Apa yang Terjadi Saat Anda Menunggu Persetujuan untuk Menutup: Penjelasan Lengkap

Hitungan mundur menuju kepemilikan rumah—atau pelunasan hipotek Anda—dimulai saat Anda mendengar kata-kata: “Anda dinyatakan siap untuk ditutup.” Tapi apa sebenarnya arti dari frasa itu, dan yang lebih penting, apa yang harus Anda lakukan selama hari-hari menegangkan antara mendengar kabar baik dan benar-benar menutup properti Anda?

Memahami “Clear to Close”: Lebih dari Sekadar Lampu Hijau

Ketika pemberi pinjaman Anda memberi tahu bahwa Anda telah dinyatakan siap untuk ditutup, itu berarti baik underwriter maupun agen escrow Anda telah memeriksa seluruh berkas Anda secara menyeluruh dan menilai semuanya memuaskan. Anggap saja ini sebagai titik pemeriksaan terakhir sebelum garis finish. Namun, mencapai tahap ini membutuhkan verifikasi dari pemberi pinjaman Anda terhadap beberapa elemen penting:

Penilaian properti mendukung jumlah pinjaman yang Anda ambil. Dokumen keuangan Anda tidak menunjukkan setoran mencurigakan yang mungkin menunjukkan Anda mengumpulkan utang tak terduga. Rasio utang terhadap penghasilan Anda tetap dalam batas yang dapat diterima untuk produk pinjaman Anda. Berkas kredit Anda tetap bersih tanpa akun baru atau pembayaran yang terlewat. Anda telah mengunci perlindungan asuransi pemilik rumah. Penelitian judul telah membersihkan properti dari lien atau klaim apa pun, dan asuransi judul yang sesuai telah disiapkan. Inspeksi rayap lulus atau semua perbaikan yang diperlukan telah selesai. Pemberi kerja Anda telah mengonfirmasi bahwa status pekerjaan Anda tetap tidak berubah.

Inilah sebabnya mengapa menunggu “clear to close” bisa terasa seperti keabadian—pemberi pinjaman melakukan pemeriksaan secara menyeluruh demi alasan yang baik.

Langkah Selanjutnya Segera: Dari Persetujuan hingga Tanda Tangan

Setelah lampu hijau muncul, beberapa tindakan harus dilakukan secara cepat.

Pengungkapan Penutupan Anda Tiba

Dalam beberapa jam atau sehari setelah mendapatkan persetujuan, petugas pinjaman Anda akan mengirimkan pengungkapan penutupan awal. Dokumen ini berfungsi sebagai cetak biru transaksi Anda—menjelaskan tingkat dan jangka waktu hipotek Anda, jenis pinjaman yang dipilih, setiap biaya penutupan yang akan Anda bayar, dan jumlah tunai yang harus Anda bawa saat penutupan.

Bagian pentingnya: hukum federal mewajibkan masa tunggu tiga hari kerja dari saat Anda menerima pengungkapan ini sampai Anda dapat menandatangani dokumen pinjaman Anda yang sebenarnya. Hari kerja tidak termasuk akhir pekan dan hari libur federal. Gunakan waktu ini dengan bijak. Bandingkan pengungkapan penutupan secara garis besar dengan perkiraan pinjaman awal Anda. Jika ada yang tampak salah, hubungi petugas pinjaman Anda segera. Perubahan apa pun akan memulai kembali hitungan tiga hari, yang berpotensi menunda penutupan Anda lebih jauh.

Mempersiapkan Transfer Wire Anda

Saat Anda meninjau angka-angka, minta petugas pinjaman Anda instruksi transfer wire secara spesifik. Anda perlu mengirim “uang tunai untuk penutupan”—ini mencakup uang muka Anda ditambah semua biaya penutupan. Bank Anda dapat memulai wire tersebut, tetapi berhati-hatilah. Penipuan wire yang menargetkan transaksi properti semakin canggih. Consumer Financial Protection Bureau menyarankan memverifikasi instruksi wire langsung dengan pemberi pinjaman Anda menggunakan nomor telepon yang Anda temukan secara independen, jangan pernah menggunakan informasi kontak yang disediakan dalam email.

Walk-Through Properti Terakhir

Jika Anda membeli bukan refinancing, jendela menunggu tiga hari memberi Anda kesempatan sempurna untuk mengunjungi properti sekali lagi. Jalanilah setiap ruangan. Verifikasi bahwa penjual telah merawat properti sesuai janji dan meninggalkan barang-barang yang secara kontrak termasuk (peralatan, perlengkapan, dll.). Periksa bahwa semua perbaikan yang disepakati benar-benar selesai sesuai standar yang memuaskan. Untuk pembeli jarak jauh, koordinasikan walk-through video dengan agen real estate Anda.

Hari Penutupan: Dokumen dan Tanda Tangan

Pemberi pinjaman Anda menyiapkan dokumen pinjaman dan mengirimkannya ke perusahaan escrow atau judul yang menangani transaksi Anda. Perusahaan ini mengumpulkan semua dokumen penutupan yang tersisa menjadi satu paket dan mengirim semuanya ke Anda untuk ditandatangani.

Penandatanganan biasanya dilakukan di kantor perusahaan judul, kantor pengacara, atau semakin sering, di rumah Anda sendiri atau lokasi yang disepakati bersama. Sebagian besar negara bagian sekarang mengizinkan fleksibilitas ini. Anda akan membutuhkan agen penandatangan notaris yang hadir untuk menyaksikan tanda tangan Anda dan mengonfirmasi identitas Anda.

