Sejak tahun 2024, RWA (Real-World Assets, Aset Dunia Nyata) telah menjadi topik hangat di bidang digitalisasi Web3 dan keuangan tradisional. Dari Token real estat, surat berharga, keuangan rantai pasokan, hingga tokenisasi obligasi dan saham dana, semakin banyak proyek dan modal yang mulai mencari saluran untuk kepatuhan global.
Pada 17 Maret 2025, Otoritas Jasa Keuangan Dubai (DFSA) merilis "Panduan Kotak Pasir Peraturan Tokenisasi", yang untuk pertama kalinya secara eksplisit memasukkan tokenisasi dalam fokus peraturan, dan meluncurkan mekanisme izin uji inovatif (ITL), merilis jalur kepatuhan yang realistis, jelas, dan praktis.
Saat ini, jendela aplikasi niat telah dibuka, hanya untuk periode dari 17 Maret 2025 hingga 24 April. Oleh karena itu, bagi pihak proyek RWA yang berencana untuk meluncur ke luar negeri, jalur ini adalah pilihan penting yang patut diperhatikan dan dikuasai pada tahap saat ini.
Sinyal Apa yang Dilepaskan oleh Sandbox Tokenisasi DFSA?
Panduan ini secara jelas menunjukkan bahwa DFSA akan memasukkan Investasi Tokenisasi ke dalam sistem regulasi dan akan secara spesifik membedakan token sebagai berikut:
Security Token (Token Sekuritas)
Token Derivatif（衍生品型代币）
Dengan cara ini, aset yang tertokenisasi tidak akan lagi berada di zona abu-abu regulasi, proyek RWA di pasar Dubai, terutama tokenisasi aset tradisional seperti real estat, keuangan rantai pasokan, surat berharga, dan obligasi, juga akan memiliki dasar kepatuhan dan panduan regulasi yang lebih jelas.
Pada saat yang sama, pengaturan objek aplikasi sandbox oleh DFSA memberikan ruang operasional yang nyata bagi berbagai jenis pihak proyek RWA. Berdasarkan panduan DFSA, saat ini perusahaan yang dapat mengajukan untuk berpartisipasi dalam sandbox termasuk:
Perusahaan yang menerbitkan, memperdagangkan, memiliki, atau menyelesaikan investasi yang tertokenisasi (seperti saham, obligasi, obligasi Islam, dan unit dana investasi kolektif);
Telah memegang lisensi DFSA, berencana untuk memperluas bisnis tokenisasi lembaga keuangan;
Tim perusahaan yang memiliki pemahaman mendalam tentang hukum yang berlaku dan kerangka regulasi.
Dengan kata lain, baik lembaga keuangan tradisional yang memiliki latar belakang keuangan tertentu dan ingin mengembangkan bisnis tokenisasi, maupun proyek startup yang sedang dalam fase eksplorasi model dan fokus pada digitalisasi aset RWA, dapat memanfaatkan mekanisme sandbox DFSA untuk mengajukan permohonan masuk dan mendapatkan kesempatan uji coba kepatuhan dengan hambatan rendah.
Terutama bagi tim startup RWA kecil dan menengah, pengecualian regulasi tahap demi tahap dan kebijakan dukungan yang diberikan di dalam sandbox dapat membantu tim untuk memvalidasi model bisnis dengan biaya yang lebih rendah di awal, sekaligus menjelaskan jalur kepatuhan berlisensi di masa depan.
Yang lebih menarik perhatian adalah, DFSA kali ini meluncurkan mekanisme izin uji coba inovatif yang disebut ITL Tokenisation Cohort, yang memungkinkan proyek RWA untuk memasuki pasar lebih awal tanpa sepenuhnya memenuhi semua persyaratan modal dan kewajiban manajemen risiko, untuk melakukan pengujian produk dan model dengan ambang batas yang rendah di lingkungan nyata, sebelum beralih ke tahap berlisensi.
