Cara Menggunakan Pengali Pendapatan Kotor untuk Menilai Properti Sewa

Saat mengevaluasi properti sewa, investor membutuhkan metrik yang andal untuk menentukan apakah harga properti sesuai dengan potensi penghasilannya. Pengali pendapatan kotor berfungsi sebagai alat yang sederhana untuk penilaian ini, memungkinkan Anda dengan cepat mengukur apakah sebuah properti menawarkan pengembalian yang kompetitif relatif terhadap harga belinya.

Memahami Konsep Inti

Pengali pendapatan kotor secara fundamental adalah rasio yang membandingkan harga pembelian properti dengan pendapatan yang dihasilkannya setiap tahun. Dengan membagi harga dengan pendapatan, investor mendapatkan satu angka yang menunjukkan berapa kali penghasilan tahunan setara dengan biaya properti.

Pikirkan seperti ini: properti dengan pengali yang lebih rendah biasanya berarti Anda membayar lebih sedikit untuk setiap dolar pendapatan yang dihasilkan properti tersebut. Sebaliknya, pengali yang lebih tinggi menunjukkan penilaian premium—yang mungkin masih dibenarkan di pasar yang sedang panas, tetapi memerlukan analisis yang cermat.

Dua Jenis Pengali: Mana yang Anda Butuhkan?

Pengali Pendapatan Kotor (GIM): Pendekatan Komprehensif

Pengali pendapatan kotor memperhitungkan semua aliran pendapatan yang dihasilkan properti. Ini termasuk:

• Pendapatan sewa dari penyewa
• Biaya parkir
• Pendapatan dari mesin laundry
• Penyewaan unit penyimpanan
• Sumber pendapatan tambahan lainnya

Rumusnya: Pengali Pendapatan Kotor = Harga Pembelian Properti ÷ Pendapatan Tahunan Kotor

Contoh nyata: Misalnya Anda mengincar sebuah gedung apartemen 20 unit dengan harga $2 juta. Gedung ini menghasilkan total pendapatan tahunan sebesar $400.000 (sewa plus sumber lain). GIM-nya adalah 5, yang berarti properti tersebut harganya lima kali lipat dari pendapatan tahunan.

GIM paling cocok digunakan untuk bangunan multifamily dan properti komersial di mana pendapatan tambahan di luar sewa dasar secara material mempengaruhi pengembalian.

Pengali Sewa Kotor (GRM): Alternatif Sederhana

Pengali sewa kotor fokus secara eksklusif pada pendapatan sewa, mengabaikan sumber pendapatan lain. Metode ini lebih praktis untuk rumah tunggal atau properti residensial di mana sewa adalah satu-satunya sumber pendapatan.

Rumusnya: Pengali Sewa Kotor = Harga Pembelian Properti ÷ Pendapatan Sewa Tahunan Kotor

Contoh nyata: Sebuah properti sewa residensial seharga $400.000 dan menghasilkan $50.000 dalam sewa tahunan. GRM-nya adalah 8, yang menunjukkan harga properti adalah delapan kali lipat dari pendapatan sewa tahunan.

Membandingkan GIM dan GRM: Kapan Menggunakan Masing-Masing

Pilihan antara pengali ini tergantung pada jenis properti dan strategi investasi Anda.

Pilih GIM ketika:

• Mengevaluasi properti komersial atau kompleks apartemen
• Banyak aliran pendapatan yang secara signifikan berkontribusi terhadap total pendapatan
• Anda membutuhkan gambaran komprehensif tentang potensi penghasilan
• Membandingkan properti serupa dengan model pendapatan yang beragam

Pilih GRM ketika:

• Menganalisis rumah sewa tunggal
• Pendapatan sewa mendominasi pendapatan properti
• Membuat perbandingan cepat antar properti residensial serupa
• Kesederhanaan dan kecepatan penting dalam proses penyaringan investasi Anda

Batasan Penting yang Perlu Dikenali

Meskipun pengali ini mempermudah perbandingan properti, mereka memiliki kekurangan kritis:

Biaya Operasi Tidak Dipertimbangkan: Baik GIM maupun GRM tidak memperhitungkan pajak properti, biaya pemeliharaan, asuransi, tingkat kekosongan, atau biaya manajemen properti. Properti dengan pengali menarik mungkin memiliki biaya operasional yang tinggi secara tak terduga yang mengurangi profitabilitas.

Dinamika Pasar Diabaikan: Metrik ini tidak mencerminkan kualitas lokasi, tren lingkungan, atau ramalan ekonomi. Pengali tinggi di pasar yang sedang berkembang mungkin mengungguli pengali rendah di area yang menurun.

Volatilitas Pendapatan Tidak Ditangani: Jika properti mengalami fluktuasi pendapatan musiman atau risiko pergantian penyewa, pengali statis ini tidak akan menangkap ketidakstabilan tersebut.

Cara Menggunakan Metrik Ini Secara Efektif

1. Gunakan sebagai alat penyaringan terlebih dahulu. Hitung pengali untuk dengan cepat menyisihkan properti yang terlalu mahal dari daftar Anda.

2. Bandingkan secara adil. Hanya bandingkan properti dengan properti serupa di pasar dan kelas aset yang sama.

3. Gabungkan dengan analisis lain. Setelah menemukan properti yang menjanjikan berdasarkan pengali, lakukan analisis lebih mendalam dengan rasio cap rate, proyeksi arus kas, dan riset pasar.

4. Perhatikan konteks pasar lokal. Daerah dengan permintaan tinggi mungkin membenarkan pengali yang lebih tinggi jika harapan pertumbuhan sewa mendukung pengembalian di masa depan.

5. Uji asumsi Anda. Tanyakan pada diri sendiri: bagaimana jika sewa turun 10%? Bagaimana jika tingkat kekosongan meningkat? Bagaimana hal ini mempengaruhi tesis investasi Anda?

Kesimpulan

Pengali pendapatan kotor dan pengali sewa kotor memberikan titik awal yang berharga untuk mengevaluasi investasi properti sewa. Mereka memungkinkan perbandingan cepat antara harga beli dan penghasilan yang dihasilkan, membantu Anda mengidentifikasi properti mana yang layak untuk penyelidikan lebih dalam. Namun, memperlakukan pengali ini sebagai alat pengambilan keputusan tunggal adalah risiko. Investor cerdas menggunakannya bersama analisis biaya yang mendetail, riset pasar, dan panduan profesional untuk membangun gambaran lengkap tentang kelayakan investasi. Dengan memahami kekuatan dan keterbatasan metrik ini, Anda menempatkan diri untuk membuat keputusan yang lebih informasi di pasar properti sewa.