Apakah Imbal Hasil Dividen 5,6% Realty Income Bisa Bertahan dari Perpindahan Strategis Berani?

Dilema Pertumbuhan: Bermain Aman atau Bertaruh Besar

Realty Income (NYSE: O) berada di persimpangan jalan. Dengan hasil dividen sebesar 5,6% dan 666 pembayaran bulanan berturut-turut, ini adalah contoh utama stabilitas pendapatan. Sejak 1994, perusahaan ini secara metodis mengubah dirinya dari pemilik satu properti Taco Bell menjadi raksasa pendapatan sebesar $5,27 miliar, dengan pengembalian tahunan rata-rata 13,7%. Namun kinerja terbaru menunjukkan cerita yang berbeda—saham hanya memberikan pengembalian 4,7% selama setahun terakhir dibandingkan dengan kenaikan 12,8% dari S&P 500.

Keragu-raguan Wall Street bukan tentang pembayaran itu sendiri. Perusahaan kembali menaikkan dividen pada 2025, melanjutkan streak kenaikan selama 31 tahun. Sebaliknya, investor bingung dengan strategi alokasi ulang agresif Realty Income. Pertanyaannya bukan apakah aliran pendapatan itu dapat diandalkan, tetapi apakah rencana ekspansi ambisius manajemen sepadan dengan stagnasi harga saham jangka pendek.

Pivot Eropa: Hasil Lebih Tinggi, Taruhan Lebih Besar

Perhitungannya menarik. Properti Eropa saat ini memberikan hasil kas tertimbang rata-rata sebesar 8% dibandingkan 7% untuk akuisisi baru di AS. Keunggulan risiko-penyesuaian ini menjelaskan mengapa Realty Income menginvestasikan $1 miliar pada aset Eropa kuartal lalu—sebuah percepatan dramatis dari kecepatan kuartalan $889-$893 juta di awal tahun.

Ini bukan kebetulan. CEO Sumit Roy menekankan bahwa peluang di Eropa “lebih menguntungkan secara risiko-penyesuaian,” menandai perubahan mendasar dalam strategi akuisisi. Portofolio internasional kini mewakili 17,7% dari properti sewa kontraktual dan menyumbang 72% dari volume investasi terbaru.

Namun manajemen tetap disiplin. Dengan rasio selektivitas hanya 4,4%—berarti hanya mengejar peluang sebesar $1,4 miliar dari $31 miliar peluang yang disaring—Realty Income belum meninggalkan standar kualitasnya meskipun mengejar hasil lebih tinggi di luar negeri.

Peluang $2 Miliar: Membuka Saluran Modal Baru

Di sinilah strategi menjadi benar-benar menarik. Pada Q3, perusahaan mengidentifikasi peluang investasi sebesar $2 miliar yang tidak dapat dieksekusi karena biaya modal yang tidak menguntungkan. Alih-alih menunggu kondisi suku bunga membaik, manajemen meluncurkan Realty Income U.S. Core Fund, menanamkan $1,4 miliar properti industri dan ritel yang dipindahkan dari neraca perusahaan.

Kendaraan modal swasta ini bermitra dengan investor institusional untuk mengakuisisi dan mengelola aset sewa bersih AS tanpa membebani neraca induk. Ini adalah solusi kreatif yang mengatasi dua tantangan sekaligus: membuka kapasitas penempatan $2 miliar sambil mempertahankan fleksibilitas keuangan.

Memisahkan Sinyal dari Kebisingan: Apakah Hasilnya Benar-benar Aman?

Hasil tinggi mendekati 6% memerlukan skeptisisme—terkadang menunjukkan perangkap nilai di mana perusahaan yang menurun harga sahamnya mengalami kejatuhan. Metode valuasi Realty Income menunjukkan cerita yang berlawanan. Rasio P/E sebesar 55 mencerminkan harga premium yang dibenarkan oleh pertumbuhan laba sebesar 17,2% dan ekspansi pendapatan 10,3% meskipun ada investasi strategis yang signifikan.

Dividen itu sendiri aman. Pemotongan suku bunga Fed baru-baru ini memberikan angin tambahan: Realty Income memperkirakan akan melakukan refinancing utang multi-mata uang sebesar $1,1 miliar dengan syarat yang lebih menguntungkan. Saat hasil Treasury menyusut, hasil dividen 5,6% menjadi semakin kompetitif bagi investor yang mencari pendapatan.

Taruhan Strategis

Realty Income tidak merombak dirinya secara sembrono. Ekspansi Eropa menargetkan hasil yang secara terukur lebih baik, dan mekanisme dana modal baru memungkinkan pertumbuhan di AS tanpa batasan neraca. Performa harga saham sementara yang kurang baik mencerminkan biaya transisi, bukan kerusakan fundamental.

Bagi investor yang mencari pendapatan yang tumbuh dan dapat diandalkan didukung aset properti nyata, hasil saat ini menawarkan nilai sejati—bukan sebagai harga yang terperangkap, tetapi sebagai kompensasi nyata untuk modal sabar selama masa transformasi.