Proses keseluruhan dibagi menjadi tiga tahap:
1. Tahap Ekspresi Niat
Pihak proyek harus mengajukan formulir pernyataan minat, menyatakan rencana untuk menjalankan bisnis Tokenisation di DIFC (Dubai International Financial Centre). DFSA akan melakukan evaluasi awal berdasarkan latar belakang, tata kelola, solusi teknologi, dan lainnya.
2. Tahap Pengujian ITL
Setelah evaluasi awal, proyek dapat menikmati pengecualian sebagian modal, kewajiban kehati-hatian, dan persyaratan laporan dalam jangka waktu 6-12 bulan, serta akses biaya rendah ke lingkungan pasar nyata untuk menguji model bisnis. Namun, DFSA juga menegaskan bahwa partisipasi dalam proyek tetap harus tunduk pada pengawasan berkelanjutan, dan pihak proyek harus memastikan bahwa pengungkapan informasi, keamanan sistem DLT, pengaturan kustodian, dan titik risiko kunci lainnya sesuai dengan persyaratan regulasi.
3. Tahap Lisensi Resmi
Setelah periode uji coba berakhir, proyek harus memilih untuk mengajukan lisensi DFSA lengkap, atau mengikuti mekanisme keluar untuk menutup bisnis. DFSA akan secara ketat menerapkan keluar dari pasar bagi proyek yang "lulus" tetapi tidak memenuhi standar.
Perlu dicatat bahwa sandbox ini hanya melayani tokenisasi aset keuangan tradisional dan aset dunia nyata, sehingga proyek cryptocurrency murni (Crypto Tokens) dan stablecoin fiat (Fiat Crypto Tokens) lainnya tidak berlaku.
Saat ini di seluruh dunia, kerangka regulasi yang jelas untuk RWA atau aset tokenisasi terutama terfokus pada dua pasar yaitu Dubai dan Hong Kong. Keduanya meskipun sama-sama aktif mendorong klarifikasi regulasi RWA, namun terdapat perbedaan yang signifikan dalam pelaksanaannya.
Dapat dilihat bahwa DFSA Dubai dan HKMA Hong Kong meskipun keduanya aktif mendorong kejelasan regulasi tokenisasi, tetapi mekanisme di kedua lokasi menunjukkan perbedaan signifikan dalam ambang partisipasi dan subjek yang berlaku.
Bagi para pengusaha RWA, mekanisme sandbox ITL yang diluncurkan oleh DFSA kali ini memiliki beberapa keunggulan nyata yang patut diperhatikan:
1. Cocok untuk tim startup dan UKM, permohonan independen yang fleksibel
Hong Kong Ensemble Sandbox, desain keseluruhan lebih condong pada partisipasi sistem keuangan tradisional, di mana lembaga terlisensi seperti bank dan sekuritas mendominasi, dan proyek awal seringkali perlu bergantung pada mitra untuk berpartisipasi, dengan rantai pengajuan yang relatif kompleks.
Sebaliknya, mekanisme ITL DFSA memungkinkan pihak proyek untuk mengajukan permohonan sebagai entitas independen, tanpa perlu bergantung pada latar belakang lembaga keuangan yang sudah ada. Ini memberikan otonomi dan fleksibilitas operasional yang lebih tinggi bagi proyek RWA yang memiliki sumber daya terbatas dan sedang dalam tahap eksplorasi model.
2. Pengecualian bertahap selama periode pengujian, mengurangi biaya kepatuhan untuk mencoba
DFSA secara jelas menyediakan jendela pengujian selama 6-12 bulan, selama periode tersebut menerapkan pengecualian bertahap terhadap persyaratan modal dan kewajiban pengendalian risiko, terutama dengan mengizinkan proyek untuk dengan cepat memverifikasi model bisnis dalam lingkungan pasar yang nyata, sekaligus secara signifikan mengurangi biaya percobaan awal dan beban operasi. Oleh karena itu, mekanisme ITL DFSA dapat dianggap sebagai salah satu dari sedikit contoh praktik yang menyediakan jalur aplikasi independen, pengecualian bertahap, dan jalur penuh untuk transisi kelulusan bagi proyek RWA di bawah kerangka regulasi global yang beragam saat ini.
