Apakah Anda Benar-Benar Bisa Membuat Investasi Duplex Membayar Sendiri? Berikut 5 Kota Tempat Mungkin Ini Berhasil

Daya tarik dari investasi duplex sederhana secara teori: membeli properti dua unit, menempati satu unit sendiri, dan membiarkan pendapatan sewa dari unit lainnya menutupi pembayaran hipotek Anda. Secara teori, Anda mendapatkan tempat tinggal gratis sambil membangun ekuitas dan menangkap surplus sewa sebagai keuntungan. Tapi apakah strategi ini benar-benar berhasil di pasar saat ini?

Menurut Marcia Kaufman, CEO di Bayport Funding, jawabannya sangat bergantung pada lokasi geografis. “Bahkan jika sewa dari unit kedua tidak sepenuhnya menutupi hipotek bulanan, hal itu seringkali membuat perumahan jauh lebih terjangkau bagi pemilik yang menempati sendiri,” jelasnya. Tantangannya terletak pada menemukan pasar di mana harga pembelian tetap masuk akal sementara permintaan sewa tetap kuat—kombinasi yang secara signifikan membatasi pilihan Anda.

Namun, beberapa bagian negara masih menawarkan peluang menarik untuk tempat terbaik membeli duplex. Berikut di mana angka-angka menyelaraskan secara menguntungkan.

Jacksonville: Pertumbuhan Tanpa Harga Premium

Jacksonville diam-diam telah menjadi salah satu kota terbesar di Amerika, baru-baru ini melampaui 1 juta penduduk dan menempati posisi metro ke-10 terbesar, menurut data Biro Sensus AS. Meskipun ada arus masuk ini, kota ini tetap relatif terjangkau. Harga rumah median berada 32% di bawah rata-rata nasional, namun sewa rata-rata hanya 20% di bawah—menciptakan celah yang berarti bagi investor duplex untuk dimanfaatkan.

Perhitungan menjadi semakin menarik ketika mempertimbangkan trajektori Jacksonville. Investor awal yang mengunci harga pembelian yang relatif rendah hari ini bisa mendapatkan manfaat besar jika apresiasi mengikuti pola metro yang sedang berkembang lainnya. Satu catatan: Kaufman menekankan pentingnya memperhitungkan biaya asuransi, yang bisa sangat tinggi di wilayah ini dan dapat mengurangi margin sewa jika tidak dikelola dengan hati-hati.

Yonkers: Tetangga Terjangkau NYC

Tidak jauh dari Manhattan, terletak Yonkers, sebuah komunitas di Westchester County yang menawarkan kombinasi unik: biaya perumahan sekitar setengah dari Manhattan, namun dinamika sewa yang lebih mirip dengan lingkungan NYC terdekat daripada yang Anda duga. Kedekatan geografis ini berarti penyewa bersaing aktif untuk unit, mendukung harga sewa yang sehat relatif terhadap biaya pembelian.

Tempat terbaik untuk membeli duplex di wilayah Greater New York sering bergantung pada toleransi perjalanan, tetapi Yonkers menawarkan dasar yang menarik bagi investor yang mencari keseimbangan antara keterjangkauan dan hasil sewa.

Raleigh-Durham: Taruhan pada Ekspansi Ekonomi

Koridor Raleigh-Durham menyajikan tesis investasi yang berbeda. Harga rumah mendekati median nasional, sementara sewa sedikit di bawah rata-rata—awal yang menunjukkan ekonomi duplex yang biasa-biasa saja. Tapi Kaufman melihat potensi yang belum dimanfaatkan di sini.

Sistem universitas yang kuat dan ekonomi inovatif menciptakan keunggulan demografis: lulusan perguruan tinggi biasanya tetap tinggal di daerah tersebut untuk pekerjaan, menghasilkan permintaan stabil dari profesional muda yang mencari sewa berkualitas sebelum mereka siap membeli rumah. Dasar penyewa yang konsisten ini mengurangi risiko kekosongan dan mendukung kekuatan harga. Seiring ekonomi regional terus berkembang, pembeli duplex awal mungkin akan berada di depan kurva apresiasi harga, mirip dengan peluang di Jacksonville tetapi dengan infrastruktur pekerjaan yang lebih mapan.

Hoboken dan Jersey City: Proximity Premium

Di seberang Sungai Hudson dari Manhattan, Hoboken dan Jersey City menempati posisi pasar yang menarik. Harga pembelian menyaingi borough luar Manhattan, namun kedua kota ini menawarkan akses kereta cepat langsung ke Manhattan—faktor yang membenarkan sewa premium dari penyewa komuter.

Kedua kota ini secara rutin melihat harga sewa yang sama atau melebihi beberapa lingkungan Brooklyn, meskipun biaya pembelian secara signifikan lebih rendah. Bagi investor yang nyaman dengan harga akuisisi yang lebih tinggi, hasil sewa tetap dapat mendukung strategi duplex, terutama di kalangan profesional muda yang mengutamakan kemudahan perjalanan ke Manhattan daripada kepemilikan rumah.

Long Beach: Musiman sebagai Fitur

Long Island’s Long Beach menghadirkan hambatan pembelian tertinggi di antara lima pasar ini, tetapi mengimbangi melalui dinamika musiman yang unik. Lingkungan kota pantai ini memungkinkan strategi duplex yang kreatif: satu unit dapat berfungsi sebagai sewa jangka pendek atau Airbnb selama bulan-bulan musim panas puncak ketika pariwisata mendorong tarif malam yang premium.

Bahkan selama bulan-bulan di luar musim, Long Beach tetap menarik untuk sewa residensial, mengingat posisinya dalam jangkauan perjalanan ke Manhattan dan akses kereta langsung. Kombinasi ini—harga premium musiman ditambah permintaan dasar sepanjang tahun—dapat menciptakan pola arus kas yang menarik yang tidak dapat ditiru oleh sewa residensial standar.

Kesimpulan

Tempat terbaik untuk membeli duplex akhirnya tergantung pada toleransi risiko dan garis waktu investasi Anda. Pasar yang menawarkan penutupan hipotek langsung melalui pendapatan sewa masih terbatas, tetapi pasar strategis tersedia bagi investor yang bersedia menganalisis tren ketenagakerjaan lokal, pola demografis, dan dinamika musiman. Kandidat duplex terbaik biasanya memiliki celah keterjangkauan yang signifikan relatif terhadap sewa, atau keunggulan unik seperti permintaan pariwisata, penciptaan lapangan kerja yang kuat, atau akses komuter yang mendukung harga sewa yang berkelanjutan.