Apakah Menunggu Keruntuhan Perumahan Menghabiskan Uang Anda? Inilah Yang Perlu Anda Ketahui

'Saya telah melihat terlalu banyak orang kehilangan uang dengan duduk diam menunggu keruntuhan yang tidak pernah datang.' 

Isabel O’Brien

Minggu, 22 Februari 2026 pukul 01:00 WIB 5 menit baca

Diperiksa fakta oleh Suzanne Kvilhaug

Saat terbaik untuk membeli rumah Anda, menurut para ahli, adalah saat Anda mampu membelinya.

Moyo Studio / Getty Images

Poin Utama

Banyak penyewa berharap keruntuhan pasar perumahan akan membuat rumah menjadi terjangkau.

Para ahli menyarankan membeli rumah saat Anda secara finansial sudah siap.

Harga rumah biasanya meningkat sekitar 4% setiap tahun.

Program bantuan uang muka dapat membantu mengurangi biaya Anda.

Jika Anda menunggu pasar perumahan mengalami keruntuhan, Anda tidak sendiri.

Menurut survei tahun 2024 oleh Lending Tree, lebih dari sepertiga (36%) orang Amerika secara aktif menginginkan pasar perumahan mengalami keruntuhan. Bahkan, 29% penyewa mengatakan bahwa keruntuhan pasar perumahan adalah satu-satunya cara mereka akhirnya bisa membeli rumah.

Dengan harga rumah yang mencapai rekor tertinggi, tidak mengherankan jika beberapa orang berharap pasar akan ambruk. Tetapi menurut para ahli, menunggu harga rumah turun bisa berakhir merugikan Anda dalam jangka panjang.

Dampak Finansial Menunda Pembelian Rumah Saat Harga Naik

Logika membeli setelah keruntuhan adalah bahwa Anda akan mendapatkan harga yang lebih rendah untuk rumah Anda. Tapi bagaimana jika keruntuhan itu tidak pernah terjadi? Anda akhirnya akan terjebak membayar harga yang lebih tinggi di kemudian hari.

“Saya telah melihat terlalu banyak orang kehilangan uang dengan duduk diam menunggu keruntuhan yang tidak pernah datang," kata Evan Harlow, agen real estate di Maui Elite Property. “Sebenarnya, jika Anda ragu-ragu, itu hanya merugikan Anda.”

Secara historis, harga rumah telah meningkat sekitar 4% per tahun. Namun, tahun-tahun terakhir ini pertumbuhan tersebut dipercepat, dengan harga rumah yang berlipat ganda dalam satu dekade (dari 2014 hingga 2024)—dan itu meskipun adanya gelombang kejutan makroekonomi besar seperti pandemi COVID-19.

4%

Harga rumah biasanya naik sekitar 4% setiap tahun. Itu berarti rumah seharga 500.000 dolar tahun ini bisa berharga 520.000 dolar tahun depan.

Selain itu, untuk setiap bulan Anda membayar sewa alih-alih hipotek, Anda kehilangan potensi ekuitas rumah.

Misalnya, Anda membeli rumah 20 tahun lalu seharga 150.000 dolar. Jika nilai rumah Anda berlipat ganda selama dua dekade terakhir, Anda akan mendapatkan keuntungan sebesar 150.000 dolar dari apresiasi saja, ditambah dari pembayaran hipotek Anda. Selain itu, Anda hanya memiliki satu dekade pembayaran hipotek lagi, yang kemungkinan besar berjumlah kurang dari 1.500 dolar per bulan. Itu murah dibandingkan sebagian besar pasar sewa.

“Seiring harga dan sewa meningkat, [calon] pembeli kehilangan tahun-tahun pertumbuhan ekuitas,” kata Marlon Bellmas, Direktur Penjualan dan Pemasaran di Future Generation Homes, sebuah perusahaan investasi properti berbasis di Miami. "Line kredit ekuitas rumah (HELOC) juga dapat dimanfaatkan untuk peluang lain. Efek kekayaan jangka panjangnya signifikan.”

