Bisakah Anda Benar-benar Mengurangi Biaya HOA? Apa yang Perlu Diketahui Penyewa dan Pemilik Kantor Rumah

Sebagian besar pemilik rumah menganggap biaya HOA hanyalah bagian dari kehidupan bulanan—uang yang hilang ke dalam anggaran pemeliharaan dan lansekap tanpa harapan mendapatkan pengurangan pajak. Tapi inilah kenyataannya: untuk pemilik rumah tertentu, biaya HOA sebenarnya dapat dikurangkan dari pajak. Masalahnya? Anda harus masuk ke dalam salah satu dari dua situasi tertentu. Mari kita uraikan apa yang sebenarnya memenuhi syarat.

Jawaban Default: Tidak, Kebanyakan Pemilik Rumah Tidak Bisa Menguranginya

Mari mulai dengan kenyataan bagi mayoritas. Jika Anda memiliki rumah yang Anda tinggali penuh waktu, menggunakannya murni sebagai tempat tinggal tanpa menghasilkan pendapatan, IRS tidak akan mengizinkan Anda mengurangi biaya HOA tersebut. Mereka diklasifikasikan sebagai pengeluaran pribadi—sama seperti bunga hipotek atau pajak properti dalam konteks lain. Ini berlaku baik Anda membayar bulanan maupun dikenai tagihan tahunan besar.

Ini mencakup rumah utama dan rumah liburan yang digunakan semata-mata untuk rekreasi pribadi. Bahkan penilaian khusus HOA yang mahal—yang dikenakan untuk perbaikan modal satu kali—biasanya tidak memenuhi syarat juga.

Exception #1: Memiliki Properti Sewa? Pengurangan Anda Bergantung pada Satu Hal

Di sinilah menjadi menarik. Jika Anda memiliki properti sewa dan membayar biaya HOA untuk itu, perlakuan pajaknya berubah secara dramatis, tetapi dengan nuansa penting.

Penggunaan Sewa Penuh = Pengurangan Penuh

Skema bersih terlebih dahulu: Anda memiliki kondominium atau rumah yang disewakan sepanjang tahun. Setiap dolar biaya HOA menjadi dapat dikurangkan sebagai biaya operasional di Schedule E (Form 1040). IRS menganggap biaya ini sebagai biaya pemeliharaan yang diperlukan yang langsung terkait dengan menghasilkan pendapatan dari properti tersebut. Dari sudut pandang pajak, mereka sama sahnya dengan biaya manajemen properti atau perbaikan.

Penggunaan Sewa Parsial = Pengurangan Parsial

Di sinilah kebanyakan orang bingung. Bagaimana jika Anda menyewakan properti tersebut sebagian tahun dan menggunakannya secara pribadi untuk sisanya?

IRS memiliki ambang batas tertentu: Anda dianggap memiliki “penggunaan pribadi” dari properti jika Anda menggunakannya selama lebih dari 14 hari selama tahun pajak atau lebih dari 10% dari hari Anda benar-benar menyewakannya kepada penyewa dengan tarif pasar yang wajar.

Jika Anda melewati ambang batas itu, Anda hanya dapat mengurangi biaya HOA secara proporsional berdasarkan hari sewa.

Contoh: Anda memiliki properti dengan biaya HOA tahunan sebesar $1.200. Anda menyewakannya selama 180 hari tahun lalu dan tinggal di sana secara pribadi selama 30 hari. Itu 180 hari penggunaan sewa dari total 210 hari yang ditempati = sekitar 86% penggunaan sewa. Anda bisa mengurangi sekitar $1.032 dari biaya HOA tersebut.

Dokumen kunci di sini adalah Publikasi IRS 527 tentang properti sewa residensial. Banyak orang melewatkan langkah ini dan baik mengklaim berlebihan maupun kurang mengklaim pengurangan, sehingga kehilangan uang yang berhak mereka terima.

Exception #2: Mengelola Kantor Rumah? Anda Mungkin Bisa Mengurangi Sebagian dari Biaya Tersebut

Jalur kedua berlaku untuk individu wiraswasta atau pemilik usaha kecil dengan kantor di rumah. Tapi ada syarat penting: ruang tersebut harus digunakan secara teratur dan eksklusif untuk bisnis.

Ruang makan Anda yang sesekali digunakan untuk panggilan Zoom tidak memenuhi syarat. Ruang tidur cadangan khusus yang menjadi kantor pusat Anda, iya.

Aturan IRS untuk Pengurangan Kantor di Rumah

Untuk memenuhi syarat, kantor di rumah Anda harus menjadi lokasi utama bisnis Anda—tempat Anda menangani pekerjaan administratif dan fungsi bisnis inti. Alternatifnya, jika Anda menyimpan inventaris atau bahan untuk bisnis Anda di ruang tersebut, luas ruang itu mungkin memenuhi syarat, meskipun IRS memiliki persyaratan spesifik yang perlu diverifikasi.

Karyawan W-2 yang bekerja dari rumah untuk majikan mereka umumnya tidak memenuhi syarat untuk pengurangan ini. Ini hampir secara eksklusif untuk wiraswasta dan pemilik bisnis.

Berapa Banyak yang Bisa Anda Kurangi Sebenarnya?

Jumlahnya proporsional terhadap persentase rumah Anda yang didedikasikan untuk bisnis.

Jika kantor di rumah Anda menempati 20% dari total luas bangunan rumah Anda, Anda dapat mengurangi 20% dari pengeluaran rumah yang memenuhi syarat—termasuk biaya HOA.

