فهم قاعدة 28/36: دليلك لشراء منزل بأسعار معقولة

هل تخطط لشراء منزلك الأول؟ تعتبر مسألة القدرة على التحمل مهمة جدًا، ويواجه العديد من المشترين المستقبليين صعوبة في تحديد ميزانية واقعية. يكمن الحل في فهم ما هو قاعدة 28/36—إطار عملي يستخدمه المقرضون والمستشارون الماليون لتقييم قدرة الاقتراض.

المثال الواقعي أولاً

لنبدأ بأرقام ملموسة. تخيل أسرة تكسب (120,000 دولار سنويًا )، أي 10,000 دولار شهريًا(. باستخدام قاعدة 28/36، يمكن لهذه الأسرة تخصيص ما يصل إلى 2,800 دولار لمصاريف السكن و3,600 دولار إجمالاً لجميع مدفوعات الديون. إذا كانت الديون الحالية تبلغ 2,000 دولار شهريًا، ينخفض الحد الأقصى لمدفوعات السكن إلى 1,600 دولار. ومع ذلك، مع عدم وجود ديون حالية، يمكن أن تمتد تكاليف السكن نحو 3,600 دولار. هذه المرونة هي ما يجعل القاعدة قابلة للتكيف مع الظروف الفردية.

ما هو بالضبط قاعدة 28/36؟

في جوهرها، تعمل قاعدة 28/36 كمؤشر لنسبة الدين إلى الدخل مصممة لمنع الإفراط في الاستدانة. الرقم “28” يمثل الحد الأقصى لنسبة مصاريف السكن إلى الدخل الإجمالي، بينما “36” يحدد الحد الأقصى لجميع الالتزامات الدينية عند ذلك المستوى.

تشمل مصاريف السكن التي تتضمن هذه النسبة 28%:

• أقساط الرهن العقاري والفوائد
• ضرائب العقار وتأمين مالكي المنازل
• تأمين الرهن العقاري الخاص )PMI عند الحاجة
• رسوم جمعية الملاك أو رسوم الشقق

أما الـ36% المتبقية فتُخصص لجميع خدمات الدين—بطاقات الائتمان، قروض السيارات، قروض الطلاب، القروض الشخصية، والسكن معًا. يمنع هذا الحد المزدوج وضعًا حيث لا تتجاوز مدفوعات الرهن العقاري ميزانيتك، ولكن مع الالتزامات الأخرى، لا يتبقى لديك ما يكفي من الأموال للنفقات الأساسية، أو الادخار للطوارئ، أو المرونة المالية.

لماذا يهتم المقرضون بهذا المقياس

يقيم المقرضون غالبًا طلبات التمويل باستخدام نسب الدين إلى الدخل. القلق بسيط: إذا كانت نسبة كبيرة من دخلك موجهة لسداد الديون، فإنك تكون في خطر متزايد للتخلف عن السداد. بالإضافة إلى ذلك، يتبقى لديك أقل من المال للمواد الغذائية، المرافق، التأمين، والطوارئ—مما يخلق هشاشة مالية.

حساب سعر المنزل الذي يمكنك تحمله

ابدأ بحساب إجمالي الدخل الشهري الخاص بأسرتك. للموظفين بأجر ثابت، قسم الراتب السنوي على 12. يجب على العاملين بالمبيعات أو العمولات حساب متوسط الدخل الشهري خلال العام الماضي، ثم ضربه في 12 للحصول على تقدير سنوي.

بمجرد أن تحصل على هذا الرقم:

• اضربه في 0.28 للحصول على الحد الأقصى لميزانية السكن
• اضربه في 0.36 للحصول على الحد الأقصى لإجمالي الدين

الفارق بين هذين الرقمين يكشف عن مقدار الدين الإضافي الذي يمكنك تحمله عند شراء منزل.

استراتيجيات لزيادة قدرتك الشرائية

إذا كانت الحسابات القياسية تتركك أقل من سعر الهدف، فكر في هذه الطرق:

زيادة دفعتك الأولى: بينما يقبل بعض المقرضين دفعة أولى بنسبة 3.5%، فإن إيداع 20% أو أكثر يلغي PMI ويقلل بشكل كبير من الالتزامات الشهرية. دفعة أولى أكبر تقلل مباشرة من مبلغ القرض وعبءك الشهري.

التفاوض على أسعار أقل: تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على قدرة التمويل العقاري. التسوق بين المقرضين يمكن أن يكشف عن وفورات كبيرة على مدى قرض يمتد من 15 إلى 30 سنة، وأحيانًا يقلل المدفوعات بمئات الدولارات شهريًا.

إنشاء احتياطيات طارئة: تعتبر الوسائد المالية مهمة جدًا. يوصي معظم الخبراء بثلاثة إلى ستة أشهر من النفقات في مدخرات سائلة. توفر صندوق الطوارئ القوي حماية إذا حدثت اضطرابات في الدخل—فقدان وظيفة، أزمات طبية، أو حالات طارئة غير متوقعة.

القضاء على الديون ذات الفائدة العالية: سداد بطاقات الائتمان والقروض الشخصية قبل التقدم للحصول على قرض عقاري يحرر قدرة الدين الخاصة بك، مما قد يسمح بمدفوعات سكن أكبر ضمن إطار 28/36.

كلمة تحذير

تعمل قاعدة 28/36 كإرشاد، وليست حدًا مطلقًا. مجرد قدرتك على تخصيص 28% للسكن لا تعني أنه يجب عليك ذلك. تمتد القروض العقارية من 15 إلى 30 سنة—وتتغير الظروف. يتغير وضع التوظيف، تظهر تحديات صحية، يتغير تكوين الأسرة.

الاقتراض المحافظ يحمي استقرارك المالي. تحمل أقصى قدر من الدين المسموح به يترك هامشًا ضئيلًا لاضطرابات الحياة.

المستقبل

فهم ما هو قاعدة 28/36 يمكنك من الاقتراب من شراء المنزل بتوقعات واقعية وانضباط مالي. سواء كنت مرتاحًا لمستويات دين عالية أو تفضل الموقف المحافظ، يوفر هذا الإطار نقطة انطلاق لمحادثات ذات معنى مع المقرضين. الهدف ليس فقط الموافقة على القرض—بل التملك المستدام للمنزل بما يتوافق مع صحتك المالية على المدى الطويل.