Apa yang Mendorong Lonjakan $10.900 dalam Biaya Konstruksi Baru?

Membangun rumah belum pernah semurah ini, tetapi pergeseran kebijakan perdagangan terbaru sedang membentuk kembali ekonomi konstruksi residensial. Asosiasi Pemborong Rumah Nasional (NAHB) baru-baru ini menyoroti tren yang mengkhawatirkan: tarif baru dapat mendorong biaya konstruksi naik sekitar $10.900 per rumah. Memahami dari mana kenaikan ini berasal—dan apakah akan berimbas pada pembeli—adalah penting bagi siapa saja yang mempertimbangkan pembelian properti baru.

Dari Mana Asalnya $10.900 Itu Sebenarnya?

Saat menghitung berapa biaya membangun sebuah rumah hari ini, Anda perlu memperhitungkan bahan yang diperoleh secara internasional. Pemerintah federal AS baru-baru ini menaikkan tarif pada baja dan aluminium dari 25% menjadi 50%, kemudian memperluas tarif tersebut ke lebih dari 400 kategori tambahan termasuk komponen struktural, bagian peralatan, dan peralatan konstruksi. Estimasi $10.900 dari NAHB mencerminkan sekitar 7% dari bahan bangunan yang diimpor ke negara ini yang sekarang menghadapi tarif yang lebih tinggi.

Namun, jangkauan tarif ini lebih luas dari angka utama yang terlihat. Albert Bou Fadel, pendiri dan CEO SmartBarrel, menjelaskan bahwa tarif meresap ke setiap lapisan konstruksi: “Untuk bahan inti seperti baja dan aluminium, bahkan kenaikan tarif 10 hingga 25% dengan cepat muncul sebagai tawaran yang lebih tinggi karena logam mengalir melalui setiap elemen struktural, rangka, tulangan, dan sistem bangunan.”

Mengurai Dampak Rantai Pasokan

Kategori bahan yang berbeda menghadapi tekanan yang berbeda pula. Kayu memiliki arti penting yang besar karena AS mengimpor sekitar 80 hingga 85% kayu lunak dari Kanada—setiap penyesuaian tarif di sana dapat menambah ribuan dolar ke biaya rangka rumah. Peralatan dan sistem listrik mengikuti dinamika serupa, dengan lebih dari 60% peralatan rumah utama mengandung bagian atau rakitan impor.

Produksi beton sebagian besar tetap domestik, tetapi biaya tetap meningkat melalui bahan tambahan impor dan peralatan konstruksi impor. Efek kumulatif di berbagai kategori bahan inilah yang menghasilkan angka $10.900, meskipun proyek individual sangat bervariasi tergantung pada desain dan sumber bahan mereka.

Tekanan pada Kontraktor Semakin Berat

Inilah konsekuensi yang kurang terlihat: kenaikan biaya bahan menghilangkan fleksibilitas keuangan kontraktor. “Dampak nyata bukan hanya bahan yang lebih mahal; tetapi kontraktor secara instan kehilangan ‘buffer’-nya,” kata Bou Fadel. Setelah biaya input melonjak, setiap penundaan jadwal, kebutuhan pengerjaan ulang, atau gangguan dari pemasok menjadi jauh lebih mahal. Jadwal proyek menjadi lebih berisiko, dan margin semakin menyempit dengan cepat.

Tekanan ini memperburuk lingkungan yang sudah sulit. Para pembangun sedang menavigasi kekurangan tenaga kerja, biaya pembiayaan yang meningkat, dan inflasi yang terus-menerus dalam harga bahan. Menambahkan tarif 25% hingga 50% pada input utama memaksa pengambilan keputusan sulit tentang apakah menanggung biaya tersebut, meminta tawaran yang lebih tinggi dari klien, atau merestrukturisasi proyek dengan alternatif domestik yang lebih murah.

Apakah Pembeli Rumah Akan Melihat Kenaikan Harga?

Keterkaitan antara kenaikan biaya konstruksi dan harga rumah akhir tidak otomatis. Penelitian pasar terbaru menunjukkan sinyal yang campur aduk tentang bagaimana lonjakan biaya ini akan muncul di label harga.

Beberapa pembangun menanggung biaya tersebut melalui insentif daripada kenaikan harga langsung. D.R. Horton, pembangun rumah terbesar di negara ini, menyatakan selama panggilan pendapatan Juli bahwa tekanan keterjangkauan telah mendorong perusahaan untuk menawarkan pembelian suku bunga hipotek dan bantuan biaya penutupan alih-alih menaikkan harga dasar. Di pasar yang kompetitif di mana pembeli merasa tertekan, pengembang sering memilih untuk meningkatkan paket atau mensubsidi pembiayaan daripada menaikkan harga rumah.

Namun, dinamika ini berubah di pasar yang terbatas pasokannya. Penelitian dari Brookings bulan Oktober menunjukkan bahwa kenaikan biaya bahan dapat memperlambat produksi perumahan karena pembangun menunda proyek atau mengurangi ambisi mereka. Pasokan yang berkurang ini dapat menciptakan tekanan harga ke atas seiring waktu, terutama di wilayah yang sudah mengalami kekurangan inventaris.

Analis properti Sain Rhodes dari Clever Offers mencatat bahwa secara historis, lonjakan bahan yang didorong tarif menghasilkan efek tertunda: “kenaikan harga dalam 30 hingga 90 hari, kemudian destruksi permintaan dan pengurangan aktivitas pembangunan dalam empat hingga enam bulan.” Dengan kata lain, kenaikan biaya sebesar $10.900 ini mungkin pertama kali muncul sebagai tawaran kontraktor yang lebih tinggi, lalu akhirnya mempengaruhi harga rumah—tetapi garis waktu dan besarnya sangat bergantung pada kondisi pasar lokal.

Kesimpulan

Berapa biaya membangun sebuah rumah di tahun 2026 dan seterusnya tergantung pada bahan apa yang dibutuhkan proyek Anda dan di mana Anda membangun. Rumah dengan komponen impor yang luas atau beberapa paket peralatan bisa melebihi rata-rata $10.900, sementara properti kecil pemula yang bergantung pada bahan domestik mungkin tetap mendekati harga saat ini. Pertanyaan apakah kenaikan biaya konstruksi ini akan menjadi kenaikan harga rumah tetap sebagian belum terjawab—beberapa pasar akan melihat lonjakan harga langsung, yang lain akan mengalami pembangunan yang lebih lambat dan insentif sebagai gantinya. Bagaimanapun, dampak tarif sudah mulai terlihat dalam tawaran kontraktor dan perhitungan biaya pembangun.