bahwa pengungkapan informasi, keamanan sistem DLT, pengaturan kustodian, dan titik risiko kunci lainnya memenuhi persyaratan regulasi.
Setelah periode pengujian berakhir, proyek harus memilih untuk mengajukan lisensi DFSA lengkap, atau menutup bisnis sesuai dengan mekanisme keluar. DFSA akan secara ketat menerapkan pengeluaran pasar terhadap proyek yang "lulus" tetapi tidak memenuhi standar.
Perlu dicatat bahwa kotak pasir ini hanya melayani tokenisasi aset keuangan tradisional dan aset dunia nyata, sehingga proyek kripto murni lainnya (Token Kripto) dan token kripto fiat tidak berlaku.
Mengapa kotak pasir tokenisasi DFSA patut diperhatikan?
Saat ini, di seluruh dunia, kerangka regulasi yang jelas untuk RWA atau aset yang ter-tokenisasi terutama terfokus pada dua pasar, yaitu Dubai dan Hong Kong. Keduanya meskipun sama-sama aktif mendorong klarifikasi regulasi RWA, namun terdapat perbedaan yang signifikan dalam pelaksanaannya.
Dapat dilihat bahwa DFSA Dubai dan HKMA Hong Kong sama-sama aktif mendorong kejelasan regulasi tokenisasi, namun mekanisme di kedua tempat menunjukkan perbedaan yang signifikan dalam hal ambang partisipasi dan subjek yang berlaku.
Bagi pengusaha RWA, mekanisme sandbox ITL yang diluncurkan oleh DFSA kali ini memiliki beberapa keuntungan nyata yang patut diperhatikan:
Hong Kong Ensemble Sandbox, desain keseluruhannya lebih condong pada partisipasi sistem keuangan tradisional, dengan lembaga berlisensi seperti bank dan perusahaan sekuritas yang mendominasi, seringkali proyek rintisan perlu bergantung pada mitra untuk berpartisipasi, dan rantai aplikasi relatif kompleks.
Sebagai perbandingan, mekanisme ITL DFSA memungkinkan pihak proyek untuk mengajukan permohonan secara langsung sebagai entitas independen, tanpa perlu bergantung pada latar belakang lembaga keuangan yang ada. Ini memberikan tingkat otonomi dan fleksibilitas operasional yang lebih tinggi bagi proyek RWA yang memiliki sumber daya terbatas dan sedang dalam tahap eksplorasi model.
DFSA secara jelas menyediakan jendela pengujian selama 6-12 bulan, di mana persyaratan modal dan kewajiban risiko yang hati-hati diberlakukan secara bertahap, terutama mengizinkan proyek untuk dengan cepat memvalidasi model bisnis di lingkungan pasar yang nyata, sambil secara signifikan mengurangi biaya percobaan awal dan beban operasional. Oleh karena itu, mekanisme ITL DFSA dapat dianggap sebagai salah satu dari sedikit contoh kasus praktik yang menyediakan saluran aplikasi independen, pengecualian tahap, dan jalur penuh untuk kelulusan dan penyesuaian untuk proyek startup RWA di bawah sistem regulasi global yang beragam saat ini.
Namun, ambang kepatuhan keseluruhan jalur Hong Kong cukup tinggi, terutama sistem lisensi SFC yang memiliki persyaratan ketat untuk modal, struktur tata kelola, dan lain-lain, yang menjadi tantangan tidak kecil bagi tim startup dalam jangka pendek.
DFSA kali ini memasukkan Security Token dan Derivative Token ke dalam sistem regulasi keuangan yang berlaku, menghilangkan kekosongan kebijakan dan risiko hukum yang sebelumnya dihadapi oleh aset tokenisasi. Pihak proyek hanya perlu mengikuti kerangka regulasi produk keuangan yang ada dari DFSA untuk dapat secara sah dan patuh mengembangkan bisnis penerbitan, perdagangan, dan lain-lain, dengan prediktabilitas kebijakan yang tinggi.
Dibandingkan, Hong Kong Ensemble Sandbox saat ini masih berada pada tahap percobaan kolaborasi antara bank dan lembaga keuangan, dengan ruang lingkup yang lebih cenderung pada lapisan infrastruktur keuangan, saluran pengawasan langsung yang berlaku untuk pihak proyek Web3, terutama untuk pihak proyek startup masih perlu diperbaiki.
Dapat dilihat bahwa peluncuran sandbox DFSA kali ini bukan hanya sekadar inovasi kepatuhan, tetapi juga mencerminkan niat kebijakan Dubai sebagai pusat fintech kawasan Timur Tengah untuk meraih keunggulan awal di jalur RWA.
Pengacara Mankun menyarankan
Baik memilih Hong Kong atau Dubai, kunci dari proyek RWA selalu terletak pada bagaimana menemukan jalur kepatuhan yang paling sesuai dengan tahap, sumber daya, dan perencanaan strategis proyek saat ini.
Regulatory sandbox tokenisasi yang diluncurkan oleh DFSA ini memberikan kesempatan nyata yang memiliki ambang batas yang sesuai, kerangka regulasi yang jelas, dan biaya yang terkendali bagi proyek RWA yang berada dalam fase eksplorasi dan ingin memvalidasi model dengan cepat.
Namun perlu dicatat bahwa jendela ini tidak terbuka dalam jangka panjang, pihak proyek tidak hanya harus memanfaatkan waktu, tetapi juga perlu menyelesaikan persiapan kepatuhan terlebih dahulu agar benar-benar dapat dilaksanakan lebih awal.
Terkait hal ini, Pengacara Mankun menyarankan untuk fokus pada poin-poin berikut:
Selesaikan pendaftaran DIFC dan desain struktur hukum secepatnya. Hanya dengan mendirikan entitas terdaftar di DIFC, Anda dapat memasuki sistem regulasi DFSA. Disarankan untuk merencanakan struktur kepemilikan dan pengaturan pajak sebelumnya, untuk menghindari kehilangan jendela aplikasi karena persiapan kepatuhan yang tidak memadai.
Siapkan rencana teknis dan materi manajemen risiko sebelumnya. DFSA memiliki persyaratan rinci untuk desain sistem DLT, mekanisme kustodian, dan proses kepatuhan, disarankan untuk mempekerjakan tim kepatuhan untuk membantu menyiapkan materi terkait, memastikan bahwa pada tahap aplikasi ITL dapat dilalui dengan sukses.
Rencanakan jalur lisensi setelah lulus ITL. Masa sandbox hanya merupakan kemudahan sementara, tujuan akhirnya haruslah untuk mendapatkan lisensi resmi DFSA secara lengkap. Disarankan untuk mempersiapkan secara bersamaan rencana jangka panjang seperti penambahan modal dan perbaikan dokumen tata kelola, untuk menghindari gangguan operasi setelah masa sandbox berakhir.
Dapat dipastikan, sandbox DFSA akan menarik banyak proyek dari seluruh dunia, namun yang benar-benar bisa segera diluncurkan dan lulus untuk mendapatkan status resmi adalah tim-tim yang telah mempersiapkan tata kelola, manajemen risiko, dan kepatuhan lebih awal.
Jendela regulasi telah dibuka, waktu yang diberikan pasar kepada para pelaku seringkali tidak banyak.
Langkah selanjutnya, apakah kamu sudah siap?