النمو المدفوع بالذكاء الاصطناعي مقابل الدخل المستقر: المقارنة الحقيقية للاستثمار بين DLR و O

عند تقييم فرص الاستثمار العقاري من خلال صناديق الاستثمار العقارية (REITs) في عام 2025، يقدم السوق فرضيتين مختلفتين جوهريًا. ظهرت شركة Digital Realty Trust (DLR) كخيار يركز على النمو، مستفيدة من الطلب الهائل على بنية تحتية للذكاء الاصطناعي، بينما تواصل شركة Realty Income (O) تقليدها كمصدر للدخل والدفاع. يعكس هذا التباين تحولًا أوسع في كيفية تخصيص رأس المال داخل قطاع العقارات — بعيدًا عن النماذج التقليدية القائمة على الإيجار، نحو بنية تحتية للتحول الرقمي.

أعباء العمل في الذكاء الاصطناعي تعيد تشكيل اقتصاديات مراكز البيانات

الرياح الداعمة الهيكلية لشركة Digital Realty أعمق من مجرد اتجاهات تقنية سطحية. منذ منتصف 2023، نشأت أكثر من نصف حجم الحجز الربع سنوي للشركة من عمليات نشر متعلقة بالذكاء الاصطناعي. هذا يمثل تحولًا مهمًا في أنماط اكتساب العملاء. تتطلب أعباء العمل هذه بنية تحتية متخصصة: توصيل طاقة عالي الكثافة، أنظمة تبريد متقدمة واتصال منخفض الكمون للغاية. توفر منصة Digital Realty الحالية التي تضم أكثر من 300 مركز بيانات عبر جغرافيات متعددة الحجم والخبرة التشغيلية لاقتناص هذه الفرصة الديموغرافية.

أكدت نتائج الربع الثالث من عام 2025 على هذا الزخم. زاد الإيراد بنسبة 10% على أساس سنوي، في حين نمت الأموال من العمليات (FFO) لكل سهم بنسبة 13% — وهو مقياس تفوق بشكل كبير على أقرانه. والأكثر دلالة، أن حجوزات الاتصال بين الشبكات سجلت مستويات قياسية، مما يدل على استمرارية ولاء العملاء واستعدادهم لتوسيع عمليات النشر. يتجاوز الطلب العالمي الآن $850 مليون، مما يوفر رؤية مستقبلية تمتد بشكل كبير وراء التوجيهات الربع سنوية المعتادة.

تضع خطة تطوير شركة Digital Realty التي تبلغ قدرتها 5 جيجاوات الشركة في موقع يمكنها من معالجة قيود الطاقة الحادة في مراكز البيانات الرئيسية. يخلق هذا النقص قوة تسعير ذات معنى. مع انتقال المؤسسات من البنية التحتية المحلية إلى بيئات السحابة المختلطة والذكاء الاصطناعي، تتزايد وظيفة مرافق الشركة كبنية تحتية حاسمة — وهو وضع يترجم إلى إيرادات بعقود لعدة سنوات واحتفاظ بالعملاء.

استقرار Realty Income له حدود في سوق مدفوعة بالنمو

لا تزال خصائص شركة Realty Income كحصن منيع قائمة. يمتد محفظتها لأكثر من 15,500 عقار عبر قطاعات متنوعة، مع معدلات إشغال تقارب 98-99%. تشمل قاعدة المستأجرين فئات مقاومة للركود: متاجر البقالة، تجار التجزئة للراحة، متاجر الدولار والصيدليات. لقد أدت هذه التنويعة إلى 133 زيادة متتالية في الأرباح الموزعة، وهو سجل يحظى باحترام بين المستثمرين الباحثين عن الدخل.

أظهر الربع الثالث تنفيذًا نموذجيًا من قبل Realty Income: نمو إيرادات محسوب، وتعديلات انتقائية في المحفظة في أوروبا، وانفاق رأسمالي منضبط. تواصل تحليلاتها التنبئية وعملياتها المنضبطة دعم عرض القيمة الخاص بها كمضاعف طويل الأمد.

ومع ذلك، فإن سقف نمو Realty Income يعكس تحديات هيكلية. جعلت المنافسة من قبل رأس المال الخاص عمليات الاستحواذ أقل جاذبية. يواجه المستأجرون المعتمدون على التجزئة مخاطر من اضطرابات التجارة وعدم اليقين المرتبط بالتجارة الإلكترونية. على الرغم من أن تنويع المحفظة يوفر حماية من الانخفاض، إلا أنه يحد أيضًا من التعرض لقطاعات ذات نمو مرتفع. هوية الشركة كمولّد دخل موثوق تقيّد بشكل ضروري مسار ارتفاعها.

