Memahami EGI: Angka Nyata yang Penting dalam Investasi Properti

Saat mengevaluasi properti sewa, banyak investor baru membuat kesalahan kritis: mereka hanya fokus pada pendapatan sewa bruto dan mengabaikan tingkat kekosongan serta aliran pendapatan tersembunyi. Di sinilah penghasilan kotor efektif (EGI) menjadi alat terbaik Anda untuk membuat keputusan investasi yang lebih cerdas.

Mengapa EGI Lebih Penting Dari yang Anda Pikirkan

Inilah kenyataannya: sebuah properti yang terdaftar menghasilkan $144.000 per tahun dari pendapatan sewa mungkin sebenarnya menghasilkan jauh lebih sedikit setelah memperhitungkan unit kosong dan sewa yang belum dibayar. Itulah tepatnya yang diukur oleh penghasilan kotor efektif—uang nyata yang mengalir ke properti Anda setelah penyesuaian kekosongan tetapi sebelum biaya operasional.

Tiga alasan mengapa investor cerdas memprioritaskan EGI:

Perkiraan pendapatan yang realistis. Berbeda dengan potensi pendapatan bruto, yang mengasumsikan 100% hunian, EGI memperhitungkan tingkat kekosongan yang akan Anda alami secara realistis. Properti yang terlihat menguntungkan di atas kertas bisa menyedot kas jika Anda mengabaikan 5-10% bulan di mana unit kosong.

Penilaian properti yang akurat. Bank, pemberi pinjaman, dan investor yang canggih menggunakan EGI untuk menentukan nilai sebenarnya dari properti. Properti dengan EGI yang lebih tinggi mendapatkan penilaian yang lebih baik dan menarik lebih banyak opsi pembiayaan. Ini adalah angka yang mempengaruhi negosiasi.

Kejelasan arus kas. Mengetahui EGI Anda yang sebenarnya memungkinkan Anda dengan cepat menentukan apakah biaya operasional akan menyerap seluruh pendapatan atau meninggalkan arus kas positif untuk pembayaran utang dan keuntungan. Ini membedakan pemenang dari lubang uang.

Rumus EGI dan Perhitungan Langkah-demi-Langkah

Menguraikan penghasilan kotor efektif memerlukan pemahaman terhadap tiga blok bangunan:

Pendapatan Potensial Bruto (GPI) adalah pendapatan sewa tahunan maksimum Anda jika setiap unit disewa dengan tarif penuh tanpa kekosongan. Ini adalah batas atas, bukan kenyataan.

Kekosongan dan Kerugian Kredit mewakili pengurangan pendapatan nyata. Termasuk bulan-bulan saat unit tidak terisi, penyewa yang membayar terlambat, atau sewa yang tidak tertagih sama sekali.

Aliran Pendapatan Tambahan menangkap pendapatan di luar sewa dasar—biaya parkir, laundry, unit penyimpanan, atau mesin penjual otomatis.

Kerangka perhitungannya:

EGI = GPI – Kerugian Kekosongan + Pendapatan Tambahan

Mari kita kerjakan contoh praktis:

Misalnya Anda mengevaluasi kompleks apartemen 10 unit dengan tarif $1.200 per unit per bulan.

Langkah 1: Hitung GPI
10 unit × $1.200/bulan × 12 bulan = $144.000 GPI tahunan

Langkah 2: Perhitungkan kekosongan dan kerugian kredit
Dengan asumsi tingkat kekosongan 5% (standar industri untuk pasar stabil):
$144.000 × 5% = $7.200 kerugian

Langkah 3: Identifikasi pendapatan tambahan
Kompleks menghasilkan $3.000 dari izin parkir dan $1.500 dari layanan laundry per tahun.
Pendapatan tambahan = $4.500

Langkah 4: Terapkan rumus
EGI = $144.000 – $7.200 + $4.500 = $141.300

Potensi penghasilan sebenarnya dari properti ini adalah $141.300 per tahun, bukan angka bruto $144.000.

Melangkah Lebih Jauh dari EGI: Pemeriksaan Realitas Biaya Operasi

EGI yang kuat tidak menjamin keuntungan. Anda harus mengurangi biaya operasional untuk menemukan pendapatan operasional bersih—keuntungan nyata yang tersedia untuk pembayaran utang dan distribusi.

Biaya umum yang mengurangi laba bersih Anda:

Pajak properti bervariasi secara dramatis tergantung lokasi dan bisa menyerap 10-15% dari EGI di yurisdiksi dengan pajak tinggi.

Pemeliharaan dan perbaikan biasanya berkisar 5-10% dari EGI tahunan untuk perawatan rutin, lansekap, dan perbaikan tak terduga.

Biaya manajemen properti (biasanya 5-12% dari sewa yang dikumpulkan) mengurus hubungan penyewa, penegakan kontrak, dan koordinasi perawatan—seringkali sepadan dengan biaya untuk investor pasif.

Premi asuransi meliputi tanggung jawab, kerusakan, dan kemungkinan perlindungan banjir tergantung lokasi dan persyaratan pemberi pinjaman.

Utilitas dan layanan seperti listrik area umum, air, sampah, dan pemeliharaan taman cepat bertambah jika tidak dibebankan ke penyewa.

Pembayaran utang atas hipotek Anda merupakan pengeluaran terbesar untuk properti dengan leverage dan langsung mempengaruhi kelayakan arus kas.

Pro tip: Banyak investor berpengalaman menargetkan properti di mana biaya operasional tidak melebihi 40-50% dari EGI, meninggalkan arus kas yang substansial setelah semua biaya.

Menggunakan EGI untuk Perbandingan Investasi

Saat Anda menyaring beberapa properti, EGI menjadi alat perbandingan yang setara.

Pertimbangkan dua properti:

• Properti A: 12 unit seharga $1.100/bulan dengan kekosongan 6% dan pendapatan tambahan $2.500
• Properti B: 15 unit seharga $950/bulan dengan kekosongan 4% dan pendapatan tambahan $1.200

Hitung keduanya:

• EGI Properti A: (12 × $1.100 × 12) – [(12 × $1.100 × 12) × 6%] + $2.500 = $155.940
• EGI Properti B: (15 × $950 × 12$950 – [)15 × $950 × 12( × 4%] + $1.200 = $169.380

EGI Properti B yang lebih tinggi menjadikannya penghasil pendapatan yang lebih kuat, semua hal lain sama. Pendekatan sistematis ini mencegah keputusan emosional dan tetap fokus pada dasar keuangan.

Intisari tentang EGI

Penghasilan kotor efektif memisahkan investasi properti dari perjudian properti. Dengan menghitung EGI, Anda melangkah lebih jauh dari angka sewa permukaan untuk memahami apa yang benar-benar akan dihasilkan properti dalam pendapatan. Dikombinasikan dengan analisis cermat biaya operasional dan biaya pembiayaan, EGI memberi fondasi data untuk membangun portofolio yang menguntungkan.

Para investor yang menguasai metrik ini—dan menggunakannya secara konsisten dalam evaluasi kesepakatan—selalu mengungguli mereka yang bergantung pada intuisi atau gambaran keuangan yang tidak lengkap.