Apa arti penurunan suku bunga hipotek menjadi 5% bagi dompet Anda (dan Harga Rumah) pada tahun 2026

Berikut sesuatu yang sering terlewatkan kebanyakan orang saat suku bunga hipotek turun: ini bukan hanya tentang persentasenya. Ini tentang dolar aktual yang keluar dari rekening bank Anda setiap bulan.

Ambil contoh sederhana. Hipotek sebesar $300.000 dengan suku bunga 6% saat ini menelan biaya sekitar $1.799 per bulan. Turunkan suku bunga itu menjadi 5%, dan tiba-tiba Anda membayar $1.610 — itu $189 hemat setiap bulan, atau lebih dari $2.200 per tahun. Di permukaan, suku bunga yang lebih rendah terasa seperti kemenangan bagi peminjam. Tapi di sinilah semuanya menjadi rumit.

Persamaan Daya Beli

Penghematan bulanan itu tidak hilang begitu saja. Pembeli langsung mengalihkan dana tersebut ke pertanyaan yang lebih besar: Bisakah saya mampu membeli rumah yang lebih mahal? Dan perhitungannya menjadi menarik dengan cepat.

Seseorang yang nyaman menghabiskan $1.800 per bulan bisa mendapatkan rumah seharga $300.000 dengan suku bunga 6%. Beralih ke suku bunga 5% dengan anggaran yang sama, dan tiba-tiba rumah seharga $335.000 menjadi terjangkau — itu lonjakan 11,7% dalam daya beli hanya dari satu poin persentase. Kalikan itu dengan jutaan rumah tangga, dan Anda mulai melihat tekanan serius yang terbentuk pada nilai rumah.

Asosiasi Realtor Nasional (NAR) sudah menghitung angka ini. Pada suku bunga 6%, sekitar 5,5 juta rumah tangga tambahan — banyak yang saat ini terjebak menyewa — akan memenuhi syarat untuk kepemilikan rumah. Sekitar 10% dari kelompok itu (550.000 calon pembeli) kemungkinan akan menutup transaksi dalam 12-18 bulan setelah suku bunga mencapai ambang batas tersebut.

Apa yang Akan Terbuka dengan Suku Bunga 5%

Lonjakan dari 6% ke 5% tidak linier. Ini eksponensial.

Data historis menunjukkan bahwa setiap penurunan suku bunga 1% membawa jutaan pembeli baru ke dalam pasar kompetitif. Jika suku bunga 6% membuka akses ke 5,5 juta rumah tangga, menurunkan lagi ke 5% bisa dengan mudah menambah beberapa juta pembeli yang memenuhi syarat secara bersamaan.

Di situlah semuanya mempercepat. Pasar yang terbatas pasokan — yang saat ini hampir di mana-mana — tidak memiliki cukup rumah untuk menampung lonjakan permintaan ini. Hasilnya? Perang tawar-menawar menjadi lebih intens, dan harga naik lebih cepat dari yang diperkirakan model ekonomi normal.

Kepala Ekonom NAR Lawrence Yun memprakirakan kenaikan harga sebesar 4% untuk tahun 2026, dengan asumsi suku bunga rata-rata sekitar 6%. Itu akan mendorong harga rumah rata-rata AS saat ini sebesar $360.727 menjadi sekitar $375.156 menjelang akhir tahun.

Tapi inilah yang menarik: asumsi kenaikan 4% itu menganggap suku bunga tetap dekat 6%. Jika suku bunga turun ke 5%, perhitungannya berubah secara dramatis.

Skema Lonjakan Harga

Dengan estimasi kenaikan permintaan konservatif sebesar 15%-20% di atas apa yang akan dibawa oleh suku bunga 6%, harga bisa naik 6%-7% daripada prediksi NAR sebesar 4%.

Dimulai dari baseline hari ini sebesar $360.727, skenario ini menggambarkan harga rumah rata-rata antara $383.170 dan $385.978 menjelang akhir 2026 — mewakili kenaikan sebesar $22.443 hingga $25.251 dari level saat ini.

Hubungan antara suku bunga, keterjangkauan, dan harga tidak sepenuhnya dapat diprediksi secara pasti, tetapi pola ini selalu berlaku: kondisi kredit yang lebih longgar = permintaan lebih tinggi = harga lebih tinggi saat pasokan tidak mampu mengikuti.

Siapa yang Menang dan Siapa yang Tertekan

Pembeli menghadapi kenyataan yang tidak nyaman: meskipun suku bunga yang lebih rendah terasa baik, keuntungan pembayaran bulanan sebagian hilang karena membayar lebih untuk properti sebenarnya. Hemat $189/bulan? Bisa hilang dalam perang tawar-menawar dalam beberapa jam setelah tawaran diajukan.

Penjual akan mendapatkan manfaat besar. Permintaan yang lebih kuat dan pasokan terbatas biasanya berarti mampu menuntut harga jauh di atas harga permintaan — terutama di pasar yang sudah menghadapi kekurangan pasokan yang parah. Pemilik rumah yang memegang hipotek di bawah pasar mungkin bahkan terdorong untuk listing jika suku bunga 5% baru membuat kesepakatan mereka yang terkunci menjadi kurang berharga sebagai poin penjualan.

Investor melanjutkan strategi akumulasi kekayaan. Apresiasi properti meningkat pesat saat keterjangkauan membaik tanpa diimbangi oleh peningkatan pasokan.

Kesimpulan

Apakah 2026 membawa suku bunga hipotek 6% atau 5%, satu hal tetap konsisten menurut konsensus ekonom: harga rumah “tidak dalam bahaya menurun,” menurut Yun. Inventaris perumahan tetap benar-benar terbatas di sebagian besar pasar AS, yang berarti peningkatan kompetisi pembeli secara alami mendorong penilaian ke atas.

Selisih antara 6% dan 5% mungkin terlihat kecil. Tapi dengan perbedaan lebih dari 22.443 dolar per rumah dan jutaan pembeli baru yang memenuhi syarat secara bersamaan, selisih kecil itu mengubah seluruh pasar.