خطاب نائب الرئيس للمراقبة بومان حول تنشيط إقراض الرهون العقارية للبنوك

يسعدني أن أشارككم مرة أخرى هذا العام في مؤتمر المصرفيين المجتمعيين لجمعية المصرفيين الأمريكيين. كوني مصرفيًا مجتمعيًا سابقًا، أستمتع دائمًا بأخذ الوقت للتعلم من خبرتكم لإثراء عملي في الاحتياطي الفيدرالي.1

اليوم، أود مناقشة اتجاه مقلق في نظامنا المالي له تداعيات كبيرة على صناعة البنوك، واستقرار سوق الرهن العقاري، والمستهلكين. سواء كان ذلك نتيجة قرار واعٍ ردًا على البيئة التنظيمية أو عوامل أخرى، فقد شهدنا هجرة كبيرة من إصدار الرهون العقارية وخدماتها خارج القطاع المصرفي. تروي البيانات قصة واضحة. في عام 2008، كانت البنوك تصدر حوالي 60 بالمئة من الرهون العقارية وتمتلك حقوق الخدمة على حوالي 95 بالمئة من أرصدة الرهن العقاري. منذ ذلك الحين، كانت الانكماشات استثنائية. حتى عام 2023، أصدر البنوك فقط 35 بالمئة من الرهون العقارية وخدمت حوالي 45 بالمئة من أرصدة الرهن العقاري.2

للفهم بشكل أعمق لحجم هذا التغير، كجهات تنظيم، تقع على عاتقنا مسؤولية تحديد ما إذا كانت اللوائح الاحترازية قد دفعت هذا التحول. يجب علينا أيضًا النظر فيما إذا كانت اللوائح مضبوطة بشكل مناسب لمخاطر إصدار الرهن العقاري وخدمته التي تشكلها على النظام المصرفي. لقد كانت هذه الهجرة من إصدار الرهن العقاري وخدماته مكلفة للبنوك والمستهلكين والنظام العقاري بشكل عام. جزئيًا، يرجع ذلك إلى الإفراط في معايرة معاملة رأس المال لهذه الأنشطة، مما أدى إلى متطلبات تتسم بعدم التناسب مع المخاطر وتجعل أنشطة الرهن العقاري مكلفة جدًا على البنوك للمشاركة فيها. أرى طريقًا للمضي قدمًا يتضمن مشاركة بنكية متجددة في سوق الرهن العقاري ونظام مصرفي آمن ومستقر.

لماذا تهم هذه الهجرة

بالنسبة للبنوك: الرهون العقارية مكون هام من نموذج العمل. هذا ليس فقط من منظور الإيرادات، بل لأن العمل المصرفي هو أساسًا عمل علاقات. شراء منزل هو حدث مهم في الحياة، ويجب أن تكون البنوك قادرة على تقديم هذه الخدمة لعملائها. بالإضافة إلى ذلك، تفضل معظم البنوك الاحتفاظ بخدمات الرهن العقاري داخليًا لضمان تجارب إيجابية للعملاء. نعلم أن الخدمة تخلق ولاء العملاء عندما تُؤدى بشكل جيد، لكنها قد تثير إحباطًا كبيرًا عند أدائها بشكل سيئ.

الفوائد التي تقدمها علاقة الرهن العقاري كبيرة. العملاء الذين لديهم علاقات قوية مع البنك يتجهون بشكل طبيعي إلى ذلك البنك لتلبية احتياجاتهم المالية الأخرى، من حسابات التحقق إلى خدمات الاستثمار. يمكن أن يخلق ذلك دائرة فاضلة — فخدمة العملاء الجيدة في مجال الرهن العقاري يمكن أن تؤدي إلى علاقة أقوى مع العملاء وتؤدي إلى تعزيز مرونة البنك المالية. كما توفر خدمات الرهن العقاري فوائد مالية مميزة. دخل الرسوم من خدمات الرهن العقاري diversifies تدفق إيرادات البنك من الاعتماد المفرط على دخل الإقراض، مما يوفر دخلًا أكثر استقرارًا مستقلًا عن بيئة أسعار الفائدة.