Pengaruh Kenaikan Suku Bunga terhadap Daya Beli Rumah

Lonjakan harga ini disertai dengan kenaikan suku bunga, yang berarti bahwa pembeli rumah memiliki daya beli yang lebih kecil. Jules Garcia, agen di agen real estate mewah Coldwell Banker Warburg di New York, memperingatkan bahwa kenaikan suku bunga sebesar 1% dapat mengurangi anggaran pembeli hingga 10% di beberapa pasar dengan biaya tinggi.

Cerita Berlanjut  

Apakah itu berarti Anda tidak boleh membeli saat suku bunga masih tinggi? Tidak juga. Sebaliknya, para ahli menyarankan agar Anda membeli dengan niat untuk melakukan refinancing saat suku bunga akhirnya turun.

“Ketika dikombinasikan dengan apresiasi tahunan yang terus berlanjut di area dengan permintaan tinggi, pembeli sering menghadapi kenyataan pahit bahwa semakin lama mereka menunggu, semakin jauh tujuan mereka,” kata Garcia. “Anda tidak bisa mengendalikan suku bunga, tetapi Anda bisa mengendalikan kapan Anda membeli. Amankan rumah Anda sekarang, refinancing nanti, dan lewati scene Black Friday yang akan datang saat suku bunga turun," katanya. "Anda tidak akan pernah bisa kembali ke masa lalu dan membayar harga hari ini untuk rumah besok saat pasar kembali panas.”

Biaya Peluang Uang Muka Rumah: Potensi Penghasilan yang Hilang

Salah satu argumen utama untuk mencoba mengatur waktu pasar adalah bahwa uang muka Anda bisa menghasilkan uang di pasar saham sementara Anda menunggu harga dan/atau suku bunga turun, mengimbangi kerugian yang mungkin Anda alami dari kenaikan harga rumah dan hilangnya ekuitas. Meskipun argumen ini masuk akal secara teori, dalam praktiknya, sangat sulit untuk dilaksanakan.

Jika Anda menaruh 80.000 dolar di rekening tabungan berimbal tinggi, Anda akan memiliki lebih banyak uang di bank daripada jika Anda hanya menggunakannya untuk uang muka. Tapi ada biaya lain yang perlu dipertimbangkan—misalnya, apakah harga rumah sedang naik? Apakah 80.000 dolar akan membeli rumah yang sama tahun depan?

**“**Di pasar yang panas, apresiasi saja bisa menghapus bertahun-tahun tabungan disiplin dalam 12 bulan," kata Nathan Richardson, pendiri perusahaan investasi properti CashForHome. “Uang muka itu seharusnya bekerja untuk Anda dalam ekuitas properti, bukan hanya di rekening bank.”

Ada banyak program bantuan uang muka yang dapat mengurangi pembayaran lump sum awal Anda, membantu pembeli berinvestasi di pasar dengan biaya tinggi sambil tetap membangun ekuitas.

Kelemahan Mengatur Waktu Pasar untuk Pembeli Rumah Rata-rata

Akhirnya, para ahli sepakat bahwa waktu terbaik untuk membeli rumah adalah saat Anda mampu membelinya. Jangan mencoba mengatur waktu pasar.

“Pasar perumahan tidak seperti pasar saham. Anda tidak bisa hanya klik ‘beli’ saat penurunan harga terjadi,” kata Richardson. Dia berpendapat bahwa hal-hal seperti menemukan rumah yang tepat dan mendapatkan pembiayaan membutuhkan waktu.

“Mengharapkan pembeli biasa bisa menebak [waktu] dengan sempurna adalah sebuah fantasi,” katanya. “Bagi pembeli rumah biasa, waktu di pasar hampir selalu mengalahkan waktu pasar.”

“Dalam real estate, waktu terbaik untuk membeli adalah lima tahun yang lalu,” kata Richardson. “Waktu kedua terbaik adalah saat Anda mampu membelinya dan itu memenuhi kebutuhan Anda. Pasar jarang menunggu siapa pun.”

Baca artikel asli di Investopedia

Syarat dan Kebijakan Privasi

Dasbor Privasi

Info Lebih Lanjut