Taruhan Hipotek 50 Tahun: Apa yang Bisa Salah Dengan Rencana Perumahan Trump

Presiden Donald Trump baru-baru ini mengusulkan pengenalan hipotek 50 tahun bertujuan untuk meredakan krisis keterjangkauan dengan memperpanjang pembayaran pinjaman selama beberapa dekade. Meskipun secara matematis ini mengurangi pembayaran bulanan, para profesional real estat memperingatkan bahwa solusi ini mungkin lebih buruk daripada masalahnya. Mari kita tinjau apa yang bisa menyebabkan keruntuhan.

Masalah Umur Panjang: Kebanyakan Peminjam Tidak Akan Menyelesaikannya

Inilah inti demografisnya: usia rata-rata pembeli rumah pertama mencapai 40 tahun pada tahun 2025—rekor tertinggi menurut Asosiasi Realtor Nasional. Sementara itu, CDC memperkirakan harapan hidup rata-rata di AS adalah 78,4 tahun. Hitung sendiri: peminjam berusia 40 tahun akan berusia 90 tahun sebelum hipotek tersebut selesai.

Michael Micheletti, kepala petugas komunikasi di Unlock Technologies, menyampaikan biaya manusia secara langsung: “Pasangan berusia pertengahan 30-an yang terikat selama 50 tahun pembayaran menghadapi dekade membayar hingga masa pensiun dan tahun penghasilan berikutnya. Kebanyakan dari mereka belum menabung cukup untuk mempertahankan pembayaran sambil menanggung biaya kesehatan dan kebutuhan hidup.”

Namun demikian, beberapa ahli mencatat bahwa pemilik rumah jarang menempati properti yang sama selama masa penuh hipotek. Struktur 50 tahun ini tidak selalu tentang tinggal selama 50 tahun—melainkan tentang apa yang diperoleh ekosistem yang lebih luas melalui relaksasi keterjangkauan.

Perangkap Ekuitas: Membangun Kekayaan Memakan Waktu Lama

Hipotek yang lebih pendek membangun ekuitas lebih cepat karena pengurangan pokok mempercepat di awal. Dengan 50 tahun, akumulasi ekuitas berjalan lambat. Pada dekade awal, hampir setiap pembayaran digunakan untuk bunga sementara pokok hampir tidak berkurang.

Micheletti menjelaskan: “Ekuitas tetap terkunci selama bertahun-tahun. Perjanjian ekuitas rumah atau HELOC memberikan akses yang lebih baik ke nilai rumah Anda saat Anda benar-benar membutuhkannya—bukan bertahun-tahun kemudian.”

Ketidaksetaraan struktural ini berarti peminjam kekurangan fleksibilitas keuangan tepat saat kejutan mahal dalam hidup datang.

Paradoks: Pembayaran Lebih Rendah Bisa Meningkatkan Harga Lebih Jauh

Ini bertentangan dengan intuisi tetapi mengkhawatirkan. Kewajiban bulanan yang lebih rendah secara teori membantu keterjangkauan. Dalam kenyataannya, pasar perumahan beroperasi berdasarkan dinamika penawaran dan permintaan. Jika hipotek 50 tahun memungkinkan pembeli memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar, lebih banyak pesaing akan bersaing untuk inventaris yang sama. Harga akan naik—berpotensi menghapus keuntungan keterjangkauan sama sekali.

Pengembang real estat Todd Drowlette memperingatkan: “Adopsi ini akan memperburuk masalah keterjangkauan. Dengan lebih banyak pembeli mampu ‘mampu’ membeli rumah dengan tingkat pembayaran yang diperpanjang, kompetisi akan meningkat dan harga akan naik. Anda tidak menyelesaikan apa-apa kecuali membuat utang semakin dalam.”

Echo Sejarah: Resep untuk Krisis Lain?

Jeff Lichtenstein, CEO di Echo Fine Properties, mengingatkan tentang kejatuhan pasar perumahan tahun 2006 dengan kekhawatiran. Era itu menyaksikan standar pinjaman yang ceroboh, buffer ekuitas minimal, dan default massal. Struktur hipotek 50 tahun mencerminkan elemen-elemen berbahaya tersebut.

Diagnosanya: “Jika pasar perumahan menurun, peminjam yang terjebak tanpa ekuitas tidak bisa melarikan diri. Perbaikan darurat, dana pensiun, atau kebutuhan modal besar tidak akan didanai karena ekuitas tidak pernah terwujud. Relaksasi jangka pendek berubah menjadi bencana jangka panjang.”

Risiko inti mirip dengan 2006—mengurangi hambatan masuk tanpa memperkuat ketahanan peminjam menciptakan kerentanan sistemik.

Alternatif Sejati: Solusi Berbasis Ekuitas

Daripada memperpanjang jadwal pembayaran, alternatif seperti perjanjian ekuitas rumah menawarkan fleksibilitas tanpa kewajiban selama beberapa dekade. Struktur ini memungkinkan pemilik rumah mengakses ekuitas secara strategis tanpa harus berkomitmen selama 50 tahun—sebuah jalan tengah antara keterjangkauan dan kebijaksanaan keuangan.

Hipotek 50 tahun bukan hanya tidak populer di kalangan para ahli; ini adalah taruhan struktural bahwa realitas demografis, dinamika pasar, dan perilaku peminjam semuanya akan bekerja sama. Sejarah menunjukkan bahwa mereka jarang melakukannya.