كما أن للبنوك مزايا هيكلية في تقديم خدمات الرهن العقاري. قد تكون علاقات العملاء التي تُبنى من خلال إقراض الرهن العقاري أكثر قيمة للبنوك من غيرها لأنها يمكن أن تبيع منتجات وخدمات أكثر من غير البنوك. يجب أن تُحتفظ أرصدة الضمان في حسابات مؤمنة، مما يوفر للبنوك أموالًا لدعم أنشطة الإقراض كما هو الحال في أي حساب وديعة آخر. تتطلب العديد من عقود الخدمة من مقدم الخدمة أن يقدّم دفعات رئيسية وفوائد ومدفوعات أخرى نيابة عن المقترضين المتخلفين عن السداد. يمكن للبنوك الامتثال لهذه المتطلبات بسهولة أكبر من غير البنوك لأنها تمتلك مصادر تمويل مستقرة ومنخفضة التكلفة.

بالنسبة للمستهلكين: الانتقال إلى المستهلكين، فإن تقليل عدد البنوك التي تشارك في إصدار الرهن العقاري وخدماته قد قلل من خيارات المستهلكين والمنافسة التي تؤدي إلى خفض التكاليف. بالإضافة إلى ذلك، يبدو أن المقترضين الذين يواجهون ضائقة مالية يعانون بشكل أسوأ خلال فترات الانكماش المالي مع مقدمي خدمات غير بنكيين. خلال جائحة كوفيد-19، كان المقترضون الذين لديهم مقدمو خدمات بنكية أكثر عرضة للحصول على تأجيل في سداد الرهن العقاري مقارنة بأولئك الذين لديهم مقدمو خدمات غير بنكيين.3

بالنسبة للاستقرار المالي: يواجه مقدمو الخدمات غير البنكيين مخاطر أخرى، كما هو موضح في تقرير حديث أصدره مجلس الرقابة على الاستقرار المالي.4 ربما يكون أكبر خطر يواجهونه هو أن الأطر التنظيمية وحلول الأزمات لهذه الشركات العقارية لم تواكب نموها. عندما يفشل مقدم خدمة كبير، تمتلك الجهات التنظيمية أدوات لضمان استمرار الوظائف الأساسية للخدمة — مثل التأكد من أن مدفوعات الرهن العقاري للمقترضين تُحتسب بشكل صحيح وأن المقترضين في ضائقة مالية يتلقون التعديلات المناسبة. أما مقدمو الخدمات غير البنكيين، فهم يخضعون لحماية أقل بكثير.

تحدي معاملة رأس المال

نستطيع أن نرى بوضوح من الأبحاث الأكاديمية وردود فعل الصناعة أن التغيير في 2013 في معاملة رأس المال لحقوق خدمة الرهن العقاري كان عاملاً في انسحاب البنوك من سوق الرهن العقاري.5 عندما تقوم مؤسسة مالية بتوريق رهن عقاري عن طريق بيعه إلى صندوق توريق، تتلقى المؤسسة “حق خدمة الرهن العقاري”، أو MSR، كنتيجة ثانوية للبيع. يمثل هذا MSR القيمة الحالية المتوقعة للدخل الصافي من الخدمة الذي ستتلقاه المؤسسة على مدى عمر الرهن — بما في ذلك رسوم الخدمة المتوقعة مطروحًا منها النفقات.

كانت هذه التغييرات في معاملة رأس مال MSR ذات جانبين. أولاً، شهدت معظم البنوك زيادات معتدلة إلى متوسطة في أوزان المخاطر الخاصة بـ MSRs، اعتمادًا على كيفية احتسابها على ميزانياتها.6 ثانيًا، واجهت البنوك التي تمتلك كميات كبيرة من MSRs معاملة رأس مال أكثر صرامة، بحيث أن أي MSRs تتجاوز نسبة معينة من رأس المال (المعروفة بـ “عتبة الخصم”) تتلقى أوزان مخاطر عالية بشكل غير متناسب.

