## Memahami Aturan 28 Persen: Panduan Anda untuk Kelayakan Hipotek

Membeli rumah adalah salah satu keputusan keuangan terbesar dalam hidup, dan mengetahui anggaran Anda sangat penting sebelum mulai berbelanja. Dasar dari pembelian rumah yang cerdas terletak pada pemahaman rasio utang terhadap pendapatan Anda—sebuah konsep yang digunakan banyak pemberi pinjaman saat mengevaluasi aplikasi pinjaman. Salah satu kerangka kerja yang banyak digunakan adalah aturan 28 persen, meskipun lebih akurat dikenal sebagai aturan 28/36.

## Apa Artinya Sebenarnya Aturan 28/36?

Pengeluaran perumahan Anda—termasuk pokok dan bunga hipotek, pajak properti, asuransi pemilik rumah, biaya HOA, dan asuransi hipotek pribadi—seharusnya tidak melebihi 28 persen dari pendapatan kotor bulanan Anda. Sementara itu, total kewajiban utang Anda tidak boleh melebihi 36 persen dari pendapatan kotor. Ini mencakup segala hal mulai dari pinjaman mobil dan pinjaman pelajar hingga kartu kredit dan pinjaman pribadi.

Aturan 28 persen berfungsi sebagai mekanisme perlindungan. Ini mencegah Anda dari membebani keuangan secara berlebihan dan membantu memastikan Anda mempertahankan arus kas untuk kebutuhan lain seperti utilitas, bahan makanan, dan tabungan. Pemberi pinjaman sering merujuk rasio ini saat memutuskan apakah akan menyetujui aplikasi hipotek Anda.

## Mengaplikasikan Angka dalam Praktek

Mari kita jalani sebuah skenario realistis. Bayangkan sebuah rumah tangga dengan pendapatan kotor gabungan sebesar $120.000 per tahun ($10.000 per bulan). Mengikuti kerangka 28/36:

- Pengeluaran perumahan maksimum: $2.800 per bulan
- Total pembayaran utang maksimum: $3.600 per bulan

Jika rumah tangga ini sudah memiliki kewajiban utang bulanan sebesar $2.000 (pembayaran mobil, pinjaman pelajar, kartu kredit), mereka harus menargetkan biaya perumahan sekitar $1.600 atau kurang. Namun, jika mereka memiliki utang minimal yang ada, mereka bisa mengalokasikan hingga $3.600 untuk perumahan sambil tetap berada dalam batas 36 persen.

## Cara Menghitung Anggaran Perumahan Pribadi Anda

Mulailah dengan menentukan pendapatan kotor bulanan Anda yang sebenarnya. Untuk pekerja bergaji tetap, bagi gaji tahunan Anda (sebelum pajak dan potongan) dengan 12. Mereka yang memiliki penghasilan variabel atau beberapa sumber penghasilan harus menghitung rata-rata bulanan berdasarkan tahun lalu.

Selanjutnya, kalikan pendapatan kotor bulanan Anda dengan 0,28. Ini memberi batas pengeluaran perumahan target Anda. Kemudian kalikan lagi dengan 0,36 untuk menemukan batas total utang Anda. Bandingkan kewajiban utang yang ada dengan angka 36 persen ini—kapasitas tersisa secara teoritis dapat dialokasikan untuk pembayaran perumahan.

## Strategi Agar Tetap Dalam Anggaran Perumahan Anda

Jika Anda khawatir melebihi pedoman 28 persen, beberapa pendekatan berikut dapat membantu:

**Tingkatkan uang muka Anda.** Uang muka yang lebih besar—idealnya 20 persen atau lebih—mencapai dua hal: menghilangkan persyaratan asuransi hipotek pribadi dan mengurangi jumlah pinjaman secara keseluruhan, keduanya secara signifikan mengurangi pembayaran bulanan.

**Cari suku bunga kompetitif.** Suku bunga hipotek berfluktuasi cukup besar antar pemberi pinjaman. Menghabiskan waktu membandingkan penawaran dapat menghasilkan penghematan yang berarti selama masa pinjaman 15 atau 30 tahun, berpotensi menghemat puluhan ribu dolar.

**Perkuat cadangan darurat Anda.** Para ahli keuangan biasanya menyarankan mempertahankan tiga sampai enam bulan pengeluaran dalam tabungan yang dapat diakses. Dana darurat yang kuat melindungi Anda selama gangguan pendapatan atau biaya tak terduga, membuat kewajiban utang Anda lebih mudah dikelola.

**Hilangkan utang berbunga tinggi terlebih dahulu.** Membayar saldo kartu kredit dan pinjaman pribadi membebaskan arus kas bulanan, meningkatkan posisi rasio utang terhadap pendapatan secara keseluruhan dan menciptakan ruang bernapas untuk biaya perumahan.

## Faktor Fleksibilitas

Aturan 28 persen tidak bersifat mutlak—keadaan pribadi sangat bervariasi. Seseorang dengan pendapatan stabil dan pengeluaran minimal mungkin dengan nyaman melebihi 28 persen, sementara seseorang dengan ketidakpastian pekerjaan harus tetap di bawahnya. Tingkat kenyamanan Anda terhadap utang, jalur karier, dan tahap kehidupan semuanya penting.

Kuncinya adalah menghindari situasi di mana biaya perumahan menghabiskan begitu banyak pendapatan sehingga satu kemunduran—kehilangan pekerjaan, keadaan darurat medis, atau penurunan pasar—mengancam kemampuan Anda memenuhi kewajiban. Bersikap konservatif terhadap anggaran perumahan sering kali memberikan manfaat jangka panjang selama kepemilikan rumah.

Hipotek Anda kemungkinan akan berlangsung selama 15 hingga 30 tahun. Kehidupan terjadi selama periode itu. Pekerjaan berubah, keluarga bertambah, pengeluaran bergeser. Membangun fleksibilitas dalam anggaran Anda melalui tabungan yang cukup dan tingkat utang yang moderat menciptakan bantalan keuangan yang mencegah situasi krisis.

## Melangkah Maju Dengan Percaya Diri

Alih-alih memandang aturan 28 persen sebagai batas keras, anggaplah sebagai tolok ukur praktis untuk pinjaman yang bertanggung jawab. Gunakan untuk menetapkan harapan realistis tentang apa yang dapat Anda mampu, lalu terapkan penilaian pribadi tentang apa yang *seharusnya* Anda mampu. Memahami kerangka kerja ini menempatkan Anda dalam kendali proses pembelian rumah daripada membiarkan pemberi pinjaman menentukan syarat yang tidak nyaman bagi Anda.