Tarif Baru Bisa Menaikkan Biaya Pembangunan Hampir $11K — Berikut Dampaknya bagi Pembeli Rumah

Kenaikan tarif terbaru sedang membentuk kembali ekonomi konstruksi residensial. Saat membangun rumah, bahan biasanya merupakan salah satu kategori pengeluaran terbesar, dan tarif pada barang impor kini memberi dampak besar pada sektor tersebut. Gedung Putih menaikkan tarif pada sebagian besar baja dan aluminium impor dari 25% menjadi 50% pada bulan Juni, kemudian memperluas tarif yang sama ke lebih dari 400 kategori produk tambahan dua bulan kemudian—termasuk komponen baja struktural, bagian peralatan rumah tangga, dan mesin konstruksi, menurut Federal Register.

Waktu yang dipilih tidak bisa lebih buruk. Para pembangun sudah menghadapi tantangan pasokan tenaga kerja, biaya pinjaman yang lebih tinggi, dan inflasi bahan yang terus-menerus. Dalam konteks ini, Asosiasi Pembangun Rumah Nasional (NAHB) memproyeksikan bahwa kenaikan tarif saja dapat menambah sekitar $10.900 pada harga pembangunan sebuah rumah baru standar.

Berapa Banyak Dampak Biaya Nyata yang Terjadi?

Albert Bou Fadel, pendiri dan CEO di SmartBarrel, menjelaskan bahwa tekanan biaya muncul dalam tawaran kontraktor jauh sebelum calon pemilik rumah mengalami kejutan harga. “Bahan seperti baja dan aluminium tertanam di seluruh struktur—dalam rangka, batang penguat, sistem mekanis, dan elemen penghubung,” jelas Bou Fadel. “Kenaikan tarif 10% hingga 25% langsung berpengaruh pada penawaran harga karena tidak ada substitusi yang memungkinkan.”

Dampak gelombang ini melampaui logam struktural. AS memperoleh sekitar 80-85% kayu lunak dari Kanada; tarif di sana dapat menambah ribuan dolar ke fondasi dan rangka rumah saja. Demikian pula, lebih dari 60% peralatan rumah tangga utama yang dijual di dalam negeri mengandung komponen impor, yang berarti tarif pada input hulu ini meningkatkan biaya untuk sistem listrik, peralatan pengatur suhu, kabinet, dan perlengkapan pipa.

Beton domestik menghadapi tekanan yang lebih kecil secara langsung, tetapi bahan tambahan impor dan peralatan khusus tetap menyebabkan kenaikan biaya. Lebih penting lagi, lonjakan bahan meningkatkan margin kontraktor. “Ketika biaya input melonjak, pembangun kehilangan buffer mereka untuk menangani masalah tak terduga,” kata Bou Fadel. “Penundaan jadwal, pekerjaan ulang, atau gangguan rantai pasokan yang dulunya terasa dapat diatasi, tiba-tiba menjadi bencana anggaran.”

Mengapa Perkiraan $10.900 (Dan Dimana Itu Tidak Akurat)

Angka dari NAHB mengasumsikan tarif berlaku untuk sekitar 7% dari bahan bangunan rumah dan memperhitungkan tarif 50% yang saat ini mempengaruhi banyak input utama. Bou Fadel menganggap ini “secara arah benar” sebagai rata-rata nasional, tetapi menekankan variasi regional dan spesifik proyek. “Rumah yang penuh dengan peralatan impor atau desain yang bergantung pada baja bisa melebihi angka ini hingga ribuan, sementara rumah pemula yang lebih sederhana dan bergantung pada input domestik mungkin di bawahnya,” katanya.

Pertanyaan Harga: Apakah Biaya Akan Diteruskan ke Pembeli?

Apakah kenaikan biaya konstruksi akan diteruskan ke harga pembelian rumah tetap menjadi perdebatan. Penelitian dari Brookings Institution bulan Oktober menunjukkan bahwa kenaikan biaya bahan dapat menekan aktivitas pembangunan secara keseluruhan—pengembang menunda proyek atau mengurangi ambisi, yang berpotensi mendorong harga rumah naik nanti saat pasokan menjadi ketat.

Namun, gambaran ini berbeda tergantung pasar. Dalam presentasi pendapatan Juli, D.R. Horton, pembangun rumah terbesar di Amerika, menyampaikan bahwa tekanan keterjangkauan telah mendorong perusahaan untuk “mengembangkan insentif untuk meningkatkan permintaan” daripada sekadar menaikkan harga jual. Ini menunjukkan beberapa wilayah mungkin akan melihat solusi pembiayaan yang lebih kreatif—penurunan suku bunga, dukungan biaya penutupan, paket peningkatan dengan harga saat ini—daripada kenaikan harga langsung.

Sebaliknya, pasar dengan permintaan pembeli yang berkelanjutan bisa melihat biaya tarif langsung mempengaruhi harga. Analis properti Sain Rhodes dari Clever Real Estate mencatat bahwa secara historis, inflasi bahan yang disebabkan tarif telah memicu “pergerakan harga dalam satu hingga tiga bulan, diikuti oleh penurunan permintaan dan perlambatan awal konstruksi dalam empat hingga enam bulan.”

Intinya: biaya konstruksi yang didorong tarif tidak otomatis berarti harga rumah yang lebih tinggi secara menyeluruh. Dinamika pasar lokal, tingkat inventaris pembangun, dan permintaan pembeli akan menentukan apakah beban tersebut muncul sebagai harga premium, insentif menarik bagi pembeli, atau penundaan proyek yang diperpanjang.