## Rumus TIR: kunci untuk menilai obligasi dan pengembalian investasi nyata

### Mengapa TIR sangat penting bagi investor dalam pendapatan tetap?

Ketika kita menghadapi keputusan investasi dalam obligasi, insting pertama adalah memperhatikan kupon yang ditawarkan. Tapi di sinilah detailnya: persentase kupon itu tidak selalu mencerminkan pengembalian nyata yang akan kita peroleh saat jatuh tempo. Di sinilah peran **Tingkat Pengembalian Internal atau TIR**, sebuah metrik yang memungkinkan kita membandingkan secara objektif berbagai opsi investasi di luar apa yang disarankan oleh angka nominal.

TIR menunjukkan pengembalian nyata dengan mempertimbangkan tidak hanya pembayaran kupon berkala, tetapi juga selisih antara harga beli saat ini dan nilai nominal yang akan kita terima kembali. Inilah alasan mengapa dua obligasi dengan kupon berbeda bisa memiliki pengembalian akhir yang sangat berbeda.

### Memahami struktur obligasi biasa

Sebelum membahas **rumus TIR**, sangat penting untuk memahami bagaimana sebuah obligasi bekerja. Di pasar, kita membeli sebuah surat dengan harga (P), menerima pembayaran bunga berkala berupa kupon (C) dan saat jatuh tempo kita mendapatkan kembali nominal plus kupon terakhir.

Hal menarik terjadi di pasar sekunder: harga obligasi berfluktuasi terus-menerus sesuai faktor seperti perubahan suku bunga atau kondisi kredit penerbit. Sebuah obligasi bisa diperdagangkan:

- **Pada par:** harga beli sama dengan nilai nominal (1.000 € untuk nominal 1.000 €)
- **Di atas par:** kita membayar lebih dari nominal (1.086 € untuk nominal 1.000 €)
- **Di bawah par:** kita membeli dengan harga kurang dari nominal (975 € untuk nominal 1.000 €)

Perbedaan harga ini sangat menentukan. Jika kita membeli di 1.086 € sesuatu yang saat jatuh tempo hanya akan mengembalikan 1.000 €, kita mengalami kerugian sebesar 86 € yang akan mengurangi pengembalian nyata kita, terlepas dari daya tarik kuponnya.

### TIR versus tingkat suku bunga lainnya: tidak semuanya seperti yang terlihat

Dalam dunia investasi keuangan, beredar berbagai tingkat yang sebaiknya tidak kita bingungkan:

**TIR (Tingkat Pengembalian Internal):** Diterapkan pada obligasi, memberikan pengembalian absolut dengan mendiskontokan semua aliran kas (kupon) dan nominal( berdasarkan harga saat ini. Ini yang benar-benar penting untuk menilai obligasi mana yang menguntungkan.

**TIN )Tingkat Bunga Nominal(:** Hanya persentase bunga yang disepakati tanpa mempertimbangkan biaya tambahan apa pun. Ekspresi paling murni dari tingkat bunga yang disepakati.

**TAE )Tingkat Pengembalian Tahunan Efektif###:** Berbeda dari TIN, termasuk biaya terkait seperti komisi. Misalnya, sebuah hipotek bisa memiliki TIN sebesar 2% tetapi TAE sebesar 3,26% ketika termasuk biaya pembukaan, asuransi, dan biaya lainnya. Ini adalah ukuran yang direkomendasikan Bank Sentral Spanyol untuk membandingkan penawaran pembiayaan.

**Bunga Teknis:** Digunakan dalam asuransi, termasuk biaya seperti premi asuransi jiwa. Asuransi tabungan bisa menunjukkan bunga teknis 1,50% tetapi hanya 0,85% nominal.

( Rumus TIR: mengungkap matematika di baliknya

Untuk menentukan **TIR**, kita menggunakan ekspresi matematika berikut:

TIR = tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang dari semua aliran kas )kupon dan nominal### sama dengan harga beli obligasi saat ini.