Namun, ambang kepatuhan keseluruhan jalur Hong Kong cukup tinggi, terutama sistem lisensi SFC yang memiliki persyaratan ketat terkait modal, struktur tata kelola, dan lain-lain, yang menjadi tantangan besar bagi tim pendiri dalam jangka pendek.
3. Kerangka regulasi jelas, aset RWA resmi dikelola
DFSA kali ini memasukkan Security Token dan Derivative Token ke dalam sistem regulasi keuangan yang ada, menghilangkan kekosongan kebijakan dan risiko hukum yang sebelumnya dihadapi oleh aset tokenisasi. Pihak proyek hanya perlu mematuhi kerangka regulasi produk keuangan yang sudah ada di DFSA, sehingga dapat secara legal dan sesuai peraturan melakukan penerbitan, perdagangan, dan bisnis lainnya, dengan kebijakan yang sangat dapat diprediksi.
Sebaliknya, Hong Kong Ensemble Sandbox masih dalam tahap percontohan kolaborasi antara bank dan lembaga keuangan, dan ruang lingkup penerapannya lebih condong ke tingkat infrastruktur keuangan, dan saluran pengawasan langsung yang berlaku untuk pihak proyek Web3, terutama pihak proyek kewirausahaan, belum ditingkatkan.
Dapat dilihat bahwa peluncuran sandbox DFSA kali ini bukan hanya sekadar inovasi kepatuhan, tetapi juga mencerminkan niat kebijakan Dubai sebagai pusat teknologi finansial di kawasan Timur Tengah untuk mengejar keunggulan awal di jalur RWA.
Saran Pengacara Mankun
Baik memilih Hong Kong atau Dubai, kunci dari proyek RWA selalu terletak pada bagaimana menemukan jalur kepatuhan yang paling sesuai dengan tahap proyek saat ini, sumber daya, dan perencanaan strategi.
Regulatory sandbox tokenisasi yang diluncurkan oleh DFSA ini memberikan kesempatan nyata dengan ambang batas yang moderat, kerangka regulasi yang jelas, dan biaya yang dapat dikendalikan bagi para pemangku proyek RWA yang berada dalam tahap eksplorasi dan ingin segera memverifikasi model.
Namun perlu dicatat bahwa jendela ini tidak terbuka dalam jangka panjang, pihak proyek tidak hanya harus memanfaatkan waktu, tetapi juga perlu menyelesaikan persiapan kepatuhan sebelumnya agar benar-benar dapat dilaksanakan lebih dahulu.
Mengenai hal ini, pengacara Mankun menyarankan untuk fokus pada poin-poin berikut:
Selesaikan pendaftaran DIFC dan desain struktur hukum secepatnya. Hanya dengan mendirikan entitas terdaftar di DIFC, Anda dapat memasuki sistem regulasi DFSA. Disarankan untuk merencanakan struktur kepemilikan dan pengaturan pajak lebih awal, untuk menghindari kehilangan jendela aplikasi karena persiapan kepatuhan yang tidak memadai.
Siapkan rencana teknis dan bahan manajemen risiko sebelumnya. DFSA memiliki persyaratan rinci untuk desain sistem DLT, mekanisme kustodian, dan proses kepatuhan, disarankan untuk mempekerjakan tim kepatuhan untuk membantu menyiapkan bahan terkait, memastikan lulus dalam tahap pengajuan ITL.
Merencanakan jalur lisensi setelah lulus ITL. Periode sandbox hanya merupakan kemudahan sementara, tujuan akhirnya haruslah untuk mendapatkan lisensi resmi DFSA secara lengkap, disarankan untuk secara bersamaan mempersiapkan pemenuhan modal, penyempurnaan dokumen tata kelola, dan rencana jangka panjang lainnya, untuk menghindari gangguan operasional setelah periode sandbox berakhir.