تنبؤات التعديلات تشير إلى زخم متباين

تكشف توقعات الإجماع عن تغير أولويات السوق. تواجه Realty Income ديناميكيات تقدير متواضعة: من المتوقع أن ينمو المبيعات في 2025 بنسبة 8.26%، مع توسع FFO لكل سهم بنسبة 1.67% فقط على أساس سنوي. على الرغم من أن تقديرات FFO لعام 2026 قد ارتفعت قليلاً خلال الـ 60 يومًا الماضية، إلا أن نمط التعديلات العام يظهر حذرًا.

تروي شركة Digital Realty قصة مختلفة. من المتوقع أن تنمو المبيعات في 2025 بنسبة 8.98%، في حين يتوقع أن يتوسع FFO لكل سهم بنسبة 9.54% — وهو مسار أقوى بشكل ملحوظ. والأهم من ذلك، أن تقديرات FFO لكل سهم لعامي 2025 و2026 اتجهت نحو الشمال خلال فترة الـ 60 يومًا الماضية، مما يعكس ثقة المحللين في قدرة الشركة على الحفاظ على زخم الحجوزات وتحويل الطلب المسبق إلى أرباح.

لمحة عن التقييم: كلاهما يتداول بالقرب من التوازن التاريخي

أداء العام حتى الآن تباين بشكل حاد. ارتفع سهم Realty Income بنسبة 6.1%، في حين انخفض Digital Realty بنسبة 10%. كلاهما تأخر عن مكاسب مؤشر S&P 500 البالغة 18.6%، ولكن لأسباب مختلفة — أحدهما يواجه تحديات دورية، والآخر يواجه ضغط تقييم رغم أساسيات قوية.

على أساس السعر إلى FFO المتوقع خلال 12 شهرًا، يتداول Realty Income عند 12.84X، وهو أدنى من متوسطه الثلاثي السنوات. تحمل Digital Realty مضاعفًا قدره 20.26X، وهو أدنى قليلاً من متوسطه الثلاثي السنوات البالغ 20.88X. على الرغم من أن هذا الوضع الفني المفرط في البيع، إلا أن كلا السهمين حصل على درجة قيمة من التصنيف D، مما يشير إلى أن ضغط المضاعف وحده قد لا يكون كافيًا لدفع إعادة تقييم قصيرة الأمد بدون تسارع الأرباح.

الحجة للبنية التحتية الرقمية على العقارات التجارية الدفاعية

عند تقييم أي فرضية استثمار عقاري تقدم عوائد طويلة الأمد أفضل، تفضل الأدلة بشكل متزايد البنية التحتية الرقمية. توفر سنوات من الأداء المستمر لـ Realty Income حماية غير مسبوقة من الانخفاض، لكن تلك الاستقرار يأتي مع تنازلات في النمو. يمثل تعرض Digital Realty لانتشار الذكاء الاصطناعي، وتسريع السحابة، وإنفاق رأس المال على الشركات الكبرى، محرك نمو هيكلي أكثر متانة مما يمكن أن تقدمه العقارات التقليدية ذات الإيجار الصافي.

تضع أحجام الحجوزات القياسية، وتسارع نمو FFO، واتجاهات التعديل الإيجابية في التقديرات، ورؤية التطوير على مدى سنوات، شركة Digital Realty في موقع أكثر إقناعًا للمستثمرين الذين ي prioritize رأس المال التقديري. تظل Realty Income الخيار الأفضل للمستثمرين الباحثين عن الدخل الصافي، لكن ملف نموها المحدود يشير إلى أنها قد تتراجع خلال دورة ممتدة من التحول الرقمي واستثمار بنية تحتية للذكاء الاصطناعي.

تحمل شركة Digital Realty تصنيف Zacks #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold) — وهو تمييز يعكس توافق المحللين على جاذبيتها النسبية ضمن بيئة السوق الحالية.

ملاحظة: تمثل FFO (Funds From Operations) المقياس الرئيسي للأرباح المستخدم لتقييم أداء صناديق الاستثمار العقارية واستدامة قدرة توزيع الأرباح.