Memahami Perjanjian Berbagi Ekuitas Rumah: Panduan Lengkap untuk Opsi Pembiayaan Alternatif ini

Apa Itu Perjanjian Ekuitas Rumah dan Bagaimana Perbedaannya?

Perjanjian berbagi ekuitas rumah merupakan mekanisme pembiayaan yang semakin populer yang secara fundamental berbeda dari opsi ekuitas rumah tradisional. Tidak seperti pinjaman ekuitas rumah atau HELOC yang memanfaatkan ekuitas Anda saat ini, perjanjian berbagi ekuitas rumah memungkinkan Anda mengakses dana berdasarkan potensi ekuitas rumah masa depan Anda. Perbedaan ini sangat penting karena membuka peluang bagi peminjam yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk produk pinjaman konvensional karena kendala pendapatan, kredit, atau arus kas.

Mekanismenya sederhana: sebuah perusahaan investasi memberikan Anda pembayaran sekaligus—pada dasarnya adalah uang muka ekuitas. Sebagai imbalannya, mereka mendapatkan hak kontrak untuk mengklaim persentase tertentu dari nilai masa depan rumah Anda. Keindahan dari pengaturan ini terletak pada fleksibilitasnya—tanpa pembayaran bulanan, tanpa bunga yang terakumulasi, dan kemampuan untuk keluar kapan saja Anda pilih.

Bagaimana Proses Berbagi Ekuitas Rumah Benar-Benar Berfungsi

Ketika Anda memasuki perjanjian ekuitas rumah, perusahaan investasi akan menugaskan penilai independen untuk menentukan nilai properti Anda saat ini. Beberapa perusahaan kemudian menyesuaikan angka penilaian ini untuk menetapkan “nilai awal” Anda, yang menjadi dasar untuk menghitung kapasitas pinjaman Anda. Nilai awal ini melindungi investor dari potensi depresiasi rumah sekaligus memberi mereka partisipasi atas kenaikan nilai jika properti Anda meningkat.

Setelah Anda menandatangani perjanjian, investor menempatkan hak gadai pada properti Anda. Jika Anda memiliki hipotek, investor akan menempati posisi kedua di belakang pemberi pinjaman Anda. Ini berarti jika terjadi penyitaan, perusahaan hipotek menerima pembayaran terlebih dahulu. Namun, Anda tetap memiliki kepemilikan penuh dan dapat menjual rumah kapan saja sebelum masa perjanjian berakhir.

Persentase ekuitas yang akan Anda bagi dikunci dalam kontrak Anda di awal, ditentukan oleh beberapa faktor: nilai penilaian properti Anda, posisi ekuitas saat ini, lokasi geografis, dan profil kredit. Sebagian besar perjanjian berlangsung antara 10 hingga 30 tahun, meskipun durasi bervariasi tergantung penyedia.

Strategi Keluar dan Mekanisme Pelunasan

Ketika Anda memutuskan untuk keluar dari perjanjian—baik melalui penjualan, pembiayaan ulang, atau mencapai akhir masa—Anda akan membayar perusahaan investasi bagian ekuitas mereka. Kewajiban pembayaran Anda bergantung pada tiga skenario:

Jika properti Anda meningkat nilainya, Anda membayar perusahaan baik persentase dari nilai akhir rumah Anda atau persentase dari apresiasi itu sendiri. Jika nilai rumah tetap datar, Anda biasanya membayar kembali baik persentase dari nilai akhir atau mengembalikan uang muka tunai awal yang diterima. Dalam pasar yang menurun, Anda mungkin membayar persentase dari nilai akhir, sebagian dari uang muka awal Anda, atau mungkin tidak sama sekali—tergantung ketentuan kontrak spesifik Anda.

Perhitungan bagian ekuitas perusahaan menggunakan harga jual atau penilaian baru sebagai nilai akhir. Penilaian akhir ini secara langsung mempengaruhi berapa banyak yang akhirnya harus Anda bayar.