Contoh: Biaya HOA tahunan $1.200 × 20% penggunaan bisnis = $240 dapat dikurangkan

Anda akan melaporkannya di Form 8829 (Expenses for Business Use of Home) yang dilampirkan ke pengembalian pajak Anda. Kuncinya adalah memiliki dokumentasi yang jelas: denah lantai, pengukuran, foto ruang kerja khusus Anda, dan catatan yang menunjukkan bagaimana Anda menggunakan area tersebut.

Ringkasan Cepat Situasi Anda

Satu Hal yang Perlu Diperhatikan: Penilaian Khusus

Ini sesuatu yang sering dilupakan orang. Jika HOA Anda mengenakan penilaian khusus—biaya tambahan untuk perbaikan modal besar seperti penggantian atap atau pekerjaan fondasi—aturan pengurangannya berubah.

Jika penilaian khusus tersebut digunakan untuk pemeliharaan atau perbaikan nyata, mungkin bisa dikurangkan (mengikuti aturan yang sama seperti untuk sewa atau penggunaan bisnis). Jika digunakan untuk peningkatan properti yang meningkatkan nilai rumah Anda, IRS mungkin mengklasifikasikannya berbeda, yang berpotensi mempengaruhi basis biaya Anda alih-alih memberikan pengurangan langsung.

Ini benar-benar wilayah abu-abu di mana seorang profesional pajak menjadi sangat berharga.

Cara Mengklaim Pengurangan Ini Secara Sebenarnya

Untuk Properti Sewa

• Laporkan di Schedule E (Supplemental Income and Loss) yang dilampirkan ke Form 1040
• Cantumkan biaya HOA sebagai biaya operasional
• Simpan salinan semua faktur HOA dan catatan pembayaran
• Dokumentasikan hari sewa dan hari penggunaan pribadi jika situasinya parsial

Untuk Pengurangan Kantor di Rumah

• Gunakan Form 8829 (Expenses for Business Use of Home)
• Hitung persentase penggunaan bisnis Anda
• Simpan kwitansi dan dokumentasi yang menunjukkan penggunaan eksklusif untuk bisnis
• Pertimbangkan denah lantai atau foto sebagai bukti pendukung

Praktik Terbaik Dokumentasi

Terlepas dari kategori mana Anda termasuk, simpan:

• Pernyataan biaya HOA asli dan konfirmasi pembayaran
• Perjanjian sewa (if berlaku) dengan tanggal masuk/keluar
• Foto atau denah lantai yang menunjukkan ruang penggunaan bisnis
• Kalender atau catatan sederhana hari penggunaan pribadi vs. sewa

Strategi Memaksimalkan Manfaat Pajak HOA Anda

Sewa secara strategis. Bahkan penyewaan paruh waktu properti kedua dapat membuka pengurangan pajak yang tidak akan Anda dapatkan sebaliknya. Jika Anda mempertimbangkan menyewakan rumah liburan atau rumah tamu, sudut pajaknya saja mungkin membuat perhitungan lebih menguntungkan.

Formalitaskan kantor di rumah Anda. Jika Anda wiraswasta, jangan biarkan uang menguap dengan tidak jelas tentang ruang kerja Anda. Atur kantor di rumah yang khusus dan lengkap, dan dokumentasikan. Pengurangan pajak ini akan bertambah dari tahun ke tahun.

Simpan catatan yang teliti. Ini tidak boleh diremehkan. Audit bisa terjadi, dan dokumentasi adalah pertahanan Anda. Simpan faktur, kwitansi, dan catatan minimal selama tiga tahun (tujuh tahun lebih aman untuk properti sewa).

Konsultasikan dengan profesional pajak. Hukum pajak itu kompleks, dan aturan ini menjadi semakin rumit jika mempertimbangkan variasi negara bagian atau properti multinegara bagian. CPA atau penasihat pajak dapat membantu Anda menavigasi nuansa yang spesifik untuk situasi Anda dan memastikan Anda tidak melebih-lebihkan pengurangan—yang dapat memicu audit—atau kurang mengklaim hak Anda.

Kesimpulan tentang Pengurangan Biaya HOA

Bagi sebagian besar pemilik rumah yang tinggal di tempat tinggal utama mereka, biaya HOA tidak dapat dikurangkan dari pajak. Terima saja dan lanjutkan.

Tapi jika Anda adalah pemilik properti sewa, biaya HOA tersebut menjadi pengeluaran bisnis yang sah. Pengurangan penuh untuk sewa sepanjang tahun, pengurangan proporsional untuk situasi parsial.

Dan jika Anda wiraswasta dengan kantor di rumah, sebagian proporsional biaya HOA Anda mungkin dapat dikurangkan berdasarkan seberapa banyak rumah Anda digunakan untuk bisnis.

Referensi dokumen IRS:

• Publikasi 527 untuk aturan properti sewa
• Publikasi 587 untuk aturan kantor di rumah
• Form 8829 untuk perhitungan kantor di rumah
• Schedule E untuk pelaporan properti sewa

Sebelum mengklaim pengurangan apa pun, pastikan Anda benar-benar memenuhi persyaratan. Jika ragu, konsultasikan dengan profesional pajak. Ini adalah salah satu area di mana melakukan dengan benar benar bisa menghemat uang Anda—dan berpotensi menyelamatkan dari masalah audit di kemudian hari.