إعادة النظر في التوازن

في ذلك الوقت، شددت الجهات التنظيمية معاملة رأس مال MSR لأسباب مبررة. يمكن أن تكون تقييمات MSR صعبة الحساب لأنها لا تعتمد على أسعار المعاملات في الأسواق السائلة. بدلاً من ذلك، تُشتق من نماذج تعتمد على افتراضات ذاتية حول سداد الرهن العقاري واحتمالية التخلف عن السداد. هذا يجعل التقييمات متقلبة، خاصة خلال تقلبات أسعار الفائدة، وقد لاحظنا أنه خلال فترات ارتفاع حالات التخلف، يمكن أن تتعرض أسواق MSR لضغوط أو تتوقف.

هذه مخاوف مشروعة، وأود أن أوضح أن الاحتفاظ بـ MSRs ليس الخيار الصحيح لكل بنك. إدارة تقلبات تقييمات MSR بنجاح مع تغير أسعار الفائدة يتطلب قدرات تحوط متطورة أو استراتيجية احتفاظ بالمقترضين فعالة خلال موجات إعادة التمويل. كما أن الخدمة تحمل مخاطر تشغيلية كبيرة ومسؤولية امتثال. يجب أن تمتلك البنوك التي تشارك في خدمات الرهن العقاري خبرة وموارد كافية لإدارة هذه المخاطر والمسؤوليات المرتبطة بها بطريقة آمنة ومستقرة.

ومع ذلك، فإن الجهات التنظيمية أصبحت أكثر دراية بـ MSRs منذ وضع لوائح 2013، وتعلمنا أيضًا الكثير عن كيفية تأثير معاملة رأس مال MSRs على قرارات البنوك بشأن إصدار الرهن العقاري وخدمته. عند النظر إلى الإصدار، عندما تقرر البنوك إصدار الرهن العقاري وكيفية تسعيره، فإنها تأخذ في الاعتبار قيمة MSR التي تتلقاها بعد بيع التوريق. تجعل معاملة رأس المال تلك MSR أقل قيمة. ونظرًا لأن البنوك تقوم بتوريق حوالي 75 بالمئة من إصدار الرهن العقاري الخاص بها للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط، فإن معاملة رأس المال قد تؤثر بشكل خاص على توفر الرهن العقاري وملاءمته لهذه الفئة من المقترضين.7

أما بالنسبة للخدمة، فقد تعلمنا أن عتبة الخصم قد تعيق قدرة البنك على بناء عمل خدمة مربح. قد يكون لهذا التأثير أهمية أكبر للبنوك الصغيرة. تتطلب خدمات الرهن العقاري استثمارات ثابتة كبيرة في الموظفين والتكنولوجيا، مما يجعلها أكثر فعالية من حيث التكلفة عند حجم أكبر. ومع ذلك، قد لا تتمكن البنوك الصغيرة من بناء محفظة خدمات بهذا الحجم دون إنشاء MSR يتجاوز عتبة الخصم.

كما تؤثر أوزان المخاطر على الرهون العقارية المحتفظ بها في محافظ البنوك على قرارات البنوك بشأن المشاركة في سوق الرهن العقاري وتسعيره. هل تم معايرة أوزان المخاطر هذه بشكل مناسب مع المخاطر الحقيقية؟ فكر في نسبة قرض إلى قيمة الرهن، أو LTV. تفرض قواعد رأس المال نفس وزن المخاطر بغض النظر عن LTV، لكن احتمالية التخلف عن السداد وشدة الخسائر تختلف بشكل كبير مع LTV. الرهون ذات LTV منخفض تحمل خسائر متوقعة منخفضة — فالمقترضون لديهم حوافز قوية لحماية حقوق ملكيتهم، وقيم الضمان تتجاوز بشكل كبير تعرض البنك الائتماني. علاوة على ذلك، يقل خطر التخلف عن السداد مع مرور الوقت مع سداد Principal، حيث ينتقل الرهن إلى فئات LTV أقل.

