Biaya Tersembunyi di Balik Periode Hipotek yang Diperpanjang: Mengapa Para Ahli Properti Meragukan Rencana 50 Tahun Trump

Usulan untuk memperkenalkan hipotek 50 tahun telah memicu kembali perdebatan di komunitas properti tentang solusi keterjangkauan. Meskipun konsep ini menjanjikan pembayaran bulanan yang lebih rendah untuk mengatasi kenaikan harga rumah dan suku bunga hipotek yang tinggi, para ahli pasar perumahan mengungkapkan kekhawatiran serius tentang apakah pendekatan ini benar-benar menyelesaikan masalah mendasar—atau menciptakan masalah baru.

Matematikanya tampak sederhana: menyebarkan pembayaran pinjaman selama lima dekade alih-alih 30 tahun tradisional mengurangi kewajiban bulanan. Tetapi profesional properti menunjukkan kenyataan yang mengkhawatirkan: jadwal yang diperpanjang ini bisa berbalik secara dramatis bagi pemilik rumah individu maupun pasar perumahan secara lebih luas.

Masalah Ekuitas yang Tidak Pernah Terpecahkan

Salah satu kelemahan paling signifikan yang disoroti oleh analis properti adalah kecepatan akumulasi ekuitas yang sangat lambat. Dengan hipotek 50 tahun, pemilik rumah akan melihat sebagian besar pembayaran mereka mengalir ke bunga daripada membangun kepemilikan—berlawanan dengan apa yang terjadi dengan jangka waktu konvensional 30 tahun.

“Pinjaman ini diamortisasi dalam periode waktu yang jauh lebih lama, jadi sangat sedikit dari setiap pembayaran bulanan yang digunakan untuk melunasi saldo pokok,” menurut spesialis keuangan perumahan. Ini menciptakan masalah yang berkelanjutan: pemilik rumah tetap rentan terhadap penurunan pasar dan keadaan darurat pribadi selama beberapa dekade, tidak mampu mengakses ekuitas rumah saat mereka membutuhkannya paling.

Ketidaksesuaian Demografis dengan Implikasi Serius

Masalah jadwal menjadi paling nyata saat Anda melihat angka-angkanya. Usia rata-rata pembeli rumah pertama pada tahun 2025 mencapai 40 tahun—tertinggi dalam catatan, menurut Asosiasi Realtor Nasional. Sementara itu, harapan hidup di AS berada di angka 78,4 tahun menurut data CDC.

Perhitungannya jelas: pasangan berusia 35 tahun yang menandatangani hipotek 50 tahun masih akan melakukan pembayaran hingga usia 80-an, berpotensi jauh setelah masa penghasilan mereka berakhir. Para ahli properti memperingatkan bahwa ini menciptakan perangkap keuangan di mana pensiunan mungkin kesulitan menutupi pembayaran hipotek dan pengeluaran hidup penting secara bersamaan.

Mengapa Pembayaran Lebih Rendah Bisa Mendorong Harga Rumah Lebih Tinggi

Secara kontradiktif, membuat hipotek lebih murah mungkin tidak meningkatkan keterjangkauan pasar properti—malah bisa memperburuknya. Harga rumah pada akhirnya mencerminkan apa yang mampu dibayar pembeli. Jika hipotek 50 tahun tiba-tiba memungkinkan lebih banyak orang memenuhi syarat untuk pinjaman dengan kewajiban bulanan yang lebih rendah, pembeli yang sama akan bersaing lebih agresif untuk rumah yang ada, mendorong harga naik.

“Pasar perumahan didasarkan pada penawaran dan permintaan dan harga ditetapkan pada apa yang paling banyak pembeli bersedia bayar untuk sebuah rumah,” catat pengembang properti. “Jika hipotek 50 tahun menurunkan potensi pembayaran bulanan pembeli, maka akan ada lebih banyak pembeli yang bersaing untuk rumah yang sama yang bisa ‘mampu bayar,’ yang akan mendorong harga naik bahkan lebih tinggi.”

Ironinya adalah: kebijakan yang dirancang untuk mengatasi keterjangkauan justru bisa mempercepat masalah yang ingin dipecahkan.

Bayangan 2008: Mengulangi Kesalahan Masa Lalu

Mungkin kekhawatiran paling serius dari para profesional properti berkaitan dengan preseden sejarah. Krisis perumahan 2006-2008 sebagian muncul dari standar pemberian pinjaman yang longgar dan produk hipotek eksotis yang tampak menarik dalam jangka pendek tetapi runtuh di bawah tekanan pasar.

Perpanjangan jangka hipotek berisiko menciptakan kondisi serupa. Jika harga rumah menurun, pemilik rumah dengan ekuitas minimal tidak akan memiliki jalan keluar. Mereka tidak bisa melakukan refinancing, tidak bisa menjual tanpa mengalami kerugian, dan mungkin akan default secara massal selama penurunan ekonomi. Sementara itu, pemberi pinjaman yang memegang portofolio hipotek jangka panjang akan menghadapi risiko konsentrasi.

“Jika pasar perumahan turun, Anda akan melihat lebih banyak orang yang tidak mampu keluar dari rumah mereka karena mereka tidak memiliki ekuitas yang disimpan,” peringatan para profesional properti. “Ini adalah keuntungan jangka pendek dengan konsekuensi jangka panjang yang mengerikan.”

Konsensus Ahli Properti

Meskipun pembayaran bulanan yang lebih rendah terdengar menarik secara terpisah, ekosistem properti yang lebih luas mengakui bahwa hipotek 50 tahun menyelesaikan gejala langsung sambil berpotensi menciptakan kerentanan sistemik. Masalah mendasar—harga rumah yang terlalu tinggi dibandingkan pendapatan—memerlukan solusi berbeda daripada sekadar memperpanjang jadwal pembayaran.

Seiring para peserta pasar perumahan terus menganalisis usulan ini, konsensus di antara analis properti mengarah pada penanganan kendala pasokan, membangun keterjangkauan melalui konstruksi, dan memastikan pertumbuhan ekonomi yang nyata dalam upah daripada menutupi tantangan keterjangkauan melalui jangka waktu pinjaman yang lebih panjang.