Behao Jia di tahun kedua: Menemukan jalan melalui jendela dan angka-angka

Kepemilikan Beike, Behao Jia pada tahun 2024-2025 di Chengdu dan Shanghai, serta dua proyek yang dikelola sendiri, menimbulkan pertanyaan baru di bidang ini. Di tengah pasar yang berubah-ubah, mencari kejelasan dari platform aset ringan menjadi kebutuhan zaman baru. Dengan tujuan tetap menjadi “mitra yang baik” di industri, Behao Jia mengubah ketidakpastian pengembang menjadi kepastian melalui berbagai cara — mulai dari data hingga arah jendela.

Pasar properti China: dari “ada-tidak” ke “baik-buruk”

Dalam dekade terakhir, industri properti China berjuang menyelesaikan masalah “ada-tidak”, yang saat itu berfungsi sebagai produk keuangan berbasis rumah. Siapa yang memiliki tanah dan uang, dia yang menang. Kini pasar menghadapi masalah “baik-buruk”. Pembeli menjadi sangat menuntut, dan strategi penjualan berfokus pada “apa yang dijual”.

Berbeda dari pengembang yang mengikuti aturan “456” — membeli tanah, mulai penjualan dalam 4 bulan, menutup biaya dalam 5 bulan, memulai proyek baru dalam 6 bulan — Behao Jia memilih jalur lain. Fokus utama bukan kecepatan proyek, melainkan kualitas produk.

Arah jendela: Penyelesaian masalah melalui data

Proyek Bechen S1 (Chengdu, segmen hunian di atas 20 juta yuan) mengalami benturan utama saat tahap desain. Di banyak wilayah China, arah utara-selatan dan khususnya arah jendela dianggap positif. Desain rumah mewah tradisional mengharuskan jendela menghadap ke selatan. Namun, tim riset mendalam Behao Jia mempelajari keluarga berpenghasilan tinggi dan menemukan bahwa di Chengdu — salah satu kota dengan sinar matahari paling sedikit — 70% responden menganggap “pemandangan terbaik” dari arah jendela lebih penting daripada faktor lainnya.

Berdasarkan data ini, tim menggunakan model digital untuk mengubah sudut bangunan setiap 5 derajat. Penempatan jendela tidak standar di 30°, 40°, 50° — desain “seperti sendok” ini memastikan pemandangan utama setiap apartemen menghadap ke menara kota finansial.

Tim proyek tidak berhenti di situ. Dalam satu bulan, 20 unit rumah terjual secara online dan menjadi proyek kedua dengan penjualan terbanyak di kota pada 2025. Pendekatan baru ini tidak hanya melalui jendela, tetapi juga menciptakan 108 “kisah kecil”: menempatkan mesin cuci 67 cm lebih tinggi, memperbaiki radius belok di garasi, bahkan mengatur jarak untuk bak kaki.

Penempatan produk: Mengambil keputusan dari angka

Di proyek Be Lian C1 Shanghai, Behao Jia juga mengandalkan analisis data. Terletak di Fengxian, proyek ini bersaing di pasar pinggiran kota, dan melalui studi mendalam tentang calon pembeli, mengidentifikasi segmen pasar yang tepat.

Hasil riset menunjukkan proporsi produk — ukuran dan tipe setiap kamar — ditentukan secara angka. Apartemen terkecil berukuran 97 m², sementara di Fengxian saat itu tidak ada produk di bawah 105 m². Dengan menganalisis rantai penggantian rumah dari keluarga kecil sebelumnya, Behao Jia memilih segmen ini — dan dalam penjualan pertama, pelanggan lebih memilih perencanaan yang diperkirakan daripada sekadar penjualan kedua.

Konsep “apartemen yang dapat diubah” menjadi contoh lain dari peluang baru, seperti arah jendela. Dengan menambah atau menghapus dinding internal, pembagian ruang dapat disesuaikan untuk berbagai tahap kehidupan. Tim proyek memutuskan strategi “penetapan harga berdasarkan apartemen” — menetapkan harga berdasarkan 5 faktor utama dan 44 faktor kecil, termasuk arah jendela, pemandangan, dan lainnya.

Hasilnya jelas: hampir 90% terjual dalam penjualan pertama.

Potensi seluruh rantai: Model aset ringan kembali

Kedua proyek, Beichen S1 dan Be Lian C1, adalah contoh “model” yang ideal, tetapi Behao Jia tidak berniat menjadi pengembang. Manajemen Beike secara tegas menyatakan pada hasil Agustus 2025: selain kedua proyek ini, Behao Jia tidak akan membeli tanah, tidak mengelola proyek, dan tidak menjadi platform keuangan.

Alasannya sederhana. Pertama, proyek ini dibuat sebagai contoh dan untuk meningkatkan kepercayaan pengembang — bukan untuk meraih keuntungan. Kedua, pengelolaan sendiri tidak cepat dan membutuhkan modal besar. Xu Wangang, Wakil Presiden Beike Group dan CEO Behao Jia, menyatakan bahwa melalui model aset ringan, Behao Jia dapat melayani banyak proyek sekaligus dalam hal “penempatan produk, arah jendela, dan elemen desain lainnya”.

Per November 2025, Behao Jia telah menjalankan 17 proyek kemitraan: di Beijing Chang’an Huaxi Fu (bersama Zhonghai Real Estate dan China Power Construction Real Estate), proyek China Merchants Shekou di Chansha, Beijing Chaotang Lanyue, dan lainnya. Mitra kerjasama meliputi pengembang besar dan menengah, perusahaan regional, bahkan lembaga pengelolaan investasi kota.

