Memahami Aturan 28/36: Panduan Anda untuk Pembelian Rumah yang Terjangkau

Berencana membeli rumah pertama Anda? Pertanyaan tentang kemampuan membeli sangat penting, dan banyak calon pembeli rumah kesulitan menentukan anggaran yang realistis. Jawabannya terletak pada memahami apa itu aturan 28/36—kerangka kerja praktis yang digunakan oleh pemberi pinjaman dan penasihat keuangan untuk menilai kapasitas pinjaman.

Contoh Dunia Nyata Pertama

Mari mulai dengan angka konkret. Bayangkan sebuah rumah tangga dengan penghasilan tahunan sebesar $120.000 ($10.000 per bulan). Dengan menerapkan aturan 28/36, rumah tangga ini dapat mengalokasikan hingga $2.800 untuk biaya perumahan dan total $3.600 untuk semua pembayaran utang. Jika utang yang ada totalnya $2.000 per bulan, pembayaran perumahan maksimum turun menjadi $1.600. Namun, jika tidak ada utang yang ada, biaya perumahan bisa mencapai $3.600. Fleksibilitas ini adalah yang membuat aturan ini sangat adaptif terhadap keadaan individu.

Apa Itu Aturan 28/36 Secara Tepat?

Pada intinya, aturan 28/36 berfungsi sebagai indikator rasio utang terhadap pendapatan yang dirancang untuk mencegah over-leveraging. “28” mewakili batas persentase untuk pengeluaran terkait perumahan terhadap pendapatan kotor, sementara “36” membatasi semua kewajiban utang pada tingkat persentase tersebut.

Pengeluaran perumahan yang mencakup 28% ini meliputi:

• Pembayaran pokok dan bunga hipotek
• Pajak properti dan asuransi pemilik rumah
• Asuransi hipotek pribadi (PMI) jika diperlukan
• Biaya HOA atau asosiasi kondominium

Sisa 36% mencakup semua layanan utang—saldo kartu kredit, pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pinjaman pribadi, dan perumahan secara bersamaan. Batas ganda ini mencegah situasi di mana pembayaran hipotek saja tidak membebani anggaran Anda secara berlebihan, tetapi jika digabungkan dengan kewajiban lain, meninggalkan dana yang tidak cukup untuk kebutuhan hidup penting, tabungan darurat, atau fleksibilitas keuangan.

Mengapa Pemberi Pinjaman Peduli dengan Metode Ini

Pemberi pinjaman hipotek sering mengevaluasi aplikasi menggunakan rasio utang terhadap pendapatan. Kekhawatirannya sederhana: jika terlalu banyak pendapatan Anda dialokasikan untuk pembayaran utang, risiko gagal bayar meningkat. Selain itu, sisa uang yang tersedia untuk belanja kebutuhan pokok, utilitas, asuransi, dan keadaan darurat—menciptakan kerentanan keuangan.

Menghitung Harga Rumah yang Terjangkau

Mulailah dengan menghitung pendapatan kotor bulanan rumah tangga Anda. Untuk karyawan bergaji tetap, bagi gaji tahunan dengan 12. Pekerja lepas dan penghasil komisi harus menghitung rata-rata pendapatan bulanan selama setahun terakhir, lalu kalikan dengan 12 untuk proyeksi tahunan.

Setelah Anda mendapatkan angka ini:

• Kalikan dengan 0.28 untuk anggaran perumahan maksimum Anda
• Kalikan dengan 0.36 untuk batas utang total maksimum Anda

Selisih antara kedua angka ini menunjukkan berapa banyak utang tambahan yang dapat Anda tanggung saat membeli rumah.

Strategi Meningkatkan Daya Beli Anda

Jika perhitungan standar meninggalkan Anda di bawah harga target, pertimbangkan pendekatan berikut:

Tingkatkan Uang Muka Anda: Meskipun beberapa pemberi pinjaman menerima uang muka 3,5%, menyetor 20% atau lebih menghilangkan PMI dan secara signifikan mengurangi kewajiban bulanan. Uang muka yang lebih besar langsung mengurangi jumlah pinjaman dan beban bulanan Anda.

Negosiasikan Suku Bunga Lebih Rendah: Suku bunga sangat mempengaruhi kemampuan membeli rumah. Berbelanja di antara pemberi pinjaman dapat menemukan penghematan besar selama masa pinjaman 15-30 tahun, terkadang mengurangi pembayaran ratusan dolar per bulan.

Bangun Dana Darurat: Bantalan keuangan sangat penting. Sebagian besar ahli merekomendasikan tiga hingga enam bulan pengeluaran dalam tabungan cair. Dana darurat yang kuat memberikan perlindungan jika terjadi gangguan pendapatan—PHK, krisis medis, atau keadaan darurat tak terduga.

Hilangkan Utang Berbunga Tinggi: Melunasi kartu kredit dan pinjaman pribadi sebelum mengajukan hipotek membebaskan kapasitas utang, memungkinkan pembayaran perumahan yang lebih besar dalam kerangka 28/36.

Kata Perhatian

Aturan 28/36 berfungsi sebagai panduan, bukan batas mutlak. Hanya karena Anda dapat mengalokasikan 28% untuk perumahan tidak berarti Anda harus. Hipotek berlangsung selama 15-30 tahun—keadaan bisa berubah. Status pekerjaan berganti, tantangan kesehatan muncul, komposisi keluarga berkembang.

Meminjam secara konservatif melindungi stabilitas keuangan Anda. Mengambil utang maksimum yang diizinkan meninggalkan margin minimal untuk gangguan hidup.

Melangkah Maju

Memahami apa itu aturan 28/36 memberdayakan Anda untuk mendekati pencarian rumah dengan harapan realistis dan disiplin keuangan. Apakah Anda nyaman dengan tingkat utang yang agresif atau lebih suka posisi konservatif, kerangka ini memberikan titik awal untuk percakapan bermakna dengan pemberi pinjaman. Tujuannya bukan hanya persetujuan hipotek—tetapi kepemilikan rumah yang berkelanjutan sesuai dengan kesehatan keuangan jangka panjang Anda.