Ketika Pariwisata Menurun, 5 Pasar Properti Ini Mulai Berbicara kepada Investor Cerdas

Lonjakan tarif awal 2025 telah mengubah lanskap perjalanan Amerika dengan cara yang tak terduga. Jumlah pengunjung asing mengalami penurunan serius—kedatangan dari Kanada turun 31,9% dan pengunjung dari Meksiko turun 23% hanya dalam bulan Maret 2025, menurut Oxford Economics. Sektor pariwisata AS menyerap kerugian sekitar $64 miliar, dengan perkiraan waktu pemulihan yang diperpanjang hingga 2029 paling cepat. Tapi inilah yang paling sering diabaikan orang: ketika permintaan internasional menghilang dari kota resort, pasar tidak runtuh—melainkan bergeser posisi. Bagi pencari properti, ini berarti sesuatu yang langka: harga yang melemah, inventaris yang meningkat, dan penjual yang siap bernegosiasi.

Keuntungan Pembeli dalam Pasar yang Berubah

Mekanismenya sederhana. Destinasi yang bergantung pada wisatawan melihat basis pelanggan asing mereka menyusut, yang melonggarkan kendali terhadap nilai properti. Rumah-rumah bertahan lebih lama di pasar. Inventaris meningkat. Kekuatan negosiasi beralih secara tegas ke pihak pembeli. Sementara itu, pariwisata domestik tetap relatif stabil, memberikan dasar di bawah pasar ini. Hasilnya adalah jendela sempit di mana investor dapat masuk ke pasar pantai dan destinasi yang sudah mapan sebelum pariwisata internasional kembali.

Membaca Angka: Lima Kota yang Perlu Diperhatikan

North Myrtle Beach menampilkan gambaran campuran tetapi dapat dibeli. Harga median naik 3,4% dari tahun ke tahun menjadi $398.002 hingga April 2025, namun segmen tertentu melemah—unit satu kamar tidur turun 5,4%, dengan rumah dua dan tiga kamar tidur mengikuti tren penurunan. Inventaris melonjak 6,3% dari bulan Maret, membanjiri pasar dengan lebih dari 1.000 listing aktif. Detail yang mencolok: 87% rumah terjual di bawah harga permintaan. Hari di pasar mencapai 128 hari. Bagi pembeli yang sabar, ini adalah peluang.

Gatlinburg menceritakan kisah yang berbeda. Median rumah keluarga tunggal tetap sekitar $400.000, meskipun kabin premium dihargai lebih dari $600.000 didorong oleh minat sewa jangka pendek. Pariwisata domestik tetap kuat di sini, pertumbuhan populasi stabil, dan fleksibilitas zonasi baru-baru ini mengubah motel lama menjadi unit liburan modern. Investasi properti baru terus mengalir masuk, tertarik oleh potensi hasil sewa dan estetika pegunungan. Pasar ini sedang menyesuaikan diri daripada melemah.

Dauphin Island menentang tren pelemahan nasional melalui kekuatan domestik dan peningkatan infrastruktur. Median bulan Maret 2025 melonjak 10,2% dari tahun ke tahun menjadi $490.000, dengan rumah empat kamar tidur mengapresiasi 18%. Inventaris meledak—160 rumah untuk dijual mewakili lonjakan 52% dari bulan sebelumnya. Pondok di luar pantai dijual 20% di bawah properti Gulf yang sebanding di tempat lain. Rumah bergerak lebih lambat, harga lebih fleksibel. Ini jelas pasar pembeli.

Girdwood beroperasi dengan dinamika yang berbeda. Median kota Alaska ini berada di $445.350, dan meskipun tarif pajak properti (1,26% efektif) lebih tinggi dari rata-rata nasional—sebuah pertimbangan yang layak dibandingkan dengan struktur pajak properti di New York dalam perhitungan investasi jangka panjang—pertumbuhan harga tahunan rata-rata selama satu dekade adalah 5,4%. Pariwisata petualangan domestik yang stabil, penerbangan langsung dari Seattle membawa pembeli dari Pantai Barat, dan insentif pajak kota untuk peningkatan sewa hingga 2026 menjaga permintaan meskipun ada hambatan tarif. Inventaris terbatas menjaga nilai tetap tinggi.

Truro di Cape Cod mengalami segmentasi yang tajam. Harga median bulan April mencapai $944.500, naik 4,7% dari tahun ke tahun, tetapi komposisinya berubah secara dramatis. Rumah lima kamar tidur anjlok 38% sementara unit satu kamar tidur melonjak 50%. Inventaris meningkat 19% dari bulan ke bulan. Pemesanan sewa musim panas Eropa turun 12%, tetapi okupansi domestik tetap tinggi. Infrastruktur pengendalian banjir terbaru meningkatkan kepercayaan pembeli. Penjual lebih fleksibel dalam hal syarat. Pasar ini condong secara tegas ke arah pembeli yang bersiap untuk rebound pariwisata yang akan datang.

Jendela Investor

Kelima pasar ini berbagi pola: penurunan pariwisata internasional yang didorong tarif telah menciptakan kelemahan sementara, peningkatan inventaris, dan fleksibilitas penjual. Namun permintaan domestik memberikan stabilitas. Yang paling penting, para ahli memperkirakan pemulihan penuh sekitar 2029—berarti investor memiliki sekitar tiga hingga empat tahun untuk memposisikan diri sebelum pengunjung internasional kembali dan harga menormalisasi ke atas. Pasar tidak runtuh; mereka berhenti sejenak. Penundaan itu adalah peluang.