Strateginya sederhana: sebelum membeli tanah atau tender, Behao Jia melakukan diskusi mendalam tentang penempatan proyek, menilai arah jendela, nilai tanah, struktur pelanggan, dan potensi produk melalui model data. Setelah proyek dimulai, empat modul layanan ditawarkan: “C2 Penempatan, C2 Desain, C2 Pengendalian Kualitas, C2 Pemasaran” — mitra memilih layanan yang diperlukan.

Mengkuantifikasi kejelasan: Ukuran model Wu Bin dan C2M

Wu Bin, Manajer Utama Pusat Inovasi C2M Behao Jia, menjelaskan: saat ini, kesulitan menjual rumah lebih banyak disebabkan oleh produk, bukan hanya proses penjualan. Dulu, berdasarkan prinsip “keuntungan dari pembelian”, pembeli berorientasi pada “pindah”, dan kenyamanan tinggal dianggap sekunder. Sekarang, orang lebih memperhatikan pengalaman dan kondisi tinggal.

Wu Bin dan tim menciptakan indikator tiga dimensi untuk mengukur efektivitas model C2M:

Indikator pertama — kesesuaian struktur pelanggan dan produk. Jika rasio apartemen yang direkomendasikan model benar, produk terjual secara seimbang; jika tidak, penjualan akan tertunda dan biaya pemasaran meningkat.

Indikator kedua — mengukur hubungan “harga dan kecepatan”. Pengembang memilih strategi perputaran cepat atau margin tinggi, dan Behao Jia memperkirakan kecepatan penjualan secara perkiraan.

Indikator ketiga — menguji “titik tarik”. Sebelum membeli tanah, arah jendela atau fitur fungsional yang ditentukan diketahui benar-benar mendorong pembelian.

Hasil kolaborasi dan kejelasan

Proyek bersama Behao Jia dan mitra mencapai hasil di atas harapan:

Proyek Chang’an Huaxi Fu di Beijing (bersama China Power Construction Real Estate) terjual penuh lima kali dalam lima bulan — total penjualan lebih dari 2,034 miliar yuan.

Di Chansha, proyek “China Merchants Xu” yang melibatkan Behao Jia sebelum pengadaan tanah, berhasil menentukan segmen pelanggan dan proporsi produk, sehingga hampir 90% terjual saat peluncuran dan menjadi yang terlaris di kota bulan itu.

Di Beijing, Chaotang Lanyue menjual lebih dari 300 unit dalam penjualan pertama, menjadi proyek terlaris di kota tanpa batasan harga pada 2025.

Tantangan dan kesabaran: Metode Beike

Pendiri Beike, Zuo Hui, tidak suka pekerjaan yang mudah. “Bisnis tidak ada jalan pintas,” katanya, “perusahaan yang cepat berjalan akhirnya harus menutupi kekurangan mereka. Kepercayaan kami — ‘lambat itu cepat’, berjalan lebih pelan tapi hasilnya lebih cepat.”

Ini adalah metode Beike. Behao Jia melanjutkan jalur ini. Xu Wangang telah mengunjungi lebih dari 200 proyek percontohan di 18 kota selama lebih dari satu tahun, mempelajari berbagai arah jendela, metode konstruksi, dan model layanan. Ke depan, bukan hanya produk bagus yang diperlukan, tetapi juga layanan berkualitas yang mencakup 20-30 tahun, termasuk biaya operasional dan tenaga kerja.

Melalui tantangan ini, Behao Jia beralih dari “penempatan produk” ke “rantai lengkap”. Pada akhir 2025, mereka mengumumkan inovasi baru: layanan C2M mencakup penempatan, desain, pengendalian kualitas, dan pemasaran. Ini menunjukkan bahwa industri ini bukan hanya tentang satu pengembang, tetapi juga perantara, sumber kejelasan.

Kejelasan: Nilai tertinggi dari masa tidak pasti

Peran dan batas manfaat dalam kemitraan diketahui Behao Jia dengan jelas: “Di industri properti China, tidak perlu lagi pengembang bernama ‘Beike’, tetapi mitra yang baik dari sudut pandang pelanggan.”

Nilai Behao Jia adalah meningkatkan daya saing produk bagi pengembang besar dan menengah, mengurangi biaya kesalahan pada arah jendela dan detail halus lainnya, serta mempercepat inovasi produk di industri. Saat ini, mereka melayani banyak proyek dan secara ketat mengikuti model aset ringan.

Dunia luar tidak terlalu khawatir tentang menjadi pengembang. Mereka tertarik: bagaimana sistem ini bekerja dan apa yang bisa diberikan Behao Jia untuk industri properti yang memasuki era mikro. Kejelasan adalah yang paling berharga, terutama di masa tidak pasti. Wu Bin menegaskan: “Kita tidak bisa memprediksi masa depan, tapi kita bisa menggambarkan sejarah dengan nyata.” Berdasarkan tren ini, mereka menawarkan saran yang lebih baik kepada mitra melalui empat modul (desain jendela, pengendalian kualitas, dll).

Kekuatan Beike adalah kedekatannya dengan transaksi dan pelanggan, serta kesabaran menghadapi tantangan. Behao Jia melangkah lebih jauh — menjadi sumber kejelasan.