هذا التباين بين متطلبات رأس المال والمخاطر الفعلية له عواقب مهمة. تحتفظ البنوك بعدد كبير من الرهون ذات نسب LTV منخفضة. من خلال فرض رأس مال مرتفع بشكل غير متناسب، نقلل من قدرة البنك على توظيف رأس المال لدعم احتياجات المجتمع. في ضوء هذه الاعتبارات، أنا منفتح لإعادة النظر فيما إذا كانت معاملة رأس مال MSRs والرهن العقاري مضبوطة بشكل مناسب ومتوافقة مع المخاطر.

الطريق المقترح للمضي قدمًا

على الرغم من وجود العديد من القواعد التي تحكم إصدار الرهن العقاري وخدمته من قبل البنوك، فإن مناقشتي اليوم تركز على معاملة رأس مال الجهات التنظيمية للبنك، والتي تمثل جزءًا صغيرًا فقط من مشكلة الرهن العقاري الأوسع. يتطلب معالجة تحديات سوق الرهن العقاري بشكل شامل أيضًا إعادة النظر في قواعد مكتب حماية المستهلك المالي والمتطلبات التشريعية. اسمحوا لي أن أُبرز بعض المجالات ضمن إطار عمل بازل التي يمكن أن تعالج بشكل فعال بعض التحديات والتي ندرس تعديلها المحتمل.

سيتم قريبًا تقديم اقتراحين تنظيميّين، من بين تغييرات أوسع على إطار رأس المال التنظيمي، يهدفان إلى زيادة حوافز البنوك للمشاركة في إصدار الرهن العقاري وخدماته. أولاً، ستزيل المقترحات متطلب خصم أصول خدمة الرهن العقاري من رأس مال البنك مع الحفاظ على وزن مخاطر 250 بالمئة لهذه الأصول. سنطلب تعليقات حول الوزن المناسب للمخاطر لهذه الأصول. هذا التغيير في معاملة أصول خدمة الرهن العقاري سيشجع مشاركة البنوك في سوق خدمات الرهن العقاري مع الاعتراف بعدم اليقين بشأن قيمة هذه الأصول على مدى الدورة الاقتصادية.

ثانيًا، ستنظر المقترحات أيضًا في زيادة حساسية رأس المال للمخاطر لمتطلبات الرهن العقاري على دفاتر البنوك. أحد الأساليب هو استخدام نسب قرض إلى قيمة الرهن (LTV) لتحديد وزن المخاطر المناسب للتعرضات العقارية السكنية، بدلاً من تطبيق وزن مخاطر موحد بغض النظر عن LTV. يمكن أن يساعد هذا التغيير في مواءمة متطلبات رأس المال مع المخاطر الحقيقية، ودعم الإقراض على الميزانية العمومية من قبل البنوك، وربما عكس اتجاه هجرة النشاط العقاري إلى غير البنوك خلال الـ15 سنة الماضية.

هذه التغييرات المحتملة ستعالج مخاوف مشروعة بشأن هيكل سوق الرهن العقاري مع الحفاظ على الضمانات الاحترازية المناسبة. أتطلع إلى تلقي ملاحظات من الصناعة والأطراف المعنية الأخرى أثناء دراستنا لهذه التعديلات.

الأفكار الختامية

من خلال إنشاء سوق رهن عقاري مرنة تشمل مشاركة قوية من جميع أنواع المؤسسات المالية، يمكننا تقديم ائتمان ميسور الجودة وخدمات عالية الجودة للمقترضين بغض النظر عن الظروف الاقتصادية. تعزيز مشاركة البنوك في هذه الأنشطة لا يهدد سلامة واستقرار النظام المصرفي. هذه الأهداف متوافقة.

أتطلع للعمل مع زملائي من الجهات التنظيمية للنظر في خيارات لإعادة البنوك إلى خدماتها التقليدية والجذرية، بما في ذلك في مجال الرهن العقاري بالتجزئة.

شكرًا مرة أخرى على دعوتكم لي اليوم، وأتطلع إلى مناقشتنا.