كم من الوقت يستغرق الانتقال من الموافقة إلى الإغلاق؟ جدول زمني كامل وقائمة مراجعة

الرحلة من تلقي حالة “موافق على الإغلاق” إلى ملكية العقار رسميًا أو إتمام إعادة التمويل الخاصة بك سريعة نسبيًا — لكن مدى السرعة يعتمد على عدة عوامل مترابطة. يمكن لمعظم المقترضين توقع أن تستغرق هذه المرحلة النهائية من بضع أيام إلى أكثر من أسبوع بقليل.

ماذا يعني “موافق على الإغلاق” فعليًا

عندما يصدر مقرض الرهن العقاري إشعارًا بـ"موافق على الإغلاق"، فإنه يشير إلى أن عملية التدقيق والمراجعة في حساب الضمان قد انتهت بنجاح. لقد قام المقيم المختص بالمراجعة بدراسة ملف القرض بدقة وقرر أن جميع الشروط قد تم استيفاؤها. هذا الوضع يمثل نقطة التفتيش النهائية قبل أن يتم تمويل القرض وتسوية المعاملة.

للوصول إلى هذا الإنجاز، يجب أن تكون عدة عناصر حاسمة قد حصلت على الموافقة:

متطلبات العقار والمالية:

• تقييم العقار يدعم مبلغ القرض المطلوب
• حساباتك البنكية وتاريخ الودائع لا يشيران إلى ديون غير معلنة
• نسبة الدين إلى الدخل تلبي الحد المقبول لدى المقرض
• ملف الائتمان الخاص بك لا يظهر حسابات جديدة أو دفعات متأخرة منذ التقديم
• التحقق من التوظيف يؤكد استمرار الحالة الوظيفية

المستندات والمتطلبات القانونية:

• تم تأمين تغطية تأمين المنزل
• فحص الملكية يؤكد ملكية واضحة بدون رهونات أو نزاعات
• وجود تأمين على الملكية
• اجتياز فحوصات النمل والحشرات أو إكمال المعالجات المطلوبة

تحليل الجدول الزمني: كم من الوقت يستغرق موافقة على الإغلاق؟

فترة الانتظار الإلزامية لمدة ثلاثة أيام

القانون الفيدرالي يفرض فترة انتظار من ثلاثة أيام عمل بين استلام كشف الإغلاق الخاص بك وتوقيع مستندات القرض. لا تشمل هذه الفترة عطلات نهاية الأسبوع أو الأعياد الوطنية. خلال هذه الفترة، ستتلقى كشف الإغلاق الأولي — تفصيل دقيق لشروط القرض، سعر الفائدة، نوع القرض، جميع تكاليف الإغلاق، والمبلغ النقدي المحدد لإنهاء المعاملة.

هذه الفترة ليست مجرد روتين بيروقراطي. فهي توفر وقتًا ضروريًا لمقارنة كشف الإغلاق الخاص بك مع تقدير القرض الأصلي، وتحديد أي اختلافات، والتواصل مع مسؤول القرض إذا كانت هناك حاجة لتصحيحات. إذا لزم الأمر، فإن العد التنازلي لمدة ثلاثة أيام يبدأ من جديد مع النسخة المعدلة.

مرحلة التحضير قبل الإغلاق (اليوم 1-2)

خلال الأيام الأولى بعد تلقي حالة “موافق على الإغلاق”، تحدث عدة أنشطة تحضيرية في وقت واحد:

لوجستيات التحويل البنكي: سيزودك المقرض بتعليمات تفصيلية للتحويل البنكي تحدد أين وكيفية إرسال أموالك لإغلاق الصفقة. عادةً، يشمل هذا المبلغ دفعتك المقدمة بالإضافة إلى جميع تكاليف الإغلاق. تنسيق مع مؤسستك المالية لبدء التحويل، وكن حذرًا من الاحتيال عبر التحويلات البنكية — وهو مصدر قلق متزايد في معاملات العقارات. تحقق من تعليمات التحويل مباشرة مع المقرض عبر القنوات الرسمية قبل إرسال الأموال.

الجولة النهائية للعقار: إذا كنت تشتري، قم بجدولة جولة نهائية للعقار خلال هذه الفترة الثلاثية. للمعاملات عن بُعد، اطلب من وكيل العقارات الخاص بك إجراء جولة فيديو معك. تأكد من أن البائع حافظ على الحالة المتفق عليها للعقار وأن أي عناصر عقدية (الأجهزة، التركيبات، الإصلاحات) قد تم إكمالها بشكل صحيح وفي حالة مقبولة.

إعداد المستندات: يقدم المقرض مستندات القرض إلى شركة العنوان أو حساب الضمان، والتي تبدأ في إعداد حزمة المستندات النهائية للمراجعة والتنفيذ.

مرحلة التوقيع والتمويل (اليوم 3 فصاعدًا)

تنفيذ المستندات: في أو بعد اليوم الثالث، ستتوجه إلى موعد التوقيع. يختلف الموقع — مكاتب شركة العنوان، شركات الضمان، مكاتب محامي العقارات، أو حتى منزلك — حسب قوانين الولاية وسياسات المقرض. يجب أن يكون هناك وكيل توقيع موثوق ليشهد توقيعك ويؤكد هويتك.

