Memahami Bagian 1250: Perangkap Pajak Saat Menjual Properti Investasi

Ketika Anda menjual properti sewaan atau bangunan komersial yang telah Anda depresiasi, Anda mungkin menghadapi tagihan pajak yang tidak terduga. Di sinilah Section 1250 dan keuntungan section 1250 yang tidak direbutkan berperan—sebuah konsep penting bagi setiap investor properti yang merencanakan penjualan properti.

Dasar-dasar Section 1250 dan Depresiasi

Section 1250 dari Internal Revenue Code secara khusus membahas apa yang terjadi dengan keuntungan yang Anda peroleh saat menjual properti bisnis atau investasi. Pemerintah mengizinkan pemilik properti untuk mengurangi depresiasi setiap tahun untuk mengimbangi pendapatan sewa dan memperhitungkan keausan dan kerusakan. Namun, ketika Anda akhirnya menjual properti tersebut, IRS ingin bagian mereka dari manfaat pajak tersebut dikembalikan.

Isu utama adalah depresiasi yang dipercepat. Sebelum 1986, investor dapat menggunakan metode depresiasi yang lebih cepat untuk mengurangi penghasilan kena pajak lebih cepat. Kode pajak menciptakan Section 1250 untuk merebut kembali pengurangan tersebut saat properti dijual. Saat ini, properti yang ditempatkan dalam layanan setelah 1986 harus menggunakan depresiasi garis lurus—metode yang lebih lambat dan stabil—tetapi Section 1250 tetap berlaku, dan keuntungan section 1250 yang tidak direbutkan dikenai pajak hingga 25%.

Properti Mana yang Terpengaruh?

Section 1250 berlaku untuk:

• Gedung perkantoran dan ruang ritel komersial
• Properti sewaan residensial dan kompleks apartemen
• Gudang dan struktur industri
• Properti berdepresiasi lain yang digunakan untuk bisnis atau investasi

Tanah sendiri tidak pernah dapat didepresiasi dan tidak memicu recapture Section 1250. Hanya bangunan dan struktur di atasnya yang tunduk pada aturan ini.

Contoh Dunia Nyata: Matematika di Balik Pajak

Mari kita jalani sebuah skenario konkret. Seorang investor membeli sebuah bangunan komersial 15 tahun yang lalu seharga $500.000. Selama bertahun-tahun itu, dia mengklaim potongan depresiasi sebesar $150.000 pada pengembalian pajaknya. Kemudian dia menjual bangunan tersebut seharga $700.000.

Inilah rincian pajaknya:

Keuntungan total: $200.000 ($700.000 harga jual dikurangi basis biaya $500.000, sebelum memperhitungkan depresiasi)

Plus depresiasi yang diambil: $150.000 (ini ditambahkan kembali ke keuntungan)

Total keuntungan kena pajak: $200.000 + $150.000 = $350.000

Namun, tidak semuanya dikenai pajak dengan cara yang sama:

• Depresiasi sebesar $150.000 dikenai pajak sebesar 25%—ini mewakili keuntungan section 1250 yang tidak direbutkan
• Sisanya $200.000 memenuhi syarat untuk perlakuan keuntungan modal jangka panjang sebesar 15% atau 20%, tergantung tingkat penghasilan

Perbedaannya signifikan: membayar 25% atas $150.000 versus 15% atas jumlah yang sama berarti tambahan pajak sebesar $1.500.

Strategi Mengurangi Dampak Section 1250

Gunakan Pertukaran 1031

Pertukaran 1031 memungkinkan Anda menginvestasikan kembali hasil penjualan properti ke properti sejenis lainnya sambil menunda semua pajak keuntungan modal, termasuk recapture Section 1250. Ini berlaku selama Anda mengikuti tenggat waktu IRS yang ketat: mengidentifikasi properti pengganti dalam 45 hari dan menyelesaikan transaksi dalam 180 hari. Pendekatan ini memungkinkan Anda membangun kekayaan tanpa memicu kewajiban pajak langsung atas keuntungan section 1250 yang tidak direbutkan.

Sebarkan Keuntungan dari Waktu ke Waktu dengan Penjualan Cicilan

Alih-alih menerima pembayaran penuh saat penutupan, Anda dapat menyusun penjualan sehingga pembeli membayar Anda selama beberapa tahun. Ini menyebarkan penghasilan kena pajak dan recapture section 1250 Anda ke beberapa tahun pajak, berpotensi menjaga Anda dalam tingkat pajak yang lebih rendah setiap tahun dan mengurangi beban pajak secara keseluruhan.

Terapkan Segregasi Biaya

Studi segregasi biaya memungkinkan Anda mengklasifikasikan kembali komponen properti tertentu (perlengkapan, perbaikan tanah, peralatan) secara terpisah dari struktur bangunan. Ini mempercepat pengurangan depresiasi di tahun-tahun awal. Meskipun tidak menghilangkan recapture Section 1250 di kemudian hari, ini menghasilkan potongan awal yang lebih besar yang mengimbangi penghasilan lain selama masa kepemilikan Anda.

Mengapa Ini Penting untuk Portofolio Anda

Memahami Section 1250 dan keuntungan section 1250 yang tidak direbutkan sangat penting sebelum menjual properti investasi apa pun. Perbedaan antara bersiap dan terkejut bisa dengan mudah berarti puluhan ribu dolar dalam pajak tak terduga.

Sebelum memasang properti untuk dijual, konsultasikan dengan profesional pajak yang memahami transaksi properti. Mereka dapat memodelkan berbagai skenario, memperkirakan kewajiban pajak Anda yang sebenarnya, dan merekomendasikan strategi yang disesuaikan dengan situasi keuangan Anda. Biaya panduan profesional biasanya sebanding dengan penghematan yang didapat dari meminimalkan jumlah yang harus Anda bayar ke IRS.

Perencanaan sebelumnya mengubah kewajiban pajak ini dari beban tak terduga menjadi bagian yang dapat dikelola dari strategi investasi Anda.