Akankah Perombakan Strategis Opendoor Membawa Hasil Setelah Penurunan Bulanan 11%?

Opendoor Technologies OPEN saham telah menyusut 11,4% selama sebulan terakhir, di bawah kinerja sektor teknologi yang lebih luas dan tertinggal dari S&P 500. Kelemahan saham ini terjadi pada saat yang krusial—bukan karena perusahaan kekurangan arah, tetapi karena investor tidak yakin apakah manajemen dapat melaksanakan transformasi yang secara fundamental mengubah cara bisnis beroperasi.

Di bawah CEO baru Kaz Nejatian, Opendoor telah beralih dari permainan arbitrase properti menjadi perusahaan yang mengutamakan perangkat lunak dan otomatisasi. Laporan laba kuartal ketiga 2025, yang pertama di bawah kepemimpinannya, mengungkapkan perusahaan yang secara sengaja melepaskan model warisannya sambil membangun masa depan yang lebih berfokus pada teknologi. Namun, kehati-hatian pasar menunjukkan bahwa risiko eksekusi tetap menjadi kekhawatiran utama.

Arsitektur Opendoor 2.0: Perangkat Lunak Menggantikan Spekulasi

Ketika Nejatian mengambil alih, dia mengartikulasikan sebuah tesis utama: Opendoor lama telah meninggalkan kepercayaan pada perangkat lunak sebagai senjata kompetitif. Di bawah kepemimpinan sebelumnya, perusahaan telah memperketat akuisisi secara agresif sehingga membeli lebih sedikit rumah daripada periode sejak 2017 (kecuali penurunan akibat pandemi), meninggalkan hanya 3.139 unit dalam inventaris—hampir setengah dari level tahun sebelumnya.

Kerangka kerja baru ini memprioritaskan kecepatan daripada spread arbitrase. Dalam beberapa minggu, manajemen meluncurkan lebih dari selusin alat: penilaian rumah berbasis AI, alur judul dan escrow otomatis, agen penilaian AI multibahasa, saluran penjual langsung ke konsumen, dan alur kerja SEO yang ditingkatkan. Peningkatan efisiensi ini mencolok—penilaian rumah yang sebelumnya memakan waktu satu hari penuh kini hanya sekitar 10 menit, sementara tingkat konversi akuisisi mingguan di saluran D2C yang baru telah meningkat enam kali lipat.

Operasi menjadi lebih ramping secara desain. Tugas yang dulu membutuhkan hingga 11 karyawan kini sering dijalankan oleh satu orang yang didukung oleh infrastruktur AI. Tujuannya tidak diragukan lagi: mengubah Opendoor menjadi mesin transaksi berkecepatan tinggi daripada spekulator spread yang memerlukan modal besar.

Kinerja Kuartal Ketiga: Membersihkan Deck Sebelum Sprint

Hasil kuartal 3 2025 didominasi oleh keputusan yang diwariskan dari rezim sebelumnya. Pendapatan menyusut 34% tahun-ke-tahun menjadi $915 juta karena perusahaan secara sengaja melikuidasi rumah-rumah tua dan berkualitas lebih rendah. Laba kotor turun menjadi $66 juta, dengan margin kontribusi menurun menjadi 2,2% dari 3,8% setahun sebelumnya. Rugi bersih melebar menjadi $90 juta (rugi bersih yang disesuaikan: $61 juta).

Perburukan ini bersifat sementara secara desain. Posisi inventaris yang lebih ramping menciptakan hambatan pendapatan jangka pendek tetapi menghilangkan hambatan untuk membangun kembali mesin akuisisi di bawah kerangka kerja baru. Perusahaan menggandakan kecepatan akuisisi mingguan dari pertengahan September hingga akhir Oktober—sebuah sinyal nyata bahwa pergeseran model sedang bergerak melampaui retorika.

Momentum Pertumbuhan: Tiga Pilar Mendukung Potensi Jangka Pendek

Kecepatan dan Konsentrasi Volume Akuisisi
Pemilihan rumah berkualitas lebih tinggi yang dipadukan dengan underwriting berbasis AI yang lebih ketat menarik lebih banyak penjual sekaligus meminimalkan kejutan perbaikan. Seiring volume akuisisi meningkat, konsentrasi pasar menarik pembeli, yang kemudian menarik penjual tambahan—siklus yang memperkuat diri sendiri yang diyakini manajemen sebagai fondasi profitabilitas.

Efisiensi Resale dan Ekonomi Unit
Pemilihan rumah yang lebih baik, siklus inspeksi yang dipadatkan, dan pengurangan gesekan operasional mendukung perputaran yang lebih cepat. Profitabilitas semakin bergantung pada kecepatan transaksi daripada lebar margin, menempatkan Opendoor sebagai pembuat pasar daripada investor pasif.

Leverage Operasi Melalui Otomatisasi
Peningkatan efisiensi berbasis AI, pengurangan ketergantungan pada konsultan eksternal, rasionalisasi pengeluaran perangkat lunak, dan operasi yang disederhanakan menciptakan jalur menuju biaya tetap yang stabil meskipun akuisisi meningkat. Keunggulan struktural ini bisa menjadi signifikan dalam horizon 24 bulan.

