Opsi Refi HELOC: Haruskah Anda Mengrefinance Garis Kredit Ekuitas Rumah Anda?

Rumah Anda mewakili lebih dari sekadar tempat tinggal—ini adalah salah satu aset keuangan paling signifikan dan sumber dana potensial. Garis kredit ekuitas rumah (HELOC) menawarkan pemilik rumah alat pinjaman yang fleksibel untuk memanfaatkan ekuitas yang terkumpul. Namun saat suku bunga naik dan kewajiban pembayaran menumpuk, banyak peminjam bertanya: Apakah refi adalah langkah yang tepat?

Mengapa Refi HELOC Penting Sekarang

Pasar HELOC telah mengalami pertumbuhan yang luar biasa. Hanya selama dua kuartal pertama tahun 2022, CoreLogic melaporkan bahwa lebih dari 807.000 garis kredit ekuitas rumah dibuka, mewakili sekitar $131 miliar dalam total nilai—volume tertinggi sejak krisis keuangan 2007. Sementara popularitas ini mencerminkan kepercayaan pemilik rumah dalam memanfaatkan ekuitas properti mereka, hal ini juga menyoroti tantangan yang semakin meningkat: mengelola utang yang semakin mahal.

Inilah inti masalahnya: suku bunga HELOC biasanya melebihi suku bunga hipotek standar, dan biasanya bersifat variabel daripada tetap. Selama periode penarikan (yang biasanya berlangsung 10 tahun), peminjam sering hanya membayar bunga. Tetapi setelah jendela ini berakhir dan periode pembayaran dimulai (yang biasanya 20 tahun), pembayaran pokok mulai dilakukan. Bagi banyak pemilik rumah, kewajiban bulanan ini membengkak ke tingkat yang sebanding dengan pembayaran hipotek mereka—bahkan kadang melebihi 10% APR tergantung pada kelayakan kredit.

Di sinilah refi masuk ke dalam percakapan.

Siapa yang Memenuhi Syarat Refi HELOC?

Tidak semua pemilik rumah dapat melakukan refi HELOC mereka, dan pemberi pinjaman menilai kandidat menggunakan kriteria yang konsisten:

Tingkat Ekuitas Rumah — Kebanyakan pemberi pinjaman hanya akan membiayai hingga 80% dari nilai appraisal rumah Anda. Jika hipotek Anda saat ini sudah melebihi batas ini, persetujuan refi HELOC menjadi sulit atau tidak mungkin.

Skor Kredit — Skor FICO minimal 670 menempatkan Anda secara menguntungkan. Skor yang lebih rendah tidak otomatis mendiskualifikasi Anda, tetapi biasanya menghasilkan suku bunga yang lebih tinggi. Menunjukkan riwayat pembayaran tepat waktu akan memperkuat aplikasi Anda.

Rasio Utang terhadap Pendapatan — Pemberi pinjaman biasanya ingin melihat total kewajiban utang Anda (termasuk pembayaran HELOC yang baru) mewakili kurang dari 43% dari pendapatan kotor bulanan Anda. Metode ini secara langsung mempengaruhi peluang persetujuan dan suku bunga yang ditawarkan.

Tiga Jalur untuk Refi HELOC Anda

Strategi 1: Amankan HELOC Baru

Pendekatan refi paling sederhana mencerminkan refinancing hipotek standar—Anda mengganti garis kredit yang ada dengan yang baru, baik dari pemberi pinjaman saat ini maupun dari tempat lain. Kemudian Anda menggunakan garis kredit baru tersebut untuk melunasi saldo lama.

Strategi ini memiliki keuntungan yang cukup jelas: Anda memulai kembali periode penarikan, kembali ke pembayaran hanya bunga dan mengurangi tekanan pembayaran langsung. Namun, pendekatan ini menyimpan biaya tersembunyi. Dengan memperpanjang fase hanya bunga, Anda mungkin secara substansial meningkatkan total bunga yang dibayarkan dari waktu ke waktu kecuali Anda secara aktif melunasi pokok.

