Dari Sewa 1980 hingga Hari Ini: Bagaimana Keterjangkauan Perumahan Kelas Menengah Runtuh

Krisis sewa yang dihadapi kelas menengah Amerika tidak muncul dalam semalam. Mulai tahun 1980, penyewa di Amerika Serikat mengalami perubahan dramatis dalam ekonomi perumahan yang terus menentukan perjuangan keuangan mereka selama beberapa dekade kemudian. Harvard Joint Center for Housing Studies mencatat bahwa pada tahun 1980, tingkat beban biaya telah mencapai 35%, artinya lebih dari setengah penyewa menghadapi tantangan keterjangkauan yang serius. Apa yang dimulai sebagai tren yang mengkhawatirkan pada tahun 1980 telah berkembang menjadi krisis besar bagi penyewa masa kini yang menavigasi pasar perumahan saat ini.

Perjalanan menuju krisis ini berakar pada tahun 1960-an dan awal 1970-an, ketika sewa tetap cukup terjangkau bagi keluarga kelas menengah. Stabilitas ini hancur selama resesi tahun 1970-an, yang ekonom percaya menciptakan kesenjangan signifikan pertama antara biaya sewa dan pendapatan rumah tangga. Masalah keterjangkauan yang muncul selama periode tersebut hanya akan memburuk dalam dekade-dekade berikutnya.

Harga Sewa Melonjak Sementara Upah Stagnan

Angka-angka menggambarkan gambaran yang tajam tentang bagaimana biaya perumahan sewa menyimpang dari pertumbuhan pendapatan. Menurut iPropertyManagement, harga sewa rata-rata meningkat hampir 9% setiap tahun sejak 1980—sebuah trajektori yang secara dramatis melampaui inflasi upah dari tahun ke tahun. Untuk menggambarkan besarnya: pada tahun 1980, sewa bulanan median hanya sebesar $243. Pada tahun 1985, angka ini melonjak menjadi $432. Melompat ke Agustus 2022, angka tersebut membengkak menjadi $1.388 secara nasional.

Membandingkan kenaikan sewa ini dengan pendapatan rumah tangga mengungkap inti masalahnya. Menggunakan penyesuaian inflasi tahun 2022, pendapatan tahunan rata-rata pada tahun 1980 adalah $29.300. Pada kuartal keempat tahun 2023, gaji rata-rata nasional secara nominal meningkat menjadi $59.384—sekitar dua kali lipat dari angka sebelumnya. Namun, ketika memperhitungkan betapa dramatis biaya sewa telah berlipat selama periode yang sama, upah pekerja tidak sejalan dengan biaya perumahan.

Beban Penyewa Modern: Realitas Tahun 2020-an

Lanskap perumahan saat ini terlihat suram bagi penyewa. Pada tahun 2022, setengah dari seluruh penyewa di seluruh Amerika Serikat mengalami beban biaya, menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan—ambang batas yang didefinisikan para ahli sebagai tidak berkelanjutan secara finansial. Bahkan lebih mengkhawatirkan, lebih dari 12 juta orang Amerika mengalokasikan setidaknya 50% dari gaji mereka hanya untuk membayar sewa.

Untuk memberi konteks seberapa jauh biaya perumahan menyimpang dari pengeluaran hidup lainnya, pertimbangkan harga makanan dari tahun 1980-an. Pada tahun 1987, konsumen membayar sekitar $1,59 per galon untuk susu 2% di Iowa, sementara apel seharga $0,39 per pon di Wyoming pada tahun 1986, dan daging giling seharga $1,39 per pon di New York pada tahun 1980. Biaya makanan ini, meskipun terkena inflasi, tidak meningkat secepat kenaikan sewa sejak 1980.

Realitas yang dihadapi kelas menengah saat ini mencerminkan ketidakseimbangan ekonomi yang mendasar. Sewa pada tahun 1980 menghabiskan bagian yang dapat dikelola dari anggaran rumah tangga, tetapi keuntungan keterjangkauan dari era tersebut telah benar-benar menghilang. Pekerja kelas menengah kini menghadapi pasar perumahan di mana permintaan sewa menyerap bagian yang besar dari pendapatan mereka, membatasi kemampuan mereka untuk menabung, berinvestasi, atau membangun keamanan finansial. Perubahan struktural ini—dari keterjangkauan relatif di tahun 1980 menjadi kelangkaan saat ini—menjadi salah satu tantangan ekonomi utama bagi penyewa Amerika.