فهم قسم 1245 من مصلحة الضرائب الأمريكية: ما يحتاجه المستثمرون العقاريون حقًا لمعرفة

عندما تبيع عقارًا من depreciated، إليك ما يحدث فعليًا مع ضرائبك—ولماذا قسم IRS 1245 يهم أكثر مما تظن. ينص هذا البند من قانون الضرائب على استرداد الاستهلاك، وهو آلية يمكن أن تحول أرباح رأس المال “المواتية” إلى دخل عادي. بالنسبة للمستثمرين العقاريين الذين يتعاملون مع أنواع متعددة من العقارات، يمكن أن يعني هذا التمييز في كيفية فرض الضرائب على الأرباح الفرق بين ربح ثابت وضربة ضريبية غير متوقعة.

المشكلة الأساسية: استرداد الاستهلاك بموجب قسم IRS 1245

لنوضح ما يحدث حقًا. اشتريت معدات أو عقارًا للإيجار، وادعيت خصومات استهلاك سنة بعد أخرى (مخفضًا دخلك الخاضع للضريبة)، والآن تبيع بربح. هنا يبدأ قسم IRS 1245 في العمل: يتطلب منك قانون الضرائب “استرداد” ذلك الفائدة من الاستهلاك عن طريق فرض الضرائب على الربح كدخل عادي بدلاً من معدل أرباح رأس المال الأكثر تفضيلًا.

فكر في الأمر بهذه الطريقة—إذا بعت أصلًا بأكثر من قيمته المستهلكة، ينظر IRS إلى ربحين مختلفين:

جزء الاستهلاك: أي ربح حتى مقدار الاستهلاك الذي سبق وادعيت به يُفرض عليه ضرائب كدخل عادي. هذا هو جزء الاسترداد.

جزء التقدير: أي ربح يتجاوز تكلفتك الأصلية قد يُؤهل لمعاملة أرباح رأس المال، والتي عادةً ما تكون بمعدل ضرائب أقل.

هذا النهج في فرض الضرائب بشكل مقسم يغير بشكل أساسي مقدار ما تحتفظ به فعليًا من بيع عقار، خاصة إذا كنت قد ادعيت استهلاكًا كبيرًا على مدى سنوات عديدة.

أي العقارات تخضع فعليًا لقسم 1245؟

ليس كل العقارات تُعامل بنفس الطريقة. يغطي قسم IRS 1245 بشكل أساسي الممتلكات الشخصية والأصول القابلة للاستهلاك المستخدمة في سياقات الأعمال. المعدات الضرورية للتصنيع أو الإنتاج أو عمليات الاستخراج عادةً ما تكون مؤهلة. الأثاث، والتركيبات، والمركبات المستخدمة في الأعمال الإيجارية تقع أيضًا تحت هذا المظلة.

إليك المهم: المباني السكنية نفسها—مثل المنازل المفردة التي تُملك كاستثمار إيجاري—عادةً لا تخضع لقواعد استرداد قسم 1245 (بل تخضع لأحكام استرداد استهلاك مختلفة). لكن التحسينات داخل تلك المباني؟ المصاعد، السلالم الكهربائية، أو المكونات القابلة للاستهلاك الأخرى قد تكون مشمولة، اعتمادًا على تصنيفها وطرق استهلاكها.

التمييز مهم لأن تصنيف الأصل بشكل خاطئ يمكن أن يؤدي إلى عواقب ضريبية غير متوقعة.

حساب التزامك الضريبي الفعلي على عقار 1245

الرياضيات ليست معقدة، لكن الدقة مهمة. ابدأ بأساس التكلفة المعدل—سعر الشراء الأصلي ناقص جميع الاستهلاكات التي ادعيتها مع مرور الوقت. عند البيع، احسب الربح بطرح هذا الأساس المعدل من سعر البيع.

إليك الجزء الحاسم: فحص مقدار ذلك الربح الناتج عن استرداد الاستهلاك مقابل التقدير. الجزء من الاسترداد (حتى إجمالي الاستهلاك الذي تم المطالبة به) يُفرض عليه ضرائب كدخل عادي. والباقي قد يُؤهل لمعدلات أرباح رأس المال.

على سبيل المثال: اشتريت معدات بمبلغ 100,000 دولار، وادعيت استهلاكًا بقيمة 40,000 دولار (مما أدى إلى أساس معدل قدره 60,000 دولار)، وبيعت بمبلغ 110,000 دولار. الربح الإجمالي هو 50,000 دولار. من ذلك، يُفرض على 40,000 دولار ضرائب كدخل عادي (جزء الاسترداد)، و可能 أن يُؤهل فقط 10,000 دولار لمعاملة أرباح رأس المال. هذا فرق كبير في معدل الضرائب.

لماذا يهم هذا لاستراتيجيتك العقارية

فهم قسم IRS 1245 ليس مجرد امتثال ضريبي—إنه تخطيط مالي. عند تقييم ما إذا كنت ستبيع عقارًا مستهلكًا، ضع في الاعتبار التزام الضرائب على الاسترداد. قد يظهر العقار مربحًا على الورق، لكنه قد يكون بأرباح صافية أقل بكثير بعد احتساب الضرائب على الاستهلاك المسترد.

التوقيت الاستراتيجي مهم أيضًا. إذا كنت تدير محفظة بأصول وأنواع مختلفة من العقارات وفترات حيازة، فإن الآثار الضريبية لكل عملية بيع يمكن أن تؤثر بشكل كبير على عائدك الإجمالي. بعض المستثمرين يختارون ترتيب مبيعات العقارات عبر سنوات لإدارة شرائح الضرائب والتزامات الاسترداد.

النتيجة النهائية: المستثمرون العقاريون الذين يفهمون كيف يعمل قسم IRS 1245 يمكنهم توقع التزامهم الضريبي الفعلي، وتحسين توقيت البيع، واتخاذ قرارات مستنيرة حقًا بشأن العقارات التي يحتفظون بها وتلك التي يبيعونها. بدون هذه المعرفة، قد تتفاجأ بفاتورة ضرائب أعلى بكثير مما توقعت.