Strategi 2: Ubah Menjadi Pinjaman Ekuitas Rumah

Pilihan refi lain melibatkan penggantian HELOC Anda dengan pinjaman ekuitas rumah. Meskipun keduanya memanfaatkan ekuitas properti Anda, strukturnya berbeda secara signifikan. Alih-alih mempertahankan akses penarikan yang fleksibel, pinjaman ekuitas rumah memberikan dana sekaligus saat penutupan. Anda mulai membayar bunga segera pada jumlah penuh.

Pengurangan pembayaran mungkin kecil, tetapi penghematan jangka panjang bisa signifikan. Pinjaman ekuitas rumah biasanya memiliki suku tetap dan pembayaran bulanan tetap—keunggulan stabilitas jika Anda memprioritaskan penghapusan utang. Prediktabilitas ini menarik bagi peminjam yang lelah dengan ketidakpastian suku bunga variabel.

Strategi 3: Gabungkan ke dalam Hipotek Utama Anda

Untuk pengelolaan tagihan yang lebih sederhana, menggabungkan HELOC dan hipotek menjadi satu pinjaman yang direfinansiasi menawarkan opsi lain. Namun, jalur ini memerlukan pertimbangan matang, terutama jika Anda mengamankan hipotek awal Anda dengan suku bunga yang sangat rendah.

Seperti yang dijelaskan oleh profesional hipotek Kristina Morales kepada pemberi pinjaman: “Masalahnya menjadi: Apakah saya harus melepaskan suku bunga itu?” Jika Anda mengunci suku bunga yang menguntungkan bertahun-tahun lalu, refinancing mungkin memaksa Anda ke suku bunga hipotek yang lebih tinggi hari ini. Namun, perhitungan matematis masih bisa menguntungkan jika Anda memiliki HELOC yang besar. Meskipun suku bunga hipotek Anda mungkin sedikit meningkat setelah refi, penghematan bunga pada HELOC Anda bisa menjadi signifikan. Suku bunga hipotek tetap 30 tahun saat ini rata-rata di bawah 7% pada 2023, sementara suku bunga HELOC untuk peminjam yang kurang memenuhi syarat bisa mencapai 10% atau lebih.

Kapan Refi Tidak Menjadi Opsi

Beberapa pemilik rumah tidak memiliki ekuitas yang cukup atau menghadapi tantangan kredit yang mendiskualifikasi mereka dari refi tradisional. Strategi alternatif tersedia:

Modifikasi Pinjaman — Meskipun pemberi pinjaman tidak berkewajiban memodifikasi pinjaman yang ada, banyak yang lebih memilih menyesuaikan syarat (suku bunga lebih rendah, periode pembayaran diperpanjang) daripada memulai penyitaan. Kelayakan biasanya memerlukan pemeliharaan akun selama periode minimum dengan riwayat pembayaran yang baik.

Rute Pinjaman Pribadi — Bank, koperasi kredit, dan pemberi pinjaman online menawarkan pinjaman pribadi yang dapat melunasi saldo HELOC. Seperti pinjaman ekuitas rumah, mereka menyediakan dana sekaligus dengan suku tetap dan pembayaran tetap. Perdagangan: APR pinjaman pribadi sering melebihi suku HELOC, dan garis kredit yang lebih besar mungkin melebihi batas pinjaman pribadi.

Relokasi — Meskipun tidak ada yang ingin meninggalkan rumah mereka, menjual adalah opsi terakhir jika pembayaran HELOC menjadi benar-benar tidak terkendali. Ingat: pemberi pinjaman dapat menyita properti jika pembayaran berhenti, karena properti Anda menjamin utang tersebut.

Kesimpulan

Refinancing HELOC Anda memerlukan evaluasi serius, terutama saat suku bunga berubah dan situasi keuangan Anda berkembang. Baik melalui mendapatkan garis baru, mengubah menjadi pinjaman ekuitas tetap, atau menggabungkan ke dalam hipotek, opsi refi dapat memberikan kelegaan yang berarti. Untuk panduan pribadi tentang apakah refi HELOC cocok untuk situasi Anda, konsultasikan dengan profesional keuangan yang berkualitas.