Penguatan Modal
Opendoor menutup sebagian besar utang konversi, mengumpulkan ekuitas baru untuk menetralkan tekanan pembayaran jangka pendek, dan mengakhiri kuartal ketiga dengan hampir $1 miliar dalam kas tanpa batas—sebuah gudang perang yang dirancang untuk mendanai reset operasional tanpa hambatan eksternal.

Lanskap Teknologi: Tekanan Kompetitif Melalui Berbagai Vektor

Zillow Group Z tetap menjadi tolok ukur kompetitif utama. Meskipun keluar dari bisnis iBuying, Zillow Group terus menetapkan ekspektasi industri melalui jangkauan konsumen yang besar dan jaringan Agen Utama. Dominasi dalam penemuan rumah berbasis data memaksa Opendoor untuk bersaing secara agresif melalui kecepatan dan underwriting yang ditingkatkan AI.

Offerpad Solutions Inc. OPAD menjalankan model iBuying yang lebih ramping dan lebih lokal yang mencerminkan banyak prioritas Opendoor saat ini—spread yang lebih ketat, disiplin operasional, dan pendekatan akuisisi yang terukur. Konvergensi kompetitif ini menunjukkan bahwa perbaikan taktis mungkin sulit menciptakan keunggulan berkelanjutan.

Faktor Risiko: Mengapa Kehati-hatian Masih Wajar

Sensitivitas Makro Masih Nyata
Bahkan dengan alur penilaian berbasis AI, Opendoor memegang inventaris rumah di neraca keuangannya. Volatilitas pasar perumahan, penurunan harga regional, atau kejutan suku bunga dapat dengan cepat menekan margin dan mengacaukan logika flywheel.

Tekanan Profitabilitas Jangka Pendek
Manajemen telah mengakui bahwa membersihkan inventaris lama akan menekan margin kontribusi setidaknya hingga Q4 2025. Profitabilitas berdasarkan GAAP tetap beberapa tahun lagi, menciptakan jendela di mana kesalahan eksekusi dapat membawa konsekuensi besar.

Konsistensi dan Musiman
Investor telah menyaksikan beberapa reset strategis. Percepatan akuisisi saat ini harus terbukti berkelanjutan di seluruh pola permintaan musiman, variasi regional, dan respons kompetitif.

Translasi Produk Baru
Hipotek, garansi, inisiatif tokenisasi, dan alur kerja AI mewakili opsi, tetapi akhirnya harus dikonversi menjadi pendapatan berulang daripada noise eksperimen.

Valuasi dalam Transisi: Sudah Sepadan Setelah Rally

Opendoor diperdagangkan pada 1,13X perkiraan penjualan 12 bulan ke depan—diskon terhadap industri Perangkat Lunak Internet sebesar 4,98X tetapi secara substansial lebih tinggi dibandingkan median tiga tahun sebesar 0,21X. Koreksi bulanan 11% baru-baru ini belum mengembalikan undervaluasi mendalam; saham kini dihargai untuk perbaikan yang berarti.

Perkiraan laba telah membaik secara positif. Kerugian per saham 2025 yang diharapkan menyempit menjadi 23 sen, sementara estimasi kerugian 2026 menyempit menjadi 13 sen—mencerminkan peningkatan yang terukur dari tahun ke tahun. Pendapatan diproyeksikan turun 18% di 2025 tetapi rebound 17,1% di 2026 seiring model operasional baru mulai mendapatkan momentum.

Warrant Dividen: Penyelarasan Insentif dengan Risiko Dilusi

Opendoor mengumumkan dividen khusus berupa waran yang dapat diperdagangkan dan dapat dilaksanakan pada $9, $13, dan $17 untuk pemegang saham yang tercatat per 18 November 2025. Meskipun tidak mengurangi jumlah saham saat penerbitan, pelaksanaan waran akan memperluas basis ekuitas. Program ini menandakan kepercayaan manajemen tetapi juga menegaskan kebutuhan likuiditas selama proses pembangunan ulang operasional.

Kesimpulan: Perubahan Strategis Nyata, Eksekusi Masih Tidak Pasti

Penurunan 11% bulanan Opendoor mencerminkan skeptisisme pasar daripada keruntuhan potensi jangka panjang. Perusahaan sedang menjalankan salah satu perombakan operasional paling agresif—bukan sekadar repositioning kosmetik tetapi pengkabelan ulang struktural tentang bagaimana bisnis mengakuisisi, menilai, dan menjual rumah.

Transformasi ini nyata. Metri otomatisasi, kecepatan akuisisi, dan disiplin modal menunjukkan perubahan yang nyata. Tetapi profitabilitas masih jauh secara akuntansi, tekanan margin jangka pendek tidak dapat dihindari, siklus perumahan terus-menerus membawa risiko, dan valuasi tidak lagi menunjukkan diskon besar terhadap sejarah.

Bagi investor, pertanyaannya bukan apakah Opendoor bisa berubah—bukti menunjukkan bisa. Pertanyaannya adalah apakah manajemen dapat mempertahankan disiplin eksekusi cukup lama untuk mencapai profitabilitas sebelum siklus perumahan berikutnya menguji model tersebut. Ketidakpastian ini menjaga risiko eksekusi tetap menjadi fokus utama dari tesis investasi.