Secara praktis, kita membutuhkan:
- P: harga beli saat ini
- C: kupon tahunan
- n: tahun sampai jatuh tempo

Meskipun ada persamaan aljabar, perhitungannya bersifat iteratif dan kompleks. Untungnya, ada kalkulator online yang sangat memudahkan tugas ini.

( Contoh praktis: dua obligasi, dua kenyataan

**Skema 1 - Pembelian di bawah par:**
Kita memiliki obligasi yang diperdagangkan di 94,5 €, kupon tahunan 6%, jatuh tempo dalam 4 tahun.

Menggunakan rumus TIR, kita mendapatkan: **TIR = 7,62%**

Perhatikan bahwa pengembalian nyata )7,62%( melebihi kupon nominal )6%### berkat kita membelinya di bawah nilai nominal. Selisih harga ini menguntungkan kita.

**Skema 2 - Pembelian di atas par:**
Obligasi yang sama tetapi diperdagangkan sekarang di 107,5 €.

Hasilnya: **TIR = 3,93%**

Meskipun menerima kupon yang sama sebesar 6%, pengembalian efektif turun menjadi 3,93% karena kita membayar lebih dari harga nominal. Saat jatuh tempo, kita hanya akan mendapatkan kembali 100 € dari nominal, kehilangan selisih 7,5 € tersebut.

### Selisih antara kupon dan TIR: faktor penentu

Bayangkan dua opsi investasi nyata:

- **Obligasi A:** kupon 8%, tetapi TIR yang dihitung adalah 3,67%
- **Obligasi B:** kupon 5%, tetapi TIR-nya 4,22%

Seorang investor yang hanya didasarkan pada kupon akan memilih A. Namun, **TIR** mengungkapkan bahwa B sebenarnya lebih menguntungkan. Mengapa? Kemungkinan besar A diperdagangkan secara signifikan di atas par, mengikis pengembalian akhirnya.

### Faktor yang menentukan TIR

Memahami faktor-faktor yang mempengaruhi **rumus TIR** memungkinkan kita memperkirakan hasil tanpa perlu perhitungan rumit:

**Kupon:** Semakin besar kupon, semakin tinggi TIR. Semakin kecil kupon, semakin rendah TIR.

**Harga beli:** Harga di bawah par meningkatkan TIR. Harga di atas par menurunkannya.

**Karakteristik khusus:** Obligasi konversi bervariasi sesuai perkembangan saham dasar. Obligasi terkait inflasi menyesuaikan sesuai indikator ekonomi tersebut.

### Peringatan sejarah: TIR dan risiko kredit

Krisis Yunani 2010-2015 memberikan pelajaran penting. Pada saat-saat puncaknya, obligasi Yunani 10 tahun mencatat TIR di atas 19%. Angka luar biasa yang tampaknya peluang investasi unik... tetapi menyembunyikan risiko eksistensial.

Negara tersebut hampir menyatakan default, yang berarti kehilangan total modal yang diinvestasikan. Hanya intervensi bailout Zona Euro yang mencegah bencana tersebut.

Pesan moralnya: TIR menunjukkan potensi pengembalian, tetapi kita tidak boleh mengabaikan kekuatan kredit penerbit. TIR tinggi sering kali menandakan risiko kredit, bukan peluang emas.

Kesimpulan: pengembalian nyata versus penampilan

**TIR** adalah alat yang mengubah angka nominal menjadi kenyataan ekonomi. Ini memungkinkan kita melihat lebih dari sekadar kupon menarik dan memahami secara tepat keuntungan apa yang akan kita peroleh jika mempertahankan obligasi sampai jatuh tempo.

Dalam menilai investasi pendapatan tetap, memprioritaskan perbandingan berdasarkan TIR daripada kupon akan menempatkan kita dalam posisi yang lebih baik untuk memilih aset yang benar-benar menguntungkan. Namun, analisis ini harus selalu disertai penilaian ketat terhadap solvabilitas penerbit. Pengembalian tanpa keamanan adalah janji, bukan jaminan.