Dapat dipastikan bahwa sandbox DFSA akan menarik masuknya proyek-proyek global, namun yang benar-benar dapat segera dilaksanakan dan menyelesaikan proses kelulusan adalah tim-tim yang telah mempersiapkan tata kelola, manajemen risiko, dan kepatuhan dengan baik.
Jendela pengawasan telah dibuka, waktu yang tersisa bagi para pelaku di pasar seringkali tidak banyak.
Konten ini hanya untuk referensi, bukan ajakan atau tawaran. Tidak ada nasihat investasi, pajak, atau hukum yang diberikan. Lihat Penafian untuk pengungkapan risiko lebih lanjut.
Penjelasan Panduan Sandbox Regulasi RWA yang Diterbitkan oleh DFSA Dubai
Penulis: Mankun Blockchain Hukum
Sejak tahun 2024, RWA (Real-World Assets, Aset Dunia Nyata) telah menjadi topik hangat di bidang digitalisasi Web3 dan keuangan tradisional. Dari Token real estat, surat berharga, keuangan rantai pasokan, hingga tokenisasi obligasi dan saham dana, semakin banyak proyek dan modal yang mulai mencari saluran untuk kepatuhan global.
Pada 17 Maret 2025, Otoritas Jasa Keuangan Dubai (DFSA) merilis "Panduan Kotak Pasir Peraturan Tokenisasi", yang untuk pertama kalinya secara eksplisit memasukkan tokenisasi dalam fokus peraturan, dan meluncurkan mekanisme izin uji inovatif (ITL), merilis jalur kepatuhan yang realistis, jelas, dan praktis.
Saat ini, jendela aplikasi niat telah dibuka, hanya untuk periode dari 17 Maret 2025 hingga 24 April. Oleh karena itu, bagi pihak proyek RWA yang berencana untuk meluncur ke luar negeri, jalur ini adalah pilihan penting yang patut diperhatikan dan dikuasai pada tahap saat ini.
Sinyal Apa yang Dilepaskan oleh Sandbox Tokenisasi DFSA?
Panduan ini secara jelas menunjukkan bahwa DFSA akan memasukkan Investasi Tokenisasi ke dalam sistem regulasi dan akan secara spesifik membedakan token sebagai berikut:
Dengan cara ini, aset yang tertokenisasi tidak akan lagi berada di zona abu-abu regulasi, proyek RWA di pasar Dubai, terutama tokenisasi aset tradisional seperti real estat, keuangan rantai pasokan, surat berharga, dan obligasi, juga akan memiliki dasar kepatuhan dan panduan regulasi yang lebih jelas.
Pada saat yang sama, pengaturan objek aplikasi sandbox oleh DFSA memberikan ruang operasional yang nyata bagi berbagai jenis pihak proyek RWA. Berdasarkan panduan DFSA, saat ini perusahaan yang dapat mengajukan untuk berpartisipasi dalam sandbox termasuk:
Dengan kata lain, baik lembaga keuangan tradisional yang memiliki latar belakang keuangan tertentu dan ingin mengembangkan bisnis tokenisasi, maupun proyek startup yang sedang dalam fase eksplorasi model dan fokus pada digitalisasi aset RWA, dapat memanfaatkan mekanisme sandbox DFSA untuk mengajukan permohonan masuk dan mendapatkan kesempatan uji coba kepatuhan dengan hambatan rendah.
Terutama bagi tim startup RWA kecil dan menengah, pengecualian regulasi tahap demi tahap dan kebijakan dukungan yang diberikan di dalam sandbox dapat membantu tim untuk memvalidasi model bisnis dengan biaya yang lebih rendah di awal, sekaligus menjelaskan jalur kepatuhan berlisensi di masa depan.
