Membandingkan Dua Peluang Investasi REIT: Mana yang Memberikan Hasil Lebih Baik?

Memahami Keunggulan Dividen REIT

Bagi investor yang berfokus pada pendapatan, trust investasi properti menawarkan struktur yang menarik. Berdasarkan hukum, REIT harus mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada pemegang saham melalui dividen. Mekanismenya sederhana: REIT membeli properti, menyewakannya kepada penyewa, dan meneruskan pendapatan sewa kepada investor.

Properti ritel telah muncul sebagai area fokus utama REIT. Meskipun kekhawatiran tentang e-commerce dan kenaikan suku bunga menciptakan tantangan dalam beberapa tahun terakhir, sektor ini menunjukkan ketahanan yang luar biasa. Melalui tiga kuartal pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel menghasilkan pengembalian rata-rata sebesar 6,9%, menunjukkan kepercayaan investor terhadap properti investasi yang dikelola dengan baik.

Dua Penantang Utama: Skala vs. Kelincahan

Realty Income: Raksasa yang Terbukti

Dengan lebih dari 15.540 properti yang menghasilkan arus kas stabil, Realty Income menangkap sekitar 80% dari pendapatan sewa dari penyewa ritel. Portofolionya mencakup toko dolar (10%), anchor grocery (11%), pengecer perbaikan rumah, dan lokasi convenience. Eksposur sisanya berasal dari properti industri, gaming, dan jenis properti lainnya.

Secara operasional, perusahaan mempertahankan tingkat okupansi sebesar 98,7% dengan pembaruan sewa rata-rata 3,5% lebih tinggi. Efisiensi ini diterjemahkan ke dalam dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) sebesar $1,09 per saham dilusi, meningkat 2,9% dari tahun ke tahun.

Kisah dividen-nya mengesankan: tiga dekade peningkatan tahunan berturut-turut, dengan distribusi bulanan. Pembayaran Oktober meningkat dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham. Manajemen memperkirakan AFFO tahun 2025 antara $4,25-$4,27, secara substansial melebihi kewajiban dividen tahunan sebesar $3,23. Imbal hasil dividen sebesar 5,7% mencerminkan harga pasar saat ini.

Kelemahan dari skala besar Realty Income: pertumbuhan yang berarti menjadi tantangan. Ketika Anda sudah memiliki lebih dari 15.000 properti investasi untuk dijual dan disewakan, akuisisi tambahan sulit untuk secara signifikan menggerakkan metrik pertumbuhan. Investor harus mengantisipasi pendapatan yang stabil daripada apresiasi modal yang dramatis.

NNN REIT: Pesaing yang Lincah

Mengoperasikan sekitar 3.700 properti, NNN REIT berfokus pada ritel convenience, layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan. Thesis ritel yang terfokus ini tampak efektif—perusahaan mempertahankan tingkat okupansi 97,5% di kuartal ketiga.

Kinerja keuangan menunjukkan momentum: AFFO per saham kuartalan naik dari $0,84 menjadi $0,86. Rekor peningkatan dividen selama 36 tahun berturut-turut, dengan kenaikan Agustus mencapai $0,60 per saham (naik 3,4%). Manajemen memproyeksikan AFFO tahun penuh sebesar $3,41-$3,45, memberikan cakupan dividen yang nyaman. Imbal hasil 5,9% sedikit melebihi Realty Income.

Ukuran yang lebih kecil menciptakan keunggulan strategis. Kapasitas akuisisi NNN secara langsung menerjemahkan ke peluang pertumbuhan yang berarti. Properti investasi yang ditambahkan ke portofolio 3.700 unit menghasilkan pengembalian persentase yang jauh lebih tinggi dibandingkan penambahan ke portofolio Realty Income yang lebih dari 15.000 properti.

Kerangka Perbandingan Strategis

Kedua entitas menunjukkan keberhasilan dalam menavigasi lanskap ritel yang menantang dengan menargetkan kategori bisnis yang tahan banting—toko convenience, layanan esensial, dan hiburan tetap relatif tahan resesi.

Masing-masing telah mendapatkan kepercayaan investor melalui lebih dari 30 tahun peningkatan dividen berturut-turut. Imbal hasil dividen mereka berkumpul dalam jarak 20 basis poin satu sama lain.

Pemilihan akhirnya bergantung pada preferensi investor:

Pilih Realty Income jika: Anda mengutamakan diversifikasi dan stabilitas REIT skala besar yang mapan dengan berbagai kategori properti dan penyebaran geografis.

Pilih NNN REIT jika: Anda mencari potensi pertumbuhan yang berarti dari properti investasi dan bersedia menerima eksposur ritel yang terkonsentrasi untuk peluang mengakumulasi keuntungan secara lebih substansial dari waktu ke waktu.

Membuat Keputusan Anda

Kedua properti investasi ini menghasilkan pengembalian dan pendapatan, namun melayani kebutuhan investor yang berbeda. Realty Income menyediakan bantalan—pengembalian yang dapat diandalkan dan konsisten dari portofolio raksasa. NNN REIT menawarkan prospek percepatan pertumbuhan dari platform yang lebih lincah.

Jika harus memilih satu posisi, NNN REIT menawarkan peluang jangka panjang yang lebih menarik, meskipun dengan fokus yang lebih sempit. Basis yang lebih kecil dan thesis ritel yang terkonsentrasi memberikan katalis untuk pertumbuhan majemuk yang melebihi batasan Realty Income.

Keputusan investasi akhirnya bergantung pada toleransi risiko, horizon waktu, dan kebutuhan pendapatan Anda. Keduanya tetap pilihan yang layak untuk portofolio yang berfokus pada pendapatan.