Apakah Anda Benar-Benar Bisa Mengandalkan Imbal Hasil Dividen 5,6% dari Realty Income di Pasar Saat Ini?

Angka di Balik Sepuluh Tahun Pembayaran Konsisten

Sejak meluncurkan program dividen bulanan pada akhir 1990-an, Realty Income telah menjadi nama yang dikenal di kalangan investor yang fokus pada pendapatan. Perusahaan akan mendistribusikan pembayaran bulanan ke-666 secara berturut-turut minggu ini — sebuah rekor yang menegaskan komitmennya terhadap pengembalian kepada pemegang saham. Rekam jejak ini mengesankan: dari $49 juta pendapatan pada tahun 1994 menjadi $5,27 miliar pada tahun 2024 menunjukkan transformasi yang luar biasa, namun kinerja pasar terbaru menunjukkan cerita yang berbeda.

Selama setahun terakhir, saham ini hanya memberikan pengembalian sebesar 4,7%, jauh tertinggal dari kenaikan 12,8% indeks S&P 500. Apa yang menyebabkan ketidaksesuaian ini? Jawabannya terletak pada dua pivot strategis utama yang masih dievaluasi oleh Wall Street.

Ekspansi Berani di Luar Batas AS

Realty Income menghabiskan lebih dari tiga dekade dengan fokus hampir eksklusif pada properti domestik. Itu berubah pada tahun 2019 dengan akuisisi internasional pertamanya — pembelian modest dari 12 properti yang disewa Sainsbury di Inggris. Saat ini, properti di Eropa dan Inggris mewakili 17,7% dari basis sewa kontraktualnya, angka yang telah tumbuh secara dramatis.

Kecepatan investasi di Eropa telah meningkat secara signifikan. Hanya kuartal terakhir, perusahaan mengalokasikan $1 miliar untuk akuisisi di Eropa, dibandingkan dengan $889 juta dan $893 juta di dua kuartal sebelumnya. Ekspansi agresif ini mencerminkan taruhan yang dihitung: properti di Eropa menghasilkan hasil kas awal tertimbang sebesar 8%, mengungguli 7% yang dicapai oleh akuisisi sejenis di AS.

CEO Sumit Roy mencatat dalam laporan pendapatan terbaru bahwa peluang di Eropa tampak menguntungkan dari perspektif risiko-disesuaikan dibandingkan opsi domestik. Namun, perusahaan tetap disiplin — rasio selektivitas sebesar 4,4% berarti mereka menolak sekitar 96% peluang yang tersedia. Ketelitian ini akan diuji saat perusahaan mengejar inisiatif besar kedua.

Menggerakkan $2 Miliar dalam Kekuatan Modal

Realty Income mengidentifikasi tantangan besar: biaya modal membatasi kapasitas penyaluran dana. Pada kuartal ketiga, perusahaan menolak sekitar $2 miliar investasi menjanjikan karena biaya pembiayaan dianggap terlalu tinggi. Solusinya datang dalam bentuk dana inti Realty Income U.S. yang baru didirikan.

Kendaraan modal swasta terbuka ini diluncurkan dengan $1,4 miliar properti industri dan ritel yang dipindahkan dari neraca Realty Income. Dengan bermitra dengan investor institusional, dana ini menciptakan mekanisme untuk menyalurkan modal dengan ekonomi yang lebih menguntungkan sekaligus menyediakan pendapatan berkelanjutan. Struktur ini secara efektif membuka kapasitas investasi tambahan tanpa membebani neraca induk perusahaan.

Menilai Daya Tarik Pendapatan Saat Ini dan Keberlanjutan Imbal Hasil Dividen

Imbal hasil dividen saat ini sebesar 5,6% menimbulkan pertanyaan penting bagi investor konservatif: apakah ini jebakan nilai, atau peluang nyata? Biasanya, imbal hasil mendekati 6% menimbulkan keraguan — mereka bisa menandakan fundamental yang memburuk yang disamarkan oleh penurunan harga saham.

Metode valuasi Realty Income menunjukkan sebaliknya. Rasio harga terhadap laba perusahaan sebesar 55 menunjukkan valuasi premium, bukan distress. Premium ini mencerminkan momentum operasional terbaru: laba meningkat 17,2% sementara pendapatan bertambah 10,3%, semuanya sambil melakukan realokasi modal strategis.

Pemotongan suku bunga Fed sebesar 25 basis poin baru-baru ini memberikan dorongan tambahan. Realty Income memperkirakan akan melakukan refinancing utang multi-mata uang sebesar $1,1 miliar dengan tingkat yang lebih baik. Seiring hasil Treasury terus menurun, imbal hasil dividen saat ini akan menjadi semakin menarik dibandingkan instrumen fixed-income alternatif.

Kasus Investasi: Pendapatan yang Tumbuh dengan Ekspansi Strategis

Bagi investor yang mengutamakan aliran pendapatan yang dapat diandalkan dan meningkat, Realty Income menawarkan profil yang menarik. Perusahaan secara konsisten menaikkan pembayaran sejak 1994 — meskipun kenaikan per-increment relatif modest, penyesuaian yang sering sepanjang tahun secara kumulatif berarti signifikan.

Inisiatif ganda — penetrasi pasar Eropa dan peluncuran dana modal swasta — memposisikan perusahaan untuk fase pertumbuhan berikutnya. Meskipun kinerja pasar jangka pendek tertinggal dari tolok ukur, fondasi strategis untuk pengembalian di masa depan tampak kokoh. Pertanyaan yang dihadapi investor adalah apakah mereka percaya pada kemampuan perusahaan untuk menjalankan transformasi ini sambil mempertahankan keandalan yang membangun reputasinya.

Bagi mereka yang mencari eksposur ke properti sewa bersih dengan komitmen terbukti terhadap pendapatan pemegang saham, valuasi saat ini mungkin menawarkan titik masuk sebelum pengakuan pasar lebih lanjut terhadap perkembangan ini terwujud.