Yang lebih menarik perhatian adalah, DFSA kali ini meluncurkan mekanisme izin uji coba inovatif yang disebut ITL Tokenisation Cohort, yang memungkinkan proyek RWA untuk memasuki pasar lebih awal tanpa sepenuhnya memenuhi semua persyaratan modal dan kewajiban manajemen risiko, untuk melakukan pengujian produk dan model dengan ambang batas yang rendah di lingkungan nyata, sebelum beralih ke tahap berlisensi.
Proses keseluruhan dibagi menjadi tiga tahap:
1. Tahap Ekspresi Niat
Pihak proyek harus mengajukan formulir pernyataan minat, menyatakan rencana untuk menjalankan bisnis Tokenisation di DIFC (Dubai International Financial Centre). DFSA akan melakukan evaluasi awal berdasarkan latar belakang, tata kelola, solusi teknologi, dan lainnya.
2. Tahap Pengujian ITL
Setelah evaluasi awal, proyek dapat menikmati pengecualian sebagian modal, kewajiban kehati-hatian, dan persyaratan laporan dalam jangka waktu 6-12 bulan, serta akses biaya rendah ke lingkungan pasar nyata untuk menguji model bisnis. Namun, DFSA juga menegaskan bahwa partisipasi dalam proyek tetap harus tunduk pada pengawasan berkelanjutan, dan pihak proyek harus memastikan bahwa pengungkapan informasi, keamanan sistem DLT, pengaturan kustodian, dan titik risiko kunci lainnya sesuai dengan persyaratan regulasi.
3. Tahap Lisensi Resmi
Setelah periode uji coba berakhir, proyek harus memilih untuk mengajukan lisensi DFSA lengkap, atau mengikuti mekanisme keluar untuk menutup bisnis. DFSA akan secara ketat menerapkan keluar dari pasar bagi proyek yang "lulus" tetapi tidak memenuhi standar.
Perlu dicatat bahwa sandbox ini hanya melayani tokenisasi aset keuangan tradisional dan aset dunia nyata, sehingga proyek cryptocurrency murni (Crypto Tokens) dan stablecoin fiat (Fiat Crypto Tokens) lainnya tidak berlaku.
Mengapa Kotak Pasir Tokenisasi DFSA Layak Diperhatikan?
Saat ini di seluruh dunia, kerangka regulasi yang jelas untuk RWA atau aset tokenisasi terutama terfokus pada dua pasar yaitu Dubai dan Hong Kong. Keduanya meskipun sama-sama aktif mendorong klarifikasi regulasi RWA, namun terdapat perbedaan yang signifikan dalam pelaksanaannya.
Dapat dilihat bahwa DFSA Dubai dan HKMA Hong Kong meskipun keduanya aktif mendorong kejelasan regulasi tokenisasi, tetapi mekanisme di kedua lokasi menunjukkan perbedaan signifikan dalam ambang partisipasi dan subjek yang berlaku.
Bagi para pengusaha RWA, mekanisme sandbox ITL yang diluncurkan oleh DFSA kali ini memiliki beberapa keunggulan nyata yang patut diperhatikan:
1. Cocok untuk tim startup dan UKM, permohonan independen yang fleksibel
Hong Kong Ensemble Sandbox, desain keseluruhan lebih condong pada partisipasi sistem keuangan tradisional, di mana lembaga terlisensi seperti bank dan sekuritas mendominasi, dan proyek awal seringkali perlu bergantung pada mitra untuk berpartisipasi, dengan rantai pengajuan yang relatif kompleks.
Sebaliknya, mekanisme ITL DFSA memungkinkan pihak proyek untuk mengajukan permohonan sebagai entitas independen, tanpa perlu bergantung pada latar belakang lembaga keuangan yang sudah ada. Ini memberikan otonomi dan fleksibilitas operasional yang lebih tinggi bagi proyek RWA yang memiliki sumber daya terbatas dan sedang dalam tahap eksplorasi model.