Dokumen yang Anda tandatangani termasuk pengungkapan penutupan akhir—harus cocok persis dengan versi awal Anda, kecuali tanggal penutupan Anda bergeser dan item seperti pajak properti atau premi asuransi memerlukan penyesuaian.

Jika negara bagian Anda mengizinkan dan pemberi pinjaman Anda menawarkannya, Anda mungkin menyelesaikan penutupan digital sepenuhnya menggunakan notaris online jarak jauh. Namun, California, Georgia, dan Connecticut melarang metode ini per pertengahan 2023. Mississippi dan Massachusetts sementara mengizinkan, sementara South Carolina belum menetapkan kerangka regulasi.

Setelah Anda menandatangani, agen penutupan Anda memastikan semua pihak menerima dokumen yang diperlukan—pemberi pinjaman Anda, penjual (if berlaku), dan pihak lain yang terlibat dalam transaksi.

Pendanaan dan Pencatatan: Langkah Terakhir

Anda mengirim dana wire Anda, dan setelah memverifikasi dokumen yang ditandatangani, pemberi pinjaman Anda melepaskan dana pinjaman ke perusahaan escrow. Perusahaan ini kemudian mendistribusikan dana tersebut secara tepat—kepada pemberi pinjaman Anda jika refinancing, kepada penjual dan pemberi pinjaman mereka jika membeli, dan ke lembaga asuransi serta pajak sesuai kebutuhan.

Catatan penting: Jika Anda refinancing, pemberi pinjaman tidak dapat mendanai apa pun sampai periode hak penarikan tiga hari Anda berakhir. Perlindungan federal ini memberi Anda jendela untuk mengubah pikiran setelah menandatangani.

Agen penutupan Anda secara bersamaan mengajukan dokumen hak gadai atau catatan hipotek ke kantor pencatat daerah Anda, secara hukum mendokumentasikan hipotek baru Anda. Untuk pembelian, transfer hak milik properti juga akan dicatat. Pemberi pinjaman yang dilunasi harus mengajukan dokumen pembebasan hipotek ke kantor daerah yang sama.

Setelah semua dicatat oleh kantor daerah, Anda mendapatkan kunci Anda. Properti secara resmi menjadi milik Anda untuk dihuni.

Agen penyelesaian Anda kemudian menyusun semua biaya, dan Anda menerima pengembalian dana jika Anda membayar terlalu banyak biaya penutupan yang diperkirakan. Anda juga akan mendapatkan salinan setiap dokumen penutupan untuk arsip Anda.

Zona Risiko: Hal-Hal yang Masih Bisa Menggagalkan Penutupan Anda

Inilah kenyataan pahitnya: ya, Anda masih bisa ditolak setelah dinyatakan siap untuk ditutup. Selama hari-hari terakhir antara persetujuan dan penandatanganan, hindari langkah keuangan apa pun yang bisa membuat pemberi pinjaman melihat Anda sebagai risiko yang lebih besar:

Jangan ajukan kartu kredit atau pinjaman baru. Jangan melakukan pembebanan besar pada kartu kredit yang ada. Jangan mengundurkan diri dari pekerjaan Anda saat ini atau berganti pemberi kerja. Jangan mengalami perubahan besar dalam hidup seperti menikah atau bercerai. Jangan mentransfer uang antar lembaga keuangan. Jangan menyetor atau menarik dana dalam jumlah besar yang tidak biasa. Jangan melunasi utang yang ada secara sekaligus.

Salah satu dari tindakan ini bisa memicu peninjauan mendadak yang mengancam penutupan Anda.

Berapa Lama Sebenarnya Waktunya?

Setelah Anda dinyatakan siap untuk ditutup, waktu sampai pendanaan dan pencatatan bisa kurang dari seminggu, tetapi banyak faktor memengaruhi durasi sebenarnya.

Keakuratan pengungkapan penutupan Anda sangat penting. Jika semuanya benar pada versi pertama, proses akan lebih cepat daripada jika perlu koreksi. Ingat, Anda harus menunggu tiga hari kerja setelah menerima pengungkapan penutupan—atau versi yang dikoreksi—sebelum menandatangani.

Hukum negara bagian Anda juga berperan. Sebagian besar negara bagian mengizinkan penandatanganan dokumen pinjaman, pendanaan, dan pencatatan di kantor kabupaten dilakukan pada hari yang sama. Beberapa negara bagian mewajibkan langkah-langkah ini tersebar selama tiga hari berbeda.

Penundaan dunia nyata juga bisa terjadi. Agen penutupan Anda mungkin sakit. Notaris Anda mungkin menghadapi hambatan tak terduga. Pemberi pinjaman Anda mungkin mengalami masalah teknis. Permintaan tinggi untuk layanan penutupan selama musim sibuk bisa menyebabkan kemacetan. Atau, Anda mungkin menghadapi keadaan pribadi—penyakit, darurat keluarga, krisis kerja—yang memaksa Anda menunda.

Intinya: meskipun menunggu “clear to close” bisa terasa sangat lambat, proses penutupan sebenarnya bergerak cukup cepat begitu semuanya berjalan. Tetap sabar, tetap waspada, dan hindari kesalahan keuangan apa pun selama hari-hari terakhir itu.