Ketika Saham Naik 320% Tanpa Perbaikan Fundamental Bisnis: Kisah Opendoor Technologies

Rally yang Tidak Bisa Dijelaskan Oleh Siapa Pun

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) dibuka tahun 2025 di $1.59, merosot ke $0.51 pada bulan Juni, lalu melonjak ke $6.70—keuntungan mengagumkan sebesar 320% di akhir tahun. Secara kasat mata, ini terlihat seperti kisah sukses klasik. Namun, kenyataannya, ini menceritakan kisah yang sangat berbeda.

Kenaikan eksplosif saham ini bukan didorong oleh hasil keuangan yang luar biasa atau perkembangan bisnis yang transformatif. Sebaliknya, trader ritel memicu rally ini melalui aktivitas terkoordinasi di platform media sosial seperti Reddit dan X, menjadikan Opendoor sebagai taman bermain spekulatif. Pola ini pernah terjadi sebelumnya dengan GameStop dan AMC—dan keduanya akhirnya runtuh ketika kegilaan mereda, meninggalkan investor ritel dengan kerugian besar.

Masalah Inti: Model Bisnis Rusak di Pasar yang Rusak

Bisnis Opendoor sederhana tetapi berisiko tinggi. Perusahaan membeli rumah langsung dari penjual dengan harga di bawah pasar, lalu berusaha menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan. Ini adalah proposisi menarik bagi pemilik rumah yang putus asa—Opendoor dapat menutup transaksi dalam waktu kurang dari dua minggu, menghilangkan ketidakpastian transaksi properti tradisional.

Kelemahan fatalnya: model ini hanya berhasil saat nilai properti sedang naik. Ketika pasar berbalik, kerugian akan cepat terkumpul.

Sektor properti residensial saat ini sedang mengalami kejatuhan bebas. Menurut data terbaru, ada 528.769 lebih banyak penjual rumah daripada pembeli hanya di bulan Oktober—paling tinggi dalam catatan. Ketidakpastian ekonomi yang meningkat dan pasar kerja yang melemah membuat calon pembeli menunggu di pinggir lapangan. Lingkungan ini adalah tempat di mana strategi pembelian langsung Opendoor justru menjadi beban daripada aset.

Ini bukan teori semata. Zillow dan Redfin—dua pesaing terbesar Opendoor—meninggalkan model bisnis ini setelah ledakan tahun 2021 menguap. Kerugian Zillow dari portofolio properti mereka menjadi sangat parah sehingga seluruh perusahaan berisiko bangkrut. Namun, Opendoor tetap bertahan dengan strategi yang sama, berharap kepemimpinan baru dapat mengatur ulang keadaan.

Realitas Keuangan: Kerugian Berkali-kali Lipat, Bukan Berkurang

Kuartal ketiga tahun 2025 mengungkapkan kenyataan pahit. Pendapatan Opendoor turun 33% tahun-ke-tahun menjadi $915 juta setelah menjual hanya 2.568 rumah. Lebih mengkhawatirkan lagi, inventaris turun setengah menjadi 3.139 properti—posisi defensif manajemen di pasar yang bermusuhan.

Intinya, angka kerugian bersih di Q3 saja mencapai $90 juta, membawa total tahun 2025 hingga saat ini ke dalam kerugian sebesar $204 juta. Perusahaan kini kehilangan uang rata-rata dari setiap rumah yang dijual.

Yang membuat ini lebih buruk lagi: margin laba kotor Opendoor—uang yang tersisa setelah biaya langsung untuk memperoleh dan menjual properti tetapi sebelum biaya operasional—justru memburuk pada tahun 2025 dibandingkan 2024. Satu-satunya harapan perusahaan untuk meraih laba adalah dengan meningkatkan volume transaksi secara dramatis, secara efektif mempercepat kerugian lebih cepat daripada pendapatan.

Bahkan selama lingkungan suku bunga sangat rendah tahun 2021, ketika suku bunga dana federal mendekati 0.1%, Opendoor tetap mengalami kerugian selama seluruh siklus boom tersebut. Ini menunjukkan tantangan perusahaan lebih dalam dari sekadar kondisi pasar sementara.

Taruhan CEO Baru: Bisakah AI dan Strategi Marketplace Menyelamatkan Situasi?

Pada bulan September, Opendoor mengangkat Kaz Nejatian sebagai CEO, membawa pengalaman dari Shopify dan Meta Platforms. Mandatnya: memanfaatkan kecerdasan buatan untuk mempercepat siklus pembelian dan penjualan, mengurangi eksposur perusahaan terhadap volatilitas pasar.

Lebih ambisius lagi, Nejatian berencana mengubah Opendoor dari pembeli properti langsung menjadi platform marketplace di mana pembeli dan penjual terhubung langsung. Pivot ini akan menghasilkan biaya transaksi sekaligus meminimalkan risiko inventaris—model bisnis yang secara teori lebih unggul.

Masalahnya adalah timing. Inisiatif strategis ini membutuhkan eksekusi, adopsi pasar, dan investasi berkelanjutan. Sementara itu, Opendoor mengalami pendarahan kas di bisnis inti selama salah satu siklus properti terburuk dalam ingatan baru-baru ini.

Outlook 2026: Pemotongan Suku Bunga Mungkin Belum Cukup

Federal Reserve telah memotong suku bunga sebanyak enam kali sejak September 2024, yang secara teori harus meningkatkan aktivitas pasar perumahan. Namun, sejarah menunjukkan bahwa bantuan tidak akan datang dengan cepat—efek positif dari pemotongan suku bunga membutuhkan waktu untuk menyebar ke seluruh ekonomi.

Bahkan jika permintaan perumahan pulih, catatan Opendoor cukup menyedihkan. Perusahaan mengalami kerugian sepanjang ledakan besar tahun 2021. Dua pesaing utama keluar dari seluruh sektor karena mereka tidak mampu mencapai profitabilitas yang berkelanjutan. Fakta-fakta ini menunjukkan bahwa bahkan kondisi pasar yang menguntungkan pun mungkin tidak menyelamatkan model pembelian langsung Opendoor.

Agar saham Opendoor membenarkan valuasinya saat ini, dua hal harus terjadi secara bersamaan: permintaan perumahan harus pulih secara signifikan, dan margin kotor perusahaan harus meningkat secara dramatis. Keduanya tidak dijamin. Salah satunya tidak pasti. Keduanya bersama? Sangat spekulatif.

Kasus Investasi: Antusiasme Ritel Versus Realitas Fundamental

Rally yang didorong oleh ritel memiliki akhir yang konsisten. Mereka membesar dengan cepat, menarik perhatian utama, lalu menguap ketika peserta beralih ke cerita berikutnya. GameStop dan AMC menunjukkan ini dengan sempurna. Opendoor mengikuti skrip yang sama, hanya dengan ticker yang berbeda.

Bukti yang menentang memegang saham Opendoor hingga 2026 cukup banyak: margin yang memburuk, kerugian yang meningkat, pasar perumahan yang jatuh bebas, model bisnis yang ditinggalkan pesaing, dan harga saham yang sepenuhnya didorong oleh spekulasi media sosial daripada perbaikan operasional.

Bagi investor yang mencari eksposur ke properti atau pemulihan pasar perumahan, peluang yang lebih baik ada di perusahaan dengan model bisnis terbukti dan arus kas positif. Opendoor Technologies adalah taruhan pada eksekusi CEO, kondisi pasar, dan spekulasi ritel yang berkelanjutan—kombinasi yang jarang menghasilkan pengembalian yang berkelanjutan.