2. Pengecualian bertahap selama periode pengujian, mengurangi biaya kepatuhan untuk mencoba
DFSA secara jelas menyediakan jendela pengujian selama 6-12 bulan, selama periode tersebut menerapkan pengecualian bertahap terhadap persyaratan modal dan kewajiban pengendalian risiko, terutama dengan mengizinkan proyek untuk dengan cepat memverifikasi model bisnis dalam lingkungan pasar yang nyata, sekaligus secara signifikan mengurangi biaya percobaan awal dan beban operasi. Oleh karena itu, mekanisme ITL DFSA dapat dianggap sebagai salah satu dari sedikit contoh praktik yang menyediakan jalur aplikasi independen, pengecualian bertahap, dan jalur penuh untuk transisi kelulusan bagi proyek RWA di bawah kerangka regulasi global yang beragam saat ini.
Namun, ambang kepatuhan keseluruhan jalur Hong Kong cukup tinggi, terutama sistem lisensi SFC yang memiliki persyaratan ketat terkait modal, struktur tata kelola, dan lain-lain, yang menjadi tantangan besar bagi tim pendiri dalam jangka pendek.
3. Kerangka regulasi jelas, aset RWA resmi dikelola
DFSA kali ini memasukkan Security Token dan Derivative Token ke dalam sistem regulasi keuangan yang ada, menghilangkan kekosongan kebijakan dan risiko hukum yang sebelumnya dihadapi oleh aset tokenisasi. Pihak proyek hanya perlu mematuhi kerangka regulasi produk keuangan yang sudah ada di DFSA, sehingga dapat secara legal dan sesuai peraturan melakukan penerbitan, perdagangan, dan bisnis lainnya, dengan kebijakan yang sangat dapat diprediksi.
Sebaliknya, Hong Kong Ensemble Sandbox masih dalam tahap percontohan kolaborasi antara bank dan lembaga keuangan, dan ruang lingkup penerapannya lebih condong ke tingkat infrastruktur keuangan, dan saluran pengawasan langsung yang berlaku untuk pihak proyek Web3, terutama pihak proyek kewirausahaan, belum ditingkatkan.
Dapat dilihat bahwa peluncuran sandbox DFSA kali ini bukan hanya sekadar inovasi kepatuhan, tetapi juga mencerminkan niat kebijakan Dubai sebagai pusat teknologi finansial di kawasan Timur Tengah untuk mengejar keunggulan awal di jalur RWA.
Saran Pengacara Mankun
Baik memilih Hong Kong atau Dubai, kunci dari proyek RWA selalu terletak pada bagaimana menemukan jalur kepatuhan yang paling sesuai dengan tahap proyek saat ini, sumber daya, dan perencanaan strategi.
Regulatory sandbox tokenisasi yang diluncurkan oleh DFSA ini memberikan kesempatan nyata dengan ambang batas yang moderat, kerangka regulasi yang jelas, dan biaya yang dapat dikendalikan bagi para pemangku proyek RWA yang berada dalam tahap eksplorasi dan ingin segera memverifikasi model.
Namun perlu dicatat bahwa jendela ini tidak terbuka dalam jangka panjang, pihak proyek tidak hanya harus memanfaatkan waktu, tetapi juga perlu menyelesaikan persiapan kepatuhan sebelumnya agar benar-benar dapat dilaksanakan lebih dahulu.
Mengenai hal ini, pengacara Mankun menyarankan untuk fokus pada poin-poin berikut:
Dapat dipastikan bahwa sandbox DFSA akan menarik masuknya proyek-proyek global, namun yang benar-benar dapat segera dilaksanakan dan menyelesaikan proses kelulusan adalah tim-tim yang telah mempersiapkan tata kelola, manajemen risiko, dan kepatuhan dengan baik.
Jendela pengawasan telah dibuka, waktu yang tersisa bagi para pelaku di pasar seringkali tidak banyak.
Langkah selanjutnya, apakah kamu sudah siap?