Memahami Biaya Nyata yang Terlibat

Perjanjian berbagi ekuitas rumah tidak gratis. Anda akan menghadapi beberapa biaya selama proses:

Biaya awal termasuk biaya pembukaan (biasanya 3-5% dari uang muka ekuitas Anda), biaya penilaian ($200-$1,250), biaya inspeksi rumah ($650-$1,050), layanan judul ($200-$900), dan layanan escrow ($250-$500).

Biaya keluar bisa cukup besar. Ketika Anda mengakhiri perjanjian, kemungkinan besar Anda akan membayar untuk penilaian ulang, inspeksi, pencarian judul, dan layanan escrow lagi. Jika Anda menjual properti, komisi real estate juga berlaku. Beberapa peminjam menghadapi biaya tak terduga yang awalnya tidak mereka perkirakan.

Membandingkan beberapa penyedia sangat penting. Dapatkan penawaran dari beberapa perusahaan perjanjian ekuitas rumah dan bandingkan dengan alternatif pinjaman ekuitas rumah tradisional untuk memahami total biaya pinjaman dalam berbagai jangka waktu.

Di Mana Mengakses Produk Berbagi Ekuitas Rumah

Pemberi pinjaman hipotek tradisional, bank, dan koperasi kredit tidak menawarkan perjanjian ini. Sebaliknya, Anda akan menemukannya melalui perusahaan investasi khusus, banyak didukung oleh pendanaan modal ventura. Per awal 2024, ketersediaan tetap terbatas secara geografis.

Ketersediaan geografis sangat bervariasi tergantung penyedia:

Aspire beroperasi di California, Colorado, Florida, Massachusetts, dan Washington. HomePace melayani Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, North Carolina, Ohio, Tennessee, Utah, dan Washington. HomeTap menjangkau penduduk di 16 negara bagian termasuk Arizona, California, Florida, Michigan, Minnesota, Nevada, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Utah, Virginia, dan Washington.

Jaringan Point meliputi 26 negara bagian plus Washington, D.C., mencakup Arizona, California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, dan Wisconsin.

Splitero saat ini melayani bagian dari California, Colorado, Oregon, Utah, dan Washington. Unison memiliki jejak terluas, beroperasi di 29 negara bagian dan Washington, D.C.: Arizona, California, Colorado, Delaware, Florida, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Jersey, New Mexico, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, dan Wisconsin.

Unlock melayani 14 negara bagian: Arizona, California, Colorado, Florida, Michigan, New Jersey, North Carolina, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, dan Washington.

Pertimbangan Penting Sebelum Berkomitmen

Perjanjian berbagi ekuitas rumah paling cocok untuk peminjam yang kekurangan opsi pembiayaan konvensional. Namun, ada beberapa kekurangan yang perlu dipertimbangkan secara serius. Klausul penjualan paksa—jika Anda tidak dapat membayar bagian ekuitas, investor dapat memaksa likuidasi properti—menimbulkan risiko signifikan. Selain itu, Anda secara permanen membagi apresiasi masa depan dengan pihak eksternal, yang bisa berarti kehilangan keuntungan besar jika nilai properti melonjak.

Jenis properti yang terbatas juga penting; sebagian besar perusahaan hanya menerima rumah tinggal utama tunggal, meskipun beberapa menerima rumah liburan atau properti investasi. Posisi hak gadai yang berkelanjutan mempengaruhi fleksibilitas refinancing Anda dan menambah kompleksitas transaksi di masa depan.

Produk ini cocok untuk situasi tertentu—terutama bagi mereka yang memiliki posisi ekuitas yang kuat tetapi profil kredit yang menantang atau dokumentasi pendapatan yang terbatas. Bagi yang lain, pinjaman ekuitas rumah tradisional atau garis kredit mungkin lebih ekonomis dan fleksibel.