هل يمكنك حقًا جعل استثمار دوبلكس يغطي تكاليفه؟ إليك 5 مدن قد يكون فيها ذلك ممكنًا

جاذبية استثمار الدوبلكس واضحة على الورق: شراء عقار مكون من وحدتين، السكن في وحدة واحدة بنفسك، وترك دخل الإيجار من الوحدة الأخرى يغطي دفعة الرهن العقاري. نظريًا، تحصل على سكن مجاني بينما تبني حقوق الملكية وتلتقط أي فائض من الإيجار كربح. لكن هل تنجح هذه الاستراتيجية فعلاً في سوق اليوم؟

وفقًا لمارشا كوفمان، الرئيس التنفيذي لشركة باي بورث فاندينج، فإن الإجابة تعتمد بشكل كبير على الموقع الجغرافي. “حتى لو لم يغطي الإيجار من الوحدة الثانية كامل الرهن العقاري الشهري، فإنه غالبًا يجعل السكن أكثر قدرة على التحمل بشكل كبير للمالك المقيم”، تشرح. التحدي يكمن في العثور على أسواق تظل فيها أسعار الشراء معقولة بينما يظل الطلب على الإيجار قويًا — وهو مزيج يقلل بشكل كبير من خياراتك.

ومع ذلك، لا تزال بعض المناطق في البلاد تقدم فرصًا جذابة لأفضل مكان لشراء دوبلكس. إليك حيث تتوافق الأرقام بشكل ملائم.

جاكسونفيل: النمو بدون سعر فخم

لقد أصبحت جاكسونفيل بهدوء واحدة من أكبر مدن أمريكا، حيث تجاوز عدد سكانها مؤخرًا مليون نسمة واحتلت المركز العاشر كأكبر منطقة حضرية، وفقًا لبيانات مكتب تعداد الولايات المتحدة. على الرغم من هذا التدفق السكاني، تحافظ المدينة على معقولية نسبية. متوسط أسعار المنازل أقل بنسبة 32% من المتوسط الوطني، ومع ذلك فإن متوسط الإيجار أقل فقط بنسبة 20% — مما يخلق فجوة مهمة للمستثمرين في الدوبلكس للاستفادة منها.

تصبح الحسابات أكثر إثارة عندما نأخذ في الاعتبار مسار جاكسونفيل. يمكن للمستثمرين الأوائل الذين يثبتون أسعار الشراء المنخفضة الحالية أن يستفيدوا بشكل كبير إذا اتبع التقدير نمط المدن الكبرى الأخرى التي تنمو. ملاحظة واحدة: تؤكد كوفمان على أهمية حساب تكاليف التأمين، التي يمكن أن تكون مرتفعة بشكل خاص في هذه المنطقة وقد تقلل من هوامش الإيجار إذا لم تتم إدارتها بعناية.

يونكرز: الجارة الاقتصادية لنيويورك

تقع يونكرز، وهي مجتمع في مقاطعة ويستشستر، على بعد قليل من مدينة نيويورك، وتقدم مزيجًا فريدًا: تكاليف السكن تقريبًا نصف تلك في مانهاتن، ومع ذلك فإن ديناميكيات الإيجار تعكس بشكل أقرب أحياء نيويورك المجاورة مما تتوقع. هذا القرب الجغرافي يعني أن المستأجرين يتنافسون بنشاط على الوحدات، مما يدعم أسعار إيجار صحية بالنسبة لتكاليف الشراء.

أفضل مكان لشراء دوبلكس في منطقة نيويورك الكبرى غالبًا يعتمد على مدى تحمل التنقل، لكن يونكرز تقدم أساسيات مقنعة للمستثمرين الباحثين عن توازن بين القدرة على التحمل وعائد الإيجار.

رالي-دورهام: الرهان على التوسع الاقتصادي

يقدم ممر رالي-دورهام فرضية استثمار مختلفة. تتراوح أسعار المنازل بالقرب من المتوسط الوطني، بينما تقع الإيجارات أقل قليلاً من المتوسط — مما يوحي في البداية باقتصاديات دوبلكس متوسطة. لكن كوفمان ترى إمكانات غير مستغلة هنا.

يخلق نظام الجامعات القوي والاقتصاد المبتكر في المنطقة ميزة ديموغرافية: عادةً ما يبقى خريجو الجامعات في المنطقة للعمل، مما يولد طلبًا ثابتًا من المهنيين الشباب الباحثين عن إيجارات ذات جودة قبل أن يكونوا مستعدين لشراء منازل. يقلل هذا القاعدة المستأجرة المستمرة من مخاطر الفراغ ويدعم قوة التسعير. مع استمرار توسع الاقتصاد الإقليمي، قد يجد المشترون الأوائل للدوبلكس أنفسهم في مقدمة منحنيات ارتفاع الأسعار، مماثلة لفرصة جاكسونفيل ولكن مع بنية تحتية توظيف أكثر استقرارًا.

هوبوكين وجيرسي سيتي: اللعب على القرب المميز

تقع هوبوكين وجيرسي سيتي عبر نهر هدسون من مانهاتن، وتحتلان موقع سوق مثير للاهتمام. تتنافس أسعار الشراء مع أحياء بروكلين الخارجية، ومع ذلك فإن كلا المدينتين توفران وصولًا سريعًا بالقطار مباشرة إلى مانهاتن — وهو عامل يبرر الإيجارات المميزة من قبل المستأجرين القادمين للعمل.

تُرى هذه المدن بشكل منتظم أسعار إيجار تساوي أو تتجاوز بعض أحياء بروكلين، على الرغم من أن تكاليف الشراء أقل بشكل كبير. للمستثمرين الذين يريحهم ارتفاع أسعار الشراء، يمكن لعوائد الإيجار أن تدعم استراتيجيات الدوبلكس، خاصة بين المهنيين الشباب الذين يفضلون التنقل المريح إلى مانهاتن على ملكية المنزل.

لونغ بيتش: الموسمية كميزة

يقدم لونغ آيلاند، لونغ بيتش، أعلى حاجز شراء بين هذه الأسواق الخمسة، لكنه يعوض ذلك من خلال ديناميكيات موسمية فريدة. يتيح بيئة المدينة الشاطئية استراتيجيات دوبلكس مبتكرة: يمكن أن تعمل وحدة واحدة كإيجار قصير الأمد أو عبر Airbnb خلال أشهر الصيف الذروة عندما يدفع السياح أسعارًا عالية لليلة.

حتى خلال الأشهر غير الموسمية، يحافظ لونغ بيتش على جاذبية الإيجار السكني، نظرًا لموقعه ضمن نطاق التنقل إلى مانهاتن ووصوله المباشر بالقطار. يمكن لهذا المزيج — التسعير الموسمي المميز والطلب المستمر على مدار العام — أن يخلق أنماط تدفق نقدي جذابة لا يمكن للإيجارات السكنية التقليدية تكرارها.

الخلاصة

أفضل مكان لشراء دوبلكس يعتمد في النهاية على مدى تحملك للمخاطر وخطة استثمارك الزمنية. تظل الأسواق التي توفر تغطية فورية للرهن العقاري من خلال دخل الإيجار محدودة، لكن هناك أسواق استراتيجية للمستثمرين المستعدين لتحليل اتجاهات التوظيف المحلية، والأنماط الديموغرافية، والديناميكيات الموسمية. عادةً ما تتميز أفضل المرشحين للدوبلكس إما بفجوات كبيرة في القدرة على التحمل بالنسبة للإيجارات، أو بمزايا فريدة مثل الطلب السياحي، وخلق فرص عمل قوي، أو سهولة الوصول إلى وسائل النقل، والتي تدعم أسعار إيجار مستدامة.