اعتمادًا على قوانين ولايتك وسياسات المقرض، قد تتوفر عمليات إغلاق رقمية بالكامل مع التوثيق عبر الإنترنت عن بُعد (RON). ومع ذلك، لا تسمح جميع الولايات بهذه العملية. حتى منتصف 2023، تمنع كاليفورنيا، جورجيا، وكونيتيكت توقيع RON. تسمح ميسيسيبي وماساتشوستس مؤقتًا بأحكام RON، بينما لا توجد تشريعات محددة في ساوث كارولينا.

أثناء التوقيع، ستوقع على كشف الإغلاق النهائي، والذي يجب أن يعكس كشف الإغلاق الأولي الخاص بك إلا إذا تغيرت البنود الموزعة مثل الضرائب العقارية أو أقساط التأمين بسبب تغييرات في تاريخ الإغلاق.

صرف القرض: بعد توقيع جميع المستندات، ينقل وكيل الإغلاق المستندات المنفذة إلى الأطراف المعنية. يراجع المقرض المستندات الموقعة ويصرف عائدات القرض إلى شركة الضمان. ثم توزع شركة الضمان الأموال على جميع المستفيدين — مقرض الرهن العقاري الخاص بك (if refinancing)، بائع المنزل ومقرضه (if purchasing)، مزودي التأمين، والسلطات الضريبية المحلية.

بالنسبة للمعاملات الخاصة بإعادة التمويل، لا يمكن التمويل حتى تنتهي فترة حق الانسحاب لمدة ثلاثة أيام، مما يضيف وقتًا إضافيًا للعملية.

التسجيل ونقل الملكية (خلال 1-3 أيام)

يقوم وكيل الإغلاق الخاص بك بتسجيل سند الثقة أو سند الرهن مع مكتب مسجل المقاطعة، مما يخلق سجلًا رسميًا للرهن الجديد على العقار. بالنسبة للصفقات الشرائية، يتم أيضًا تسجيل سند البيع للعقار. يجب على المقرضين الذين يتلقون أموال السداد تقديم إلغاء رهن أو وثيقة رضا عن الرهن. بمجرد الانتهاء من التسجيل، تصبح مالكًا رسميًا للعقار ويمكنك استلام مفاتيحك.

العوامل التي تؤثر على مدة موافقة على الإغلاق

دقة المستندات: الإعلانات الافتتاحية بدون أخطاء تسرع العملية. الأخطاء التي تتطلب تصحيحات تؤدي إلى إعادة فترة الانتظار لمدة ثلاثة أيام قبل أن يمكن التوقيع.

الموقع الجغرافي: اللوائح في كل ولاية تخلق اختلافات كبيرة. بعض الولايات تكمل جميع الخطوات (التوقيع، التمويل، التسجيل) خلال يوم عمل واحد. أخرى تتطلب فصلًا لمدة ثلاثة أيام بين الخطوات.

توافر الأطراف الخارجية: مرض المختصين، تعارض مواعيد الموثق، الطلب العالي على الخدمة، أو التأخيرات الإدارية يمكن أن تضغط على الجدول الزمني حتى مع تعاون جميع الأطراف.

ظروف المقترض: المرض الشخصي، الطوارئ العائلية، أو تعارض العمل قد يبرر تأجيل إغلاقك، مما يطيل المدة الإجمالية.

المهم: ما الذي لا يجب فعله بين موافقة على الإغلاق والإغلاق

أثناء انتظار موعد إغلاقك، احمِ موافقة القرض الخاصة بك من خلال تجنب أي إجراءات تزيد من خطرك لدى المقرض:

• التقدم بطلب للحصول على بطاقات ائتمان جديدة أو قروض شخصية
• إجراء مشتريات كبيرة باستخدام بطاقة الائتمان
• تغيير العمل أو ترك الوظيفة
• تغيير الحالة الاجتماعية
• تحويل الأموال بين المؤسسات المالية
• إيداع أو سحب مبالغ كبيرة
• سداد ديون قائمة

أي من هذه الإجراءات قد يؤدي إلى تدقيق إضافي أو إعادة تقييم أهليتك من قبل المقرض. نعم، يمكن أن يحدث رفض القرض حتى بعد أن تكون قد حصلت على موافقة على الإغلاق، لذا من الضروري الحفاظ على الاستقرار المالي خلال هذه الأيام الأخيرة.

الخلاصة حول مدة موافقة على الإغلاق

في معظم السيناريوهات القياسية، تستغرق الفترة من تلقي إشعار “موافق على الإغلاق” إلى تمويل القرض وإتمام الصفقة من خمسة إلى سبعة أيام عمل. فترة مراجعة الكشف الإلزامية لمدة ثلاثة أيام تساهم بشكل كبير في هذا الجدول الزمني. مع عدم وجود تعقيدات إضافية، أو طلبات مستندات أخرى، أو تأخيرات من طرف ثالث، يمكنك نظريًا إتمام الإغلاق في أربعة إلى خمسة أيام فقط. ومع ذلك، فإن متطلبات الولاية والظروف الفردية غالبًا ما تمدد ذلك إلى أسبوع كامل أو أكثر بقليل.

فهم ما يحدث خلال كل مرحلة — من بدء التحويل البنكي إلى تسجيل المقاطعة — يساعدك على الاستعداد بشكل صحيح وتوقع وقت استلام المفاتيح أو إتمام عملية إعادة